Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/00996 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYTL
Minute n° 24/00045










EXPERTISE













Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [O] [V]
née le 14 Mai 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. LA CUENTA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile






EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 16 novembre 2011, madame [Z] [F] veuve [H] et madame [O] [H] épouse [V], ont donné à bail commercial à la SARL LE TREGEY, à compter du 15 novembre 2011, pour une durée de neuf ans, un local situé à l’angle des n°[Adresse 2] et n°[Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 9.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

La société LE TREGEY a cédé le 1er avril 2016 le fonds de commerce en ce compris le droit au bail, à la SARL LA CUENTA.

Le 19 octobre 2023, la société LA CUENTA a fait signifier à madame [O] [H] épouse [V], venant aux droits de madame [Z] [F] veuve [H] une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, madame [O] [V] a consenti au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société LA CUENTA mais a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 21.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 21 décembre 2023, madame [O] [V] a, par acte du 1er février 2024, fait assigner la SARL LA CUENTA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [O] [V], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 mai 2024 et déposé au greffe le 13 mai 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 21.600 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des locaux du bail renouvelé au 1er janvier 2024,fixer le montant du loyer provisionnel dû par la société LA CUENTA à la somme de 18.000 euros par an à compter du 1er janvier 2024,condamner la SARL LA CUENTA au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,condamner la SARL LA CUENTA au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciairecondamner la société LA CUENTA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Madame [O] [V] soutient, en application de l’article L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors que la durée du bail expiré a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation depuis le 14 novembre 2020. 
S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle conteste l’évaluation proposée par l’expert sur la base d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire, qui formule une proposition de pondération de la surface trop généreuse et de valeur locative au m2 très inférieure à la fourchette qu’elle évoque et inédite pour le quartier concerné. Selon elle, l’abattement envisagé par l’expert amiable au titre des travaux de rénovation ne saurait prospérer dès lors qu’il existe une clause d’accession, mise en œuvre en fin de bail sans indemnité. 
Elle fonde sa demande d’expertise sur les dispositions de l’article R145-30 du code de commerce et de fixation d’un loyer provisionnel sur le fondement de l’article L145-57. 

A l’audience, la SARL LA CUENTA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 mars 2024 et remis au greffe le 27 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

débouter madame [V] de ses demandes,fixer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 10.000 euros hors taxes et hors charges,condamner Madame [V] au paiement des entiers dépens de l’instancecondamner Madame [V] à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société LA CUENTA fait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier doit être fixé à la valeur locative dès lors que conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, la règle du plafonnement ne peut s’appliquer. 
S’agissant de la détermination de la valeur locative, la société LA CUENTA expose que la demanderesse n’explicite pas sa demande, tandis que pour sa part elle justifie, conformément aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, qu’il convient de retenir une surface pondérée de 116 m², et de pratiquer des abattements d’une part du fait de l’état de vétusté des locaux rendant impossible l’exploitation des lieux conformément à leur destination contractuelle l’ayant contrainte de financer des travaux de rénovation lors de la prise de possession en 2016, et d’autre part du fait de la présence de plusieurs clauses ayant vocation à restreindre la jouissance ou transférer des charges au preneur. Elle ajoute que le local est isolé, sans autre commerces à proximité, rendant délicat de trouver des éléments de comparaison. Selon elle, la base locative unitaire doit être fixée à 90 euros, soit un loyer annuel de 10.000 euros. 

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il convient de constater que le bail conclu le 16 novembre 2011 qui a pris effet le 15 novembre 2011 s’est prolongé tacitement depuis le 14 novembre 2020, et qu’il est désormais d’une durée supérieure à douze ans. 
Dans ces conditions, et conformément à l’accord exprimé par les parties, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 ne peut être plafonné et doit être fixé à la valeur locative, laquelle doit obligatoirement être recherchée par le juge des loyers commerciaux, en l’absence de tout élément probatoire produit par le bailleur, et compte tenu de la production d’un rapport d’expertise amiable produit par le preneur, mais qui du fait de son caractère non contradictoire et amiable ne saurait servir à lui seul de preuve sans être corroboré par d’autres éléments.

En conséquence, en l’absence de tout élément, autre que l’expertise amiable, dont les conclusions sont contestées, permettant l’estimation de la valeur locative du bien, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction pour statuer sur la valeur locative du local, aux frais avancés de madame [V] qui supporte la charge de la preuve.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, aucun élément probatoire n’étant produit par la bailleresse demanderesse pour justifier de sa demande de fixation à la somme annuelle de 18.000 euros.

Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre Madame [O] [H] épouse [V] et la SARL LA CUENTA portant sur le local situé à l’angle n°[Adresse 2] et n°[Adresse 1] à [Localité 4], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [D] [U] épouse [J], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de:

- se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et tout sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
 
- donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement le 1er janvier 2024 en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

- de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, madame [O] [H] épouse [V] devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement durant l’instance et jusqu’à fixation du loyer renouvelé ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve les dépens et l’examen des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE