Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/01335 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ77
Minute n° 24/00041









EXPERTISE














Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SOCIETE BORDELAISE DE GESTION immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°326 865 623, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. VINIMARCHE immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°441 928 645, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Brigitte CHEMIN-DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er février 2022, la SCI DU [Adresse 4] a donné à bail commercial à la SARL VINIMARCHE, à compter du 1er mars 2002, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 30.490 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 19 décembre 2023, le bailleur, la SAS SOCIETE BORDELAISE DE GESTION venant aux droits de la SCI DU [Adresse 4], a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 72.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 06 janvier 2024, la SAS SOCIETE BORDELAISE DE GESTION a, par acte du 09 février 2024, fait assigner la SARL VINIMARCHE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SOCIETE BORDELAISE DE GESTION, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 mai 2024 et déposé au greffe le 30 avril 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux : 

à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 72.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour mission d’estimer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024,fixer le montant du loyer provisionnel annuel hors taxes et hors charges à la somme de 60.000 euros, à compter du 1er juillet 2024en toutes hypothèses :débouter la SARL VINIMARCHE de ses demandes,juger que la SARL VINIMARCHE est tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,condamner la SARL VINIMARCHE au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,condamner la SARL VINIMARCHE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SOCIETE BORDELAISE DE GESTION soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 dernier alinéa du code de commerce, que la durée du bail auquel il a été mis fin par le congé signifié le 19 décembre 2023 excède douze ans par l’effet de la tacite prolongation, ce qui doit conduire à fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la valeur locative. Elle expose que cette valeur locative, compte tenu des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage doit être fixée à la somme annuelle minimale de 72.000 euros. Elle conteste l’évaluation proposée, sur la base d’une expertise non contradictoire, par le preneur qui souhaite voir fixer la valeur locative à une somme inférieure au loyer plafonné. 
A titre subsidiaire, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, et la fixation d’un loyer provisionnel. 

A l’audience, la SARL VINIMARCHE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 mars 2024 et déposé au greffe le 26 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer la valeur locative au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 27.800 euros hors taxes, à charge pour la société BORDELAISE DE GESTION de rembourser le trop-perçu entre le loyer contractuel et la valeur locative avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement de loyer effectué depuis le 1er juillet 2024, et capitalisation des intérêts,condamner la société BORDELAISE DE GESTION au paiement des dépens,condamner la société BORDELAISE DE GESTION à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL VINIMARCHE soutient au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’elle démontre que la valeur locative du local est inférieure au montant du loyer actuel fixé à 54.243 euros. Elle ajoute que la valeur locative doit être minorée de 10% car la taxe foncière est à la charge du locataire.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il convient de constater l’accord des parties pour un renouvellement du bail au 1er juillet 2024.
S’agissant des modalités de fixation du prix du bail, il doit être rappelé que le bail initial a été conclu le 1er février 2002 pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2002. 
Les parties exposent que le bail a été renouvelé le 1er mars 2011 pour neuf années, sans produire d’acte de renouvellement.
Il est par ailleurs admis par les parties, que ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 29 février 2020, soit sur une période supérieure à 12 ans au jour de la saisine de la juridiction.
Le montant du loyer doit par conséquent être fixé à la valeur locative, sur laquelle les parties se trouvent être en désaccord.

Le bailleur produit au débat, au soutien de sa demande de fixation du loyer à la somme de 72.000 euros, un rapport d’expertise réalisé pour un local situé à proximité de celui exploité par la société VINIMARCHE qui retient une valeur locative unitaire de 262 euros/m2 au 1er juillet 2019. Cette expertise n’est toutefois pas suffisante à justifier de la valeur locative litigieuse aucun élément ne permettant de démontrer que les locaux, les obligations des parties…seraient strictement identiques, le bailleur ne produisant aucun élément probatoire spécifique à son local. 
Pour sa part le preneur produit une expertise amiable non contradictoire réalisée dans le local qu’elle exploite qui retient une valeur locative unitaire de 140 euros/m2. Elle produit également le rapport d’une expertise judiciaire réalisée dans le cadre d’un autre local situé sur la même zone d’activité qui a retenu une valeur locative de 140 euros du m2 mais évaluée au 1er avril 2021, soit trois années avant la date de renouvellement du bail objet du présent litige, et sans qu’il ne soit démontré que les locaux, les obligations des parties…seraient strictement identiques.
 
En conséquence, au regard de la divergence des parties sur des éléments de fait, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, les éléments produits par les parties exposés ci-dessus ne permettant pas d’envisager une modification de celui-ci.

Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2024 entre la SAS SOCIETE BORDELAISE DE GESTION et la SARL VINIMARCHE portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 2] à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative au 1er juillet 2024 en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SAS SOCIETE BORDELAISE DE GESTION, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE