Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/08110 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKCP
Minute n° 24/00044












EXPERTISE











Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [F] [N]
né le 26 Novembre 1942 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX,


ET :

S.A. BNP PARIBAS SA inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 662 042 449 valablement représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile



EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 26 novembre 1974, monsieur [O] [N] a donné à bail commercial à la SA BANQUE NATIONALE DE [Localité 9] pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 1974, un local situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 12.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 
Le bail commercial a fait l’objet d’actes de renouvellements successifs, le dernier renouvellement étant intervenu à compter du 1er avril 2011, moyennant un loyer annuel d’un montant de 14.000 euros.
 
Monsieur [F] [N] est venu aux droits de monsieur [O] [N] décédé le 11 mai 1993, et le preneur est désormais la société BNP PARIBAS suite à la fusion par voie d’absorption de PARIBAS par la BANQUE NATIONALE DE [Localité 9]. 

Le 30 mars 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 26.400 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 28 juillet 2023, monsieur [F] [N] a, par acte du 05 octobre 2023, fait assigner la SA BNP PARIBAS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [F] [N], soutenant son mémoire, notifié au conseil du défendeur et déposé au greffe le 16 avril 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: 

à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 26.400 euros hors taxes et hors charges,dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles, avec capitalisation des intérêts,condamner la BNP PARIBAS à régler à compter du 1er octobre 2022 le montant du loyer réclamé de 26.400 euros HT et HC, assortis des intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement,à titre subsidiaireordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 26.400 euros HT et HC par an,à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant annuel du loyer à la somme de 18.295,99 euros HT et HC avec effet rétroactif au 1er octobre 2022,condamner la SA BNP PARIBAS au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [F] [N] soutient que les parties s’accordent sur la date d’effet du bail renouvelé au 1er octobre 2022 pour une durée de neuf ans. Il fait valoir, d’une part sur le fondement de l’article R145-10 du code de commerce, s’agissant d’un local monovalent exploité en agence bancaire depuis cinquante ans qui présente des aménagements spécifiques et ne pourrait être transformé sans des travaux importants, l’existence d’une clause tout commerce étant inopérante, qu’il échappe à la règle du plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce, et qu’il convient de fixer ce loyer à la valeur locative. Il soutient d’autre part que les dispositions de l’article R145-11 du code de commerce s’appliquent à une agence bancaire au sein de laquelle ne s’exerce aucune activité commerciale.
Subsidiairement, monsieur [N] prétend à l’application de la règle du déplafonnement en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, le local étant situé sur l’un des principaux axes de la commune dans le centre de la ville d’[Localité 5], commune résidentielle ayant connu un important développement économique et démographique entre 2014 et 2021, l’immeuble ayant été rénové, et étant adapté à l’activité développée. Il soutient également que l’augmentation notable à hauteur de 35% de la taxe foncière constitue un motif de déplafonnement du loyer commercial. Il ajoute que la comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage permet de relever que le loyer actuel est modique et sans commune mesure avec les autres loyers.
Il soutient que sa demande subsidiaire d’expertise ne vise pas à palier sa carence dans l’administration de la preuve au regard des ses démonstrations quant aux évolutions et à la valeur qui aurait pu être celle du loyer en 2011. 

A l’audience, la SA BNP PARIBAS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 mars 2024 et remis au greffe le 15 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter monsieur [F] [N] de ses demandes,condamner monsieur [F] [N] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA BNP PARIBAS soutient que le local ne peut être qualifié de local monovalent dès lors que l’immeuble n’a pas été construit à l’usage d’agence bancaire, qu’il n’est pas démontré que le changement d’affectation nécessiterait des travaux de réaménagement trop importants, et que la présence d’aménagements spécifiques à l’activité bancaire ne saurait donner un caractère monovalent aux locaux. Elle ajoute que le bailleur a expressément renoncé à la remise des lieux en leur état primitif. Elle en conclut que monsieur [N] ne peut revendiquer l’application de l’article R145-10 du code de commerce.
S’agissant de la demande subsidiaire relative à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la SA BNP PARIBAS fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité, et notamment de l’évolution de ces facteurs entre le 1er avril 2011 et le 1er octobre 2022.
La SA BNP PARIBAS prétend que le loyer doit donc être déterminé selon les règles du plafonnement, et qu’il ne saurait en l’espèce excéder, après application des indices de revalorisation, la somme de 16.911,88 euros. 
S’agissant de la demande d’expertise dont elle demande le rejet, la SA BNP PARIBAS expose que cette mesure ne saurait palier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui lui incombe. Subsidiairement, si une expertise était ordonnée, elle prétend que le loyer ne saurait être fixé au loyer revendiqué par le bailleur, mais qu’il doit être maintenu au montant du loyer actuel. 

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

Sur les modalités de fixation du montant du loyer

En vertu de l’article L145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. 
En application de ce texte, un local loué à un établissement bancaire sera considéré comme un local monovalent si du fait des installations lourdes et spécifiques qu’il comporte, il ne peut être rendu à un autre usage que moyennant des transformations profondes et onéreuses, et la fixation du montant du loyer relèvera des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce. A défaut de caractérisation d’un local loué par une banque en local monovalent, le local sera considéré comme un local à usage exclusif de bureaux dès lors que l’activité essentielle d’une banque est d’ordre comptable, administratif ou juridique et n’est pas affectée par la réception de clients, et la fixation du montant du loyer relèvera des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce. 

En l’espèce, il n’est pas démontré, ni même soutenu, que le local litigieux a été construit pour être exploité à l’usage exclusif d’une banque. Il s’agit d’une construction ancienne, aménagée en 1974 pour accueillir l’agence BNP. 
En revanche, il résulte d’un rapport d’expertise amiable établi à la demande du bailleur, en présence du responsable de l’agence BNP en décembre 2011, et ce point n’étant pas contesté dans le cadre de la présente procédure, que le local comporte une salle des coffres, un local sécurisé dédié au distributeur automatique de billets, et un espace sécurisé pour la remise des fonds des clients commerçants. 
Ces aménagements spécifiques ont été réalisés depuis de nombreuses années (notamment en 1990 et 1994) et ont nécessairement, au regard de leur nature, modifié la structure de l’immeuble. L’expert amiable a relevé que le coût des travaux de réaménagement serait bien supérieur à 50% de la valeur vénale du bien. Si cette appréciation doit être comprise comme concernant l’ensemble des travaux de réaménagement des locaux, y compris ceux relatifs aux bureaux commerciaux et administratifs, il doit cependant être retenu que ces transformations seraient onéreuses, l’expert ayant retenu une nécessité de démolir la quasi-totalité de l’existant pour affecter l’immeuble à un autre usage. Le fait que cette affectation soit autorisée par le bail n’est pas un obstacle à la qualification du local en local monovalent ou en local à usage de bureaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment la présence de trois espaces sécurisés dont la destruction serait particulièrement onéreuse, il convient de retenir que le local loué à la société BNP PARIBAS par monsieur [N] est un local monovalent dont le montant du loyer doit donc être fixé selon les modalités de l’article R145-10 du code de commerce, c’est-à-dire par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, en étant déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. 

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, afin de déterminer les usages dans la branche d’activité bancaire, il convient de déterminer la valeur des loyers dans des banques proches ou situées dans des quartiers présentant des caractéristiques identiques. 
L’expertise amiable produite par le demandeur à l’appui de sa prétention est trop ancienne pour permettre de statuer en l’état sur sa demande.
La divergence des parties sur un élément de fait justifie que soit ordonnée une expertise, qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction. 

Durant le cours de l’expertise, il convient, en l’absence de tout élément probatoire contemporain à la date de renouvellement du bail permettant de déterminer les usages, de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Dit que le local loué est considéré comme un local monovalent;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2022 entre monsieur [F] [N] et la SA BNP PARIBAS portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 6], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [M] [X] épouse [Z], demeurant [Adresse 1] à [Localité 8], pour y procéder, avec mission de:

- se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile, 

- donner des éléments de nature à déterminer le montant du loyer renouvelé conformément à l’article R 145-10 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en indiquant en tout état de cause le montant du loyer contractuel au jour du renouvellement du bail,

- de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que le demandeur, monsieur [F] [N], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE