Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.A. PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Pascale VITOUX -LEPOUTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01916 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNT

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDEURS
Monsieur [E] [M],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pascale VITOUX -LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0273

Monsieur [L] [N]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pascale VITOUX -LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0273

DÉFENDERESSE
S.A. PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01916 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNT


Par contrat en date du 30 mai 2005, la SCI GENERALI IMMOBILIER GESTION, aux droits de laquelle vient la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR a consenti à bail à M. [E] [M] et M. [L] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1613 euros outre 216 euros de provisions sur charges.

Par jugement en date du 15 avril 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR a notamment été condamnée à verser à M. [E] [M] et M. [L] [N] la somme de 3517,85 euros au titre de la répétition de l'indu de charges locatives pour les années 2018 à 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, M. [E] [M] et M. [L] [N] ont assigné la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-condamner la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à leur verser la somme de 2806,70 euros en remboursement des charges 2021 
-condamner la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à leur verser la somme de 3111 euros en remboursement des charges 2022 ;
-condamner la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à leur verser la somme de 3111 euros en remboursement des charges 2023 ;
-condamner la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de la résistance abusive,
-condamner la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2024.

A l'audience du 30 avril 2024, M. [E] [M] et M. [L] [N] , représentés par leur conseil, s'en sont rapportés aux termes de leur acte introductif d'instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que leur bailleresse ne justifie pas des provisions sur charges appelées en 2021 et 2022, dès lors qu'elle n'a jamais adressé aux preneurs les relevés et justificatifs de charges au titre de ces exercices. Ils ajoutent avoir initié un processus de médiation, qui n'aurait pas abouti, et indiquent se voir aujourd'hui contraints d'introduire une seconde instance, du fait de la résistance abusive de la bailleresse.

La société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la répétition de l'indu de charges locatives

L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

(…)

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n'a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En l'espèce, il résulte des avis d'échéance versés aux débats que :
-les preneurs ont réglé une provision sur charges mensuelle de 259,25 euros en 2021,
-la somme de 304,30 euros leur a été restituée au titre du solde de charges 2021, au mois d'octobre 2023,
-les preneurs ont réglé une provision sur charges mensuelle de 259,25 euros en 2022.

Les locataires démontrent avoir sollicité, auprès de leur bailleresse, en date des 29 décembre 2022, 3 octobre et 24 octobre 2023, les récapitulatifs de charges 2021 ainsi que le détail du calcul des charges pour leur quote-part, et avoir initié un processus de médiation par l'intermédiaire de leur protection juridique aux mois de juin et juillet 2023, sans qu'aucune réponse s'agissant des charges 2021 ne leur ait jamais été communiquée.

Non comparante à l'audience, la bailleresse ne produit aucune pièce justificative des charges réellement supportées pour les années 2021 et 2022 pour le logement occupé par M. [E] [M] et M. [L] [N].

En conséquence, la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR sera condamnée à leur verser la somme de 2806,70 euros au titre de la répétition de l'indu de charges 2021 et la somme de 3111 euros au titre de la répétition de l'indu de charges 2022 ;

Les charges de l'année 2023 pouvant être régularisées jusqu'au terme de l'année civile suivant leur exigibilité, soit jusqu'au terme de l'année 2024, l'indu au titre de l'année 2023 n'est, au jour de la présente audience, pas établi, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande formée au titre des charges 2023.

Sur la demande indemnitaire

En application de l'article 1240 du code civil, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l'espèce, s'il est établi que les demandeurs ont sollicité à trois reprises les pièces justificatives des sommes appelées au titre des charges 2021, et avoir initié une médiation aux fins de résolution du litige avec leur bailleur, la résistance abusive est insuffisamment caractérisée. Il apparaît en effet que la bailleresse a participé à la médiation, et les preneurs ne justifient d'aucune demande formée au titre de l'exercice de l'exercice 2022.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse, qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des locataires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à verser à M. [E] [M] et M. [L] [N] la somme de 2806,70 euros au titre de la répétition de l'indu de charges 2021 

CONDAMNE la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à verser à M. [E] [M] et M. [L] [N] la somme de 3111 euros au titre de la répétition de l'indu de charges 2022 ;

REJETTE la demande tendant à voir condamnée la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à verser à M. [E] [M] et M. [L] [N] la somme de 3111 euros au titre de la répétition de l'indu de charges 2023 ;

REJETTE la demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR aux dépens ;

CONDAMNE la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection