Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 2ème section — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


■

9ème chambre 2ème section


N° RG 23/00073 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CYT6Q


N° MINUTE : 3


Assignation du :
22 Décembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2024 
DEMANDERESSE

Madame [C] [R] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric ENSLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1350




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ARTEMIS COURTAGE prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450





Décision du 03 Juillet 2024
9ème chambre - 2ème section
N° RG 23/00073 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYT6Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur MALFRE, Vice-Président
Monsieur BOUJEKA, Vice-Président
Monsieur PARASTATIDIS, Juge

assistés de Pierre-Louis MICHALAK, Greffier, lors des débats, et de Claudia CHRISTOPHE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 28 août 2021, Mme [C] [R] [X] a signé un compromis de vente en vue d’acquérir un bien immobilier sis à [Localité 5] pour un prix de 200.000 euros sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s), la somme de 10.000 euros étant séquestrée entre les mains d’un notaire afin de compenser l’immobilisation du bien.

Mme [R] [X] s’est adressée à la Sarl Artémis Courtage, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, aux fins de rechercher une solution de financement. 

Le compromis de vente stipulait initialement que la réception de l’offre de prêt devrait intervenir au plus tard dans le délai de 75 jours suivant la signature du compromis, soit le 11 novembre 2021. Ce délai a été prorogé par acte du 15 décembre 2021 au 28 décembre 2021, date à laquelle Mme [R] [X] n’a pas été en mesure d’obtenir le financement escompté. 
 
Le 2 mai 2022, la somme de 7.558 euros a été restituée à Mme [R] [X].

Par lettres recommandées avec AR de son conseil en date des 1er avril et 9 mai 2022, Mme [R] [X] a mis en demeure la Sarl Artémis Courtage de l’indemniser du préjudice financier résultant de la conservation partielle par le vendeur de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, et ce en vain.

C'est dans ces conditions que par exploit d’huissier de justice du 22 décembre 2022, Mme [R] [X] a fait assigner la Sarl Artémis Courtage devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de rechercher sa responsabilité professionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, il est demandé au tribunal de :

« - DECLARER recevable et bien-fondé Madame [R] [X] en ses demandes, 
 
- JUGER qu’en s’abstenant de remettre à Madame [R] [X] deux attestations de refus de prêt dans le délai contractuel fixé par le compromis de vente signé le 28 août 2021, la Société ARTEMIS COURTAGE a manqué à ses obligations légales et contractuelles, 
 
- JUGER que le non-respect de ses obligations légales et la mauvaise foi dont elle a fait preuve dans l’exécution de son mandat, la Société ARTEMIS COURTAGE a causé à Madame [R] [X] un préjudice dont elle doit être indemnisée, 
 
En conséquence : 
 
- CONDAMNER la Société ARTEMIS COURTAGE à payer à Madame [R] [X] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la violation de ses obligations légales et conventionnelles, 
 
- ASSORTIR cette condamnation d’un intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir. 
 
En tout état de cause, 
 
-REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la Société ARTEMIS COURTAGE ; 
 
- DÉBOUTER la Société ARTEMIS COURTAGE de ses demandes 
 
- CONDAMNER la Société ARTEMIS COURTAGE à verser à Madame [R] [X] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la Société ARTEMIS COURTAGE aux entiers dépens. » 

A l'appui de ses prétentions, Mme [R] [X] expose avoir pris attache dès le 31 août 2021 avec la Sarl Artémis Courtage à laquelle elle a communiqué le 4 septembre suivant l’ensemble des éléments nécessaires à la recherche du financement le plus avantageux, notamment par la désolidarisation de l’offre de prêt de celle de l’assurance emprunteur, qui aboutissait à une première déconvenue, la compagnie d’assurance Cardif ayant informé la société de courtage par lettre du 1er octobre 2021 que des surprimes d’un montant total de 16.906,01 euros seraient appliquées pour certaines garanties, doublant ainsi pratiquement le coût de l’assurance emprunteur et dépassant ainsi le taux d’usure. Elle ajoute que sur proposition de la défenderesse de souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque Crédit du Nord, présentée comme la mieux-disante s’agissant de l’offre de prêt, elle a signé le 14 octobre 2021 une fiche conseil valant en réalité mandat pour la Sarl Artémis Courtage pour négocier une solution complète de financement auprès de cet établissement qui ne lui a adressé son refus par courriel que le 12 novembre 2021, confirmé par une lettre du 9 décembre, sans que ce délai ait suscité une réaction de la défenderesse à laquelle elle reproche également d’avoir fait seulement une autre demande d’assureur emprunteur auprès de la MNCAP, qui a elle aussi fait une proposition avec application de surprimes ne permettant pas de rester en deçà du taux d’usure et ce, sans solliciter par ailleurs d’autres établissements bancaires et en s’obstinant seulement à rechercher un autre assureur sans se préoccuper du délai qui lui était imparti jusqu’au 10 novembre 2021 pour justifier du dépôt de deux demandes de financement. Elle indique avoir donc dû solliciter elle-même la Caisse d’épargne afin de pouvoir obtenir une seconde lettre de refus avant le 28 décembre 2021, date à laquelle elle devait justifier de l’obtention ou non d’une offre de prêt en application d’un avenant de prorogation au compromis de vente signé le 15 décembre 2021.

La demanderesse soutient dès lors, sur le fondement notamment des articles L.519-1 et suivants et R.519-28 du code monétaire et financier, 1992 et 1993 du code civil, et R.313-8 et suivants du code de la consommation, que la Sarl Artémis Courtage, en sa qualité de courtier en crédit soumis au statut des intermédiaires en opération de banque et en services de paiement, mandataire, a manqué à ses obligations d’information et de diligences vis-à-vis d’elle, consommatrice candidate à l’achat immobilier, en tardant à l’informer de l’impossibilité d’obtenir une solution de financement, ce qui aurait dû être décelé par ce professionnel du crédit dès qu’il a eu connaissance de son état de santé et, à tout le moins, à la réception le 27 octobre 2021 du refus d’une seconde assurance en raison du dépassement du taux d’usure, date à laquelle la défenderesse aurait dû cesser toute recherche et obtenir des courriers de refus de financement pour préserver les droits de sa mandante. Elle estime que la Sarl Artémis Courtage est responsable de l’impossibilité de justifier, d’une part, de deux dépôts de dossiers de demandes de prêt dans le délai prévu initialement par le compromis et, d’autre part, de toute démarche ou demande effectuée au cours de la prorogation du compromis de vente, manquements opposés par le vendeur du bien immobilier pour refuser dans un premier temps de restituer la somme séquestrée qui ne lui a finalement été remboursée que partiellement après l’intervention de son conseil.

Elle sollicite en conséquence une indemnisation à hauteur de 10.000 euros correspondant, d’une part, à un préjudice financier regroupant la somme de 2.500 euros non restituée et les frais de conseil qu’elle a dû engager pour recouvrer une partie de ses fonds et, d’autre part, au préjudice moral résultant de la carence de la défenderesse.


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, aux visas des articles 42 et 331 du code de procédure civile, L.313-41 du code de la consommation, et 1103 et 1104 du code civil, la Sarl Artémis Courtage demande au tribunal de :

« CONSTATER que : 

- la société ARTEMIS COURTAGE n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission ; 
-les préjudices allégués par Madame [R] [X] ne sont pas démontrés ; 
- ils sont au demeurant sans lien de cause à effet avec les fautes prêtées à ARTEMIS COURTAGE ; 
 
CONSTATER en conséquence que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle de la société ARTEMIS COURTAGE ne sont pas réunies ; 
 
DEBOUTER Madame [R] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société ARTEMIS COURTAGE 
 
CONDAMNER Madame [R] [X] à payer à la société ARTEMIS COURTAGE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER Madame [R] [X] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; 
 
ECARTER l’exécution provisoire sur les demandes de Madame [R] [X] ».

A l'appui de ses prétentions, la Sarl Artémis Courtage expose avoir sollicité de Mme [R] [X] dès le 31 août 2021 les documents nécessaires à la constitution de son dossier qu’elle n’a reçus dans leur intégralité, à l’exception du questionnaire d’assurance, que le 21 septembre suivant. Elle ajoute que la demanderesse ne lui a confié un mandat de recherche de financement que le 28 septembre 2021 et que sa responsabilité professionnelle doit s’apprécier à l’aune de ce seul mandat et de l’obligation de moyens et non de résultat à laquelle elle est tenue en sa qualité d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement.

Elle fait valoir que n’étant pas partie au compromis de vente, il ne pesait sur elle aucune obligation particulière de présenter les refus de prêts au vendeur du bien objet de la transaction, une telle obligation étant mise dans l’acte à la charge de l’acquéreur. Elle expose en revanche avoir respecté son obligation de moyens de rechercher un financement en multipliant les diligences aux fins d’obtenir un prêt et une assurance qui ont d’ailleurs abouti à une offre de prêt du Crédit du Nord, la concrétisation de l’opération n’ayant échoué que du seul fait que les assureurs sollicités n’ont pas accepté de garantir la demanderesse en raison de son état de santé dont elle relève qu’il n’est pas démontré que celui-ci lui a été communiqué et pour lequel elle n’avait en toute hypothèse aucune compétence médicale pour en apprécier la portée et les conséquences sur le calcul des taux et primes d’assurance applicables. Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue responsable du refus de garantie des assureurs ni du taux d’usure fixé par la Banque de France. Enfin, elle conteste que la remise par ses soins d’une fiche conseil contenant une simulation, dont la validité est temporaire, d’un prêt auprès de la Banque postale emportait obligation pour elle de solliciter cette banque dont il n’est pas démontré qu’elle aurait accordé un prêt à la demanderesse. 

 La Sarl Artémis Courtage conclut en conséquence au rejet de la demande d’indemnisation qu’elle n’estime justifiée par aucun élément probatoire dès lors que le préjudice financier allégué est une créance contractuelle trouvant son origine dans un compromis de vente auquel elle est tiers et que le préjudice moral n’est étayé par aucun élément ni dans son principe ni dans son quantum. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie tenue en juge rapporteur du 15 mai 2024 et mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la responsabilité de la Sarl Artémis Courtage

En application des articles 1984 et suivants du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire qui, s’agissant du courtier en crédit, est tenu à une obligation de moyens et doit favoriser par ses démarches la conclusion d’un ou plusieurs contrats en restant fidèle aux instructions reçues de son mandant. Le mandataire doit exécuter la mission qui lui est confiée aux mieux des intérêts du mandant auquel il doit rendre compte précisément des diligences accomplies en vue de présenter la demande de crédit au nom de l'acquéreur, conformément aux termes du contrat de mandat. En revanche, il n’est pas comptable du délai de réponse aux demandes qu'il dépose.

Par ailleurs, il résulte des articles R.519-27 et suivants du code monétaire et financier que le courtier en crédit immobilier agissant au titre du mandat de recherche de capitaux est tenu à un devoir de conseil qui est attaché à la proposition de crédit, laquelle doit être adaptée à la situation personnelle et aux attentes du mandant. En l'absence de tout crédit, le courtier n’est tenu à aucune obligation de conseil à son client.

Il revient au courtier de démontrer qu’il s’est acquitté de ses obligations préalablement à la signature du contrat. En cas de manquement, il engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du donneur d'ordres, sous réserve que sa faute ait causé un préjudice. 


En l’espèce, selon mandat de recherche du 28 septembre 2021, Mme [R] [X] a confié à la Sarl Artémis courtage le pouvoir de rechercher pour son compte un financement bancaire du bien objet du compromis de vente signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière Optimum, consistant en un crédit de 160.000 euros au taux fixe remboursable sur 300 mois, et reconnaissait avoir fourni à son mandataire toutes les pièces et les renseignements nécessaires à l’instruction de son dossier.

Par le même acte, la Sarl Artémis Courtage s’engageait, dans le cadre de son obligation de moyens, à étudier avec sincérité et loyauté la demande du mandant et agir au mieux de ses intérêts, sélectionner l'établissement de crédit le plus approprié en fonction des intérêts et des attentes exprimés par le mandant, et déposer le dossier de demande de prêt auprès d'au moins un établissement de crédit dans un délai de 7 jours suivant sa complète constitution. 

Au cas particulier, il résulte de la lettre de refus du Crédit du Nord en date du 10 novembre 2021 qu’une demande de prêt a été formulée auprès de cet établissement le 30 septembre 2021 et qu’en conséquence la Sarl Courtage Artémis s’est conformée à la mission reçue de Mme [R] [X] en déposant une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire dans le délai fixé contractuellement.

Le courtier étant tenu à un devoir de conseil sur la seule base des propositions de crédit obtenues, il ne peut être fait le reproche à la Sarl Artémis Courtage de ne pas avoir décelé dès la constitution du dossier l’impossibilité d’obtenir une solution de financement en dessous du taux d’usure, étant relevé que Mme [R] [X] ne rapporte pas la preuve d’avoir porté à la connaissance de la défenderesse dès la constitution de son dossier des problèmes de santé susceptibles de faire obstacle à l’obtention d’une assurance à un taux ne compromettant pas la solution de financement. De plus, le tribunal relève que la demanderesse a déclaré en page 14 du compromis de vente qu’à « sa connaissance, il n’existe aucun obstacle de principe à l’obtention du financement qu’il (elle) envisage de solliciter ou à la mise en place d’une assurance décès-invalidité ».

Par ailleurs, s’il est constant qu’à la fin du mois d’octobre 2021, le courtier avait connaissance du refus de deux assurances, il ressort également des échanges de courriels entre Mme [R] [X] et d’une part, M. [V], conseiller de la Sarl Artémis Courtage et, d’autre part, Mme [A] [N], conseillère du Crédit du Nord, qu’au début du mois de novembre 2021, ces derniers recherchaient conjointement une solution pour ramener le taux du financement, assurance comprise, en dessous du taux d’usure et restaient ainsi dans l’attente d’une réponse de l’assureur de l’établissement bancaire. Il ne peut dès lors être fait grief au courtier de ne pas avoir informé la demanderesse de l’impossibilité d’obtenir une solution de financement.

En revanche, aux termes de l’article 3 du mandat, la Sarl Artémis Courtage avait une obligation de moyens d’agir au mieux des intérêts de sa cliente.


Or, il n’est pas contesté que la défenderesse a eu communication du compromis de vente et donc de la date butoir du 11 novembre 2021 convenue entre les parties pour justifier de l’obtention d’un prêt et de l’obligation pesant sur Mme [R] [X] de justifier des diligences accomplies par la production de deux lettres de refus dans l’hypothèse où aucune solution de financement ne lui aurait été accordée.

Il ressort également des échanges de courriels entre les parties que la société défenderesse a concentré ses recherches sur l’obtention d’une assurance et n’a pas sollicité un second établissement bancaire dans le délai initialement imparti à Mme [R] [X] pour trouver un financement. Elle a donc manqué à ses obligations en n’effectuant pas les diligences nécessaires dans le temps qui lui était imparti contractuellement pour préserver les intérêts de sa cliente.

Mme [R] [X] ne saurait en revanche rechercher la responsabilité de la Sarl Artémis [X] pour un défaut de diligence pendant la période de prorogation dès lors qu’elle verse aux débats une lettre recommandée avec AR en date du 29 novembre 2021 aux termes de laquelle elle mettait fin au mandat du courtier en ces termes « (…) Compte tenu de tout ce que je viens de vous exposer, je vous informe que j’annule toute collaboration avec vous, tout engagement, et j’exige que vos services et vos collaborateurs prennent l’entière responsabilité des éventuelles conséquences financières, administratives et morale qui pourraient advenir (…) ».
 
Cependant, les parties à la vente ont signé un avenant le 15 décembre 2021, aux termes duquel il est stipulé que :

« Aux termes dudit contrat, les PARTIES ont convenu d'une condition suspensive d'obtention de prêt(s) dont la date limite de réalisation a été fixée au 11 Novembre 2021.
Les PARTIES se sont rapprochées aux présentes par l'intermédiaire de l'Agence en vue de proroger ce délai.
Pour rappel, ladite condition sera réputée accomplie et chaque prêt réputé obtenu au sens des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation par la remise par la banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales énoncées au compromis de vente et dans le délai de réalisation mentionné aux présentes et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.
En conséquence de ce qui précède, la réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le 28 décembre 2021 en lieu et place du 11 novembre 2021, date initialement convenue au compromis de vente.
L'obtention ou la non-obtention de prêt devra être notifiée par l'ACQUEREUR au VENDEUR ainsi qu'au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.
Précision étant ici faite que l'acquéreur s'engage à rembourser au vendeur le prorata de la taxe foncière et des charges de copropriété à partir de la date initialement fixée à savoir le 11 Décembre 2021.
La date limite et non extinctive de régularisation de l'acte authentique de vente, initialement fixée au 11 décembre 2021, aux termes dudit contrat est reportée d'un commun accord entre les PARTIES au 14 Janvier 2022.
Toutes les autres clauses et conditions du contrat préparatoire à la vente restent inchangées aux termes des présentes et demeurent applicables.
L'ACQUEREUR déclare que les modifications ainsi apportées n'aggravent ni les risques qu'il encourt ni les engagements qu'il a pris et que, par conséquent, la conclusion du présent avenant ne lui confère aucun droit de se rétracter dans les formes et délai prévus par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. »

Il résulte de ce document que le délai imparti à Mme [R] [X] pour justifier de la non-obtention d’un prêt a été prorogé jusqu’au 28 décembre 2021.

Or, Mme [R] [X] produit en pièce n°31 un courriel qu’elle a adressé le 27 décembre 2021 aux notaires en charge de la vente par lequel elle les informait qu’aucune banque ne lui avait accordait un prêt et auquel elle joignait en pièces jointes deux lettres de refus de prêt, la première du Crédit du Nord en date du 10 novembre 2021 et la seconde du Crédit commercial et industriel (CIC) en date du 9 décembre 2021.

Il résulte de ces éléments que si Mme [R] [X] justifie par la production d’un relevé de compte de l’étude notariale [M] [S] [W] de la restitution seulement de la somme de 7.500 euros sur celle de 10.000 euros initialement séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le défaut de diligences de la Sarl Artémis Courtage dans l’obtention de deux lettres de refus de prêt dans le délai initialement imparti ne présente pas de lien de causalité avec la non-restitution de la somme de 2.500 euros 

En effet, nonobstant l’argument qui a pu être invoqué par le vendeur pour obtenir un dédommagement pour l’immobilisation de son bien à hauteur de 2.500 euros, rapporté par le conseil de la demanderesse dans ses mises en demeure adressées au courtier les 1er avril et 9 mai 2022, à savoir une seconde demande de prêt intervenue après l’expiration du délai initialement fixé au 11 novembre 2021, le tribunal relève que celui-ci est inopérant dès lors que la demanderesse a été en mesure de justifier conformément aux stipulations contractuelles le refus par deux établissements bancaires dans le délai finalement fixé après prorogation acceptée par les deux parties à la vente.

En conséquence, la Sarl Artémis Courtage ne saurait être tenue d’indemniser le préjudice financier consistant en la non-restitution de la somme de 2.500 euros conservée par le vendeur du bien au titre de l’indemnité d’immobilisation et, par voie de conséquence, de tout autre préjudice qui lui serait lié.

Les demandes de Mme [R] [X] sont donc rejetées.


2 - Sur les autres demandes

2.1 - Sur les frais du procès

Mme [R] [X] qui succombe supportera les dépens.

Elle est également condamnée au paiement à la Sarl Artémis Courtage d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

2.2 - Sur l’exécution provisoire

La présente décision est revêtue de droit de l'exécution provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable en l’espèce, l’instance ayant été introduite postérieurement au 31 décembre 2019.

Cependant, l'issue donnée au litige nécessite d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Mme [C] [R] [X] de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [R] [X] aux dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin Porcher, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 
 
CONDAMNE Mme [C] [R] [X] à payer à la Sarl Artémis Courtage la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2024


La GreffièreLe Président