Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [H] [U]
Monsieur [W] [V]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02669 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMI

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [U]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Monsieur [W] [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02669 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMI


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 15 juillet 2003, la SAGI, aux droits de laquelle vient l'établissement [Localité 3] HABITAT- OPH, a donné en location à usage d'habitation à Monsieur [H] [U] un appartement situé [Adresse 2].

Par acte d'huissier en date du 25 janvier 2024, l'établissement PARIS HABITAT- OPH a fait assigner Monsieur [H] [U] et M. [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection, pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti au preneur pour inoccupation et cession illicite du logement,
- ordonner l'expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, sans délai,
- condamner in solidum M. [H] [U] et M. [W] [V] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30%, augmenté des taxes et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamner in solidum M. [H] [U] et M. [W] [V] à payer à la requérante la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- rappeler l'exécution provisoire.

L' affaire a été appelée à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 30 avril 2024.

À l'audience, l'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Au soutien de ses demandes, le bailleur expose, au visa des articles 2 et 8 de la Loi du 6 juillet 1989, avoir été alertée, par son personnel de proximité, du fait que Monsieur [H] [U] n'occupait plus les lieux personnellement ; il ajoute que les courriers qui lui ont été adressés aux fins de justification de son occupation du logement et de régularisation de sa situation locative lui sont revenus, et que le commissaire de justice mandaté aux fins de recueillir les observations des occupants de l'immeuble a, le 19 avril 2023, constaté l'absence de M. [H] [U], les voisins ayant déclaré qu'ils ne l'avaient pas vu récemment, mais que d'autres personnes s'y trouvaient. Il ajoute avoir fait procéder à un second constat le 7 décembre 2023, autorisé par ordonnance du 17 novembre 2023, dont il résulte que M. [W] [V] se trouvait, à cette date, dans les lieux, et a déclaré que M. [H] [U] était en Algérie, qu'il revenait tous les six mois, et qu'il aurait été " mis dans le logement " depuis neuf ans pour surveiller la maison.

Monsieur [H] [U] a comparu en personne. Il s'oppose à la résiliation du bail et indique vouloir rester dans son logement.

Au soutien de ses prétentions, il expose être marié avec une femme vivant en Algérie, qui souffre d'une maladie grave, et avoir dû se rendre à son chevet. Il soutient que ces difficultés sont ponctuelles, qu'il entend résider à [Localité 3], ajoutant que M. [W] [V] se serait introduit dans son domicile à son insu.


M. [W] [V] n’a pas comparu, ni personne pour lui, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 3 des conditions générales du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être occupés au moins huit mois par an, et ne peuvent être cédés ou sous-loués, même à titre gratuit, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur, ce que rappelle l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler qu'il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le contrat de bail du 15 juillet 2003 en son article 3 met à la charge du preneur une obligation d'occuper personnellement les lieux et lui interdit toute cession, même à titre gratuit.

Pour établir l'existence des manquements du locataire à ses obligations et démontrer qu'il ne vit plus dans son logement loué à [Localité 3], l'établissement [Localité 3] HABITAT- OPH produit les pièces suivantes :
- un procès-verbal de constat du 19 avril 2023, aux termes duquel le commissaire de justice explique s'être rendu dans les lieux, avoir constaté la présence du nom " [U] " sur la boîte aux lettres et avoir sonné à la porte sans réponse. Un voisin de palier a indiqué n'avoir pas vu M. [U] depuis " longtemps ", le personnel de l'immeuble ayant déclaré ne pas l'avoir vu depuis le mois de janvier. Deux voisins ont déclaré ne pas connaître M. [U], mais avoir vu des personnes dans le logement.
- un procès-verbal de constat des 7, 11 et 13 décembre 2023, dont il résulte que le nom [U] figure sur la sonnette du logement n°1, dont les volets sont fermés, personne n'ayant répondu au commissaire de justice sonnant à la porte les 7 et 11 décembre 2023. Le 13 décembre 2023, lors d'un troisième passage, a été constatée la présence dans les lieux de M. [W] [V], qui a expliqué avoir été " mis dans le logement " par M. [U] depuis neuf ans pour " surveiller la maison ", sans verser de loyer à M. [U]. Il est constaté la présence des vêtements d'homme, appartenant selon M. [V] à M. [U], d'une pile de courrier au nom de M. [U], de deux valises, l'appartement ne comportant qu'une seule chambre.

Monsieur [H] [U] déclare que M. [V] se serait introduit dans le logement à son insu, alors qu'il se trouvait en Algérie, au chevet de son épouse, gravement malade, ce dont il justifie en présentant, à l'audience, des ordonnances et bulletins d'hospitalisation. Il indique toutefois avoir l'intention d'occuper son logement à titre de résidence principale.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement de M. [U] contient ses effets personnels (courriers, vêtements), et qu'en raison de circonstances exceptionnelles, justifiées par la maladie de son épouse, il s'est effectivement absenté pendant plusieurs mois pour se rendre auprès d'elle. 

Les éléments produits par [Localité 3] HABITAT-OPH, s'il permettent d'établir la présence de M. [W] [V] dans le logement en date du 13 décembre 2023, ne permettent cependant pas d'affirmer avec certitude que ce dernier y résiderait, les deux procès-verbaux de constat mentionnant un logement inoccupé en date du 19 avril 2023, 7 et 11 décembre 2023, les voisins et le personnel de proximité ayant indiqué voir " des personnes " dans le logement occasionnellement. 

Si M. [W] [V] a indiqué au commissaire de justice " avoir été mis dans le logement depuis neuf ans ", M. [U] soutient cependant que c'est sans son accord que ce dernier se serait introduit dans son domicile. Enfin, le personnel de proximité a indiqué avoir vu M. [U] au mois de janvier 2023, de sorte qu'il est établi qu'il s'y trouvait à cette date. Enfin, le logement ne contient que ses effets personnels, aucun effet appartenant à M. [V] n'ayant été constatés.

Le courrier adressé à M. [U], retourné à [Localité 3] HABITAT-OPH, a par ailleurs été envoyé à " M. [H] [U], escalier B, boîte n°1, [Adresse 2] ", alors que son contrat de bail mentionne, pour adresse, " escalier 512, porte G ". Il résulte en outre des constats du 19 avril 2023 et du 13 décembre 2023 que le nom d'[U] figure sa boîte aux lettres et que se trouvaient dans son logement, des courriers à son nom, à en-tête de [Localité 3] HABITAT, de sorte que la non délivrance du courrier du 8 mars 2023 ne saurait être expliquée par sa non occupation du logement ou la cession illicite de ce dernier.

Il résulte de ce qui précède que le manquement de nature à prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation n'est qu'insuffisamment caractérisé.

En conséquence, l'établissement [Localité 3] HABITAT- OPH sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient par ailleurs de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE l'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH de sa demande de résiliation du bail la liant à Monsieur [H] [U] et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'indemnité d'occupation ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE l'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection



Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02669 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMI