Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
L’Association MINH DUC

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Marie-Christine ALIGROS

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01079 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37VB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic la société BALMA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140


DÉFENDERESSE
L’Association MINH DUC
dont le siège social est sis chez Madame [D] [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Président,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01079 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37VB


EXPOSE DU LITIGE

L'association MINH DUC est propriétaire des lots n°6 et 30 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, les lots n°6 et 30 correspondant à un appartement et une cave.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BALMA GESTION a, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, assigné l'association MINH DUC devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- 8383,17 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 165 euros au titre des frais de recouvrement,
- 800 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.

A l'audience du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée par étude, l'association MINH DUC n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. 

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de l'association MINH DUC concernant les lot n°6 et 30, indiquant la répartition des tantièmes (1/1000ème et 35/1000ème),
-les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2021 au 31 décembre 2023,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 25 septembre 2020, 21 juin 2021, 16 juin 2022, et 5 juillet 2023, portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023 et 2024, et vote des travaux (comblement sous-terrain en zone mitoyenne, réfection toitures et souches, remplacement portes d'accès caves, rénovation des caves et réfection de la cour), 
-un certificat de non contestation des assemblées générales des 25 août 2020, 21 juin 2021, 16 juin 2022 et 5 juillet 2023,
-l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 8383,17 euros (hors frais),
-plusieurs courriers de mise en demeure, datés du 23 février 2022, 6 juin 2022, 1 décembre 2022, 6 mars 2023, et 15 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les décomptes détaillés de la régularisation de charges au titre des exercices 2021 et 2022, de sorte qu’il ne peut être tenu compte des sommes appelées sous la forme de provisions sur charges courantes entre le 1 octobre 2021 et le 31 décembre 2022, ces dernières ayant nécessairement fait l’objet d’une régularisation au cours de l’année suivante, les comptes ayant été approuvés et quitus ayant été donné au syndic lors des assemblées générales du 16 juin 2022 et 5 juillet 2023. Il apparaît d’ailleurs que le compte copropriétaire a été crédité des sommes de 131,74 euros et 320,91 euros au titre de ces exercices.

Il appartenait dès lors au syndicat des copropriétaires de produire, en sus des procès-verbaux de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice, les décomptes détaillés de répartition de charges entre les copropriétaires en ce que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

En conséquence, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6663,5 euros, comptes arrêtés au 17 novembre 2023 incluant l'appel provisionnel de charges courantes du dernier trimestre 2023, et excluant les sommes appelées sous forme de provisions au titre des exercices 2021 et 2022.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la demande en justice.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité 165 euros au titre de frais de suivi de recouvrement, et notamment de cinq courriers de mise en demeure, dont le caractère nécessaire n'est pas justifié. En effet, l'envoi de cinq mises en demeures, avant l'introduction de l'instance, est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 33 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût d'une mise en demeure. 

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 33 euros.

En conséquence, l'association MINH DUC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés du défendeur à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que l'association MINH DUC présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l'association MINH DUC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS BALMA GESTION :
- la somme de 6663,5 euros, comptes arrêtés au 17 novembre 2023 incluant l'appel provisionnel de charges courantes du dernier trimestre 2023, et excluant les sommes appelées sous forme de provisions au titre des exercices 2021 et 2022, avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 33 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE l'association MINH DUC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS BALMA GESTION, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'association MINH DUC aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire.


Le greffierLe président