Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La S.C.I. HUANG

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Philippe JEAN-PIMOR

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01775 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LXI

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], Représenté par son syndic la société LE TERROIR sise [Adresse 3]
représenté par Me Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE
La S.C.I. HUANG
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Président,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC,Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01775 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LXI


EXPOSE DU LITIGE

La SCI HUANG est propriétaire des lots n°1 et 21 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré section AD [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société LE TERROIR, a, par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, assigné la SCI HUANG devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-6454,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2021,
-861,51 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-3 000 euros de dommages et intérêts,
-3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 30 avril 2024, à laquelle l'affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI HUANG n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

 A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-un relevé de matrice cadastrale illisible, ne permettant pas d'établir la répartition des tantièmes,
-la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, et permettant d'établir la répartition des tantièmes (2/1000èmes pour le lot n°1 et 47/1000èmes pour le lot n°21)
-les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juin 2021 (approbation des comptes 2019/2020, vote du budget prévisionnel 2020/2021), 17 février 2022 (approbation des comptes des exercices 2020/2021 et des budgets prévisionnels en cours et 2021/2022 et le fonds travaux), 8 février 2023 (approbation des comptes des exercices 2021/2022 et des budgets prévisionnels en cours et 2022/2023 et le fonds travaux, vote de la réfection totale de la toiture pour un budget total de 130000 euros hors assurance et honoraires du syndic),
-une attestation de non recours contre les procès-verbaux des assemblées générales du " 8 février 2023 et 17 février 2023 " -sic-
-une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 1224,80 euros en date du 7 septembre 2021, 
-une sommation d'avoir à payer la somme de 1834,09 euros en date du 29 octobre 2021,
-une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 2273,79 euros du 4 janvier 2022,
-une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 7112,11 euros du 10 octobre 2023,
-un relevé de compte copropriétaire pour la période du 1 janvier 2023 au 11 décembre 2023, faisant état d'un solde débiteur de 7316,11 euros dont 204 euros de frais de recouvrement, 250,85 euros de frais de " remise dossier avocat ", ainsi que de frais de relance et de mise en demeure,
-un décompte de charges et de travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 2 octobre 2023, faisant état d'un solde débiteur de 6454,60 euros,
-les appels de charges courantes et travaux (réfection toiture) pour l'année 2023,
-le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6454,60 euros, comptes arrêtés au 20 décembre 2023 incluant l'appel provisionnel de charges courantes et travaux du dernier trimestre 2023.

S’il est justifié de la délivrance d’une sommation de payer en date du 29 octobre 2021, il ressort de la situation de compte datée du 20 décembre 2023 que produit le SDC, que les causes de cette sommation ont été réglées antérieurement à l’introduction de la présente instance, une nouvelle dette apparaissant s'être constituée à compter de l'année 2023. En conséquence, les intérêts au taux légal ne pourront courir à compter du 29 octobre 2021. Ils courront donc à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

En l'espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais de commissaire de justice qui sont indemnisés au titre des dépens, et des frais de "constitution dossier avocat" en application d'un contrat de syndic, dont il n'est pas établi qu'il soit opposable au copropriétaire, qui correspond aux diligences habituelles que celui-ci doit accomplir.

Il est par ailleurs sollicité des frais de relance et de mise en demeure, dont le caractère nécessaire n'est pas justifié. En effet, l'envoi de trois mises en demeure et d'une sommation de payer avant l'introduction de l'instance, est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 40,14 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 10 octobre 2023. 

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 40,14 euros.

En conséquence, la SCI HUANG sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés du défendeur à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI HUANG présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI HUANG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société LE TERROIR :
- la somme de 6454,60 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés comptes arrêtés au 20 décembre 2023 incluant l'appel provisionnel de charges courantes et travaux du dernier trimestre 2023, avec intérêts à taux légal à compter du 10 octobre 2023,
- la somme de 40,14 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI HUANG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société LE TERROIR la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI HUANG aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire.

.Le GreffierLe Président