Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [S] [C]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Y

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP)
 dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483


DÉFENDERESSE
Madame [S] [C]
 demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Y


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2018, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 7] (RIVP) a consenti à Madame [S] [C] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, la RIVP a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3272,69 euros.

Informé de ce que sa locataire n'était plus occupante des lieux, la RIVP a fait procéder à une saisie conservatoire de ses biens mobiliers. Le commissaire de justice, rendu sur place à cette fin, a constaté que Mme [S] [C] n'occupait plus les lieux, mais y a constaté la présence de deux occupantes, qui ont déclaré être logées par la locataire en titre, moyennant le versement de la somme de 200 euros chacune, à titre de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la RIVP a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inoccupation, cession et sous-location illicites des lieux et manquement à l'obligation de payer les loyers à échéance,
-à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 juin 2023,
-en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion immédiate de Madame [S] [C] et tous occupants de son chef, et, ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, 
- supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Madame [S] [C] à lui payer la somme de 2199,16 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamner Madame [S] [C] à lui verser des indemnités d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la libération effective,
- condamner Madame [S] [C] à lui verser une indemnité de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le Département le 18 janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2024.

A l'audience du 30 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a réitéré les demandes contenues aux termes de son assignation, à l'exception de sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif, dès lors que la dette a, entre temps, été soldée. 

Madame [S] [C], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu ni n'a été représentée. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

Il est en l'espèce établi, par le rapport établi en date du 6 juin 2023 par la société " Detecnet ", que Mme [S] [C] réside à [Localité 8], et qu'elle perçoit des indemnités versées par le Pôle Emploi de [Localité 8].

A l'occasion d'une saisie conservatoire sur ses biens, diligentée par la RIVP le 12 juillet 2023, le commissaire de justice a constaté, dans les lieux, la présence de Mme [X] [K], qui a déclaré être logée, avec une autre personne, Mme [Y] [E], par Mme [C], moyennant le règlement d'un loyer de 200 euros chacune. Mme [X] [K] a déclaré que les meubles présents dans le logement lui appartenaient.

Il est ainsi établi que Mme [S] [C] n'est pas occupante des lieux, qu'elle sous-loue à deux personnes sans information préalable du bailleur.

Il en ressort une violation manifeste de la locataire de ses obligations, suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Madame [S] [C] devient ainsi, à compter de ce jour, sans droit ni titre. Il convient ainsi d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ".

Il sera rappelé que la notion de voie de fait est un critère objectif de différenciation et qui tend à distinguer d'une part les personnes entrées dans les lieux en bénéficiant d'un titre d'occupation délivré par le propriétaire et d'autre part les personnes entrées dans les lieux sans avoir jamais eu l'accord du propriétaire ni avoir été titulaires d'un titre quelconque sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l'étendue de leurs droits, même en l'absence d'effraction ou de dégradation des locaux occupés. 

En l'espèce, en ce que Mme [S] [C] est entrée dans les lieux avec l'accord du propriétaire, la voie de fait n'est pas constituée. Les éléments versés aux débats sont par ailleurs insuffisants à justifier de sa mauvaise foi.

Dès lors, il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence, Mme [S] [C] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2018 entre la RIVP et Madame [S] [C] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 5] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [C] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés et, qu'à défaut, la RIVP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, en particulier, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à verser à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection