Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/50876 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCH

FA N° : 2 

Assignation du :
24 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114


DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA BOTICA
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS - #E0169



DÉBATS

A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2018, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a donné à bail commercial à la société La Botica des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 38 080 euros, outre charges et taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par ordonnance rendue le 6 novembre 2023, le juge des référés a rejeté la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré le 29 mars 2022 et condamné la société locataire au paiement d’une somme de 66 282,93 euros à titre provisionnel.

Le 13 novembre 2013, la bailleresse a fait délivrer au preneur un nouveau commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 77 924,53 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 24 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé la société La Botica sollicitant de :

“Vu les articles L145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 13 décembre 2023,

Ordonner 1'expu1sion de la société LA BOTICA, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 2], avec si besoin est, 1'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dire et juger que 1e sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 a R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société LA BOTICA à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du demier loyer trimestriel majoré de 50 %, outre tous accessoires du 14 décembre 2023 jusqu’à 1a date de libération effective des lieux.

Condamner la société LA BOTICA à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 11.246,66 € (77.529,59- 66.282,93) au 
15 décembre 2023 (terme du 4ème trimestre 2023 inclus), compte tenu de la condamnation déja prononcée par 1’ordonnance de référé du 6 novembre 2023, outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, ainsi qu’une indemnité de 1.124 € au titre de la clause pénale.

Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société 
LA BOTICA reste acquis à la RIVP.




Condamner 1a société LA BOTICA à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notarnment le coût du commandement de payer.”

A l’audience du 6 mars 2024, les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur.

A l’audience du 29 mai 2024, aucun accord n’ayant été trouvé, les parties ont déposé des écritures.

La RIVP maintient ses prétentions d’origine, actualisant toutefois sa demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif à la somme de 31 196,54 euros arrêtée au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, ajoutant s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur.

La société La Botica sollicite de :

A titre liminaire,
- déclarer irrecevables les prétentions de la RIVP en raison de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, soit :
* constater la résiliation du bail entre les parties, 
* ordonner l’expulsion de la société locataire
* statuer sur le sort des meubles
* condamner la société La Botica à payer à la RIVP à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 50%, outre tous accessoires, du 14 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, 

A titre principal,
- juger que le refus de cession du droit au bail par la RIVP est irrégulier car sans motif, à tout le moins tardif, 
- juger que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 29 mars 2022 et le 6 novembre 2023 a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur,
- juger que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est affectée d’une contestation sérieuse, 

En conséquence, 
- débouter la RIVP de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences,
- débouter la RIVP de sa demande en paiement à titre de provision de la somme de 11 246,66 euros au 15 décembre 2023 (terme du 4ème trimestre 2023 inclus) outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, ainsi qu’une indemnité de 1 124 euros au titre de la clause pénale,
- débouter la RIVP de sa demande de conservation du dépôt de garantie, 
- débouter la RIVP de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, 

A titre subsidiaire, 
- lui accorder un délai de grâce pour régler les loyers,

En tout état de cause,
- condamner la société RIVP à payer à la société La Botica la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, 
- écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée à la société La Botica selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, à l’adresse de son siège social et des lieux loués.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de souligner à titre liminaire que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit “jugé” en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions. 

Sur la recevabilité des demandes de la RIVP

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Selon l’article 1355 du code civil, “L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

L’article 488 du code de procédure civile dispose que “L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.”

La société La Botica, au visa de ces textes, soulève l’irrecevabilité des demandes de la RIVP tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de la société locataire, au sort des meubles, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et à la conservation du dépôt de garantie, se prévalant de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé rendue le 6 novembre 2023 qui n’a pas été frappée d’appel.

Toutefois, comme le soutient la RIVP, les causes du litige ne sont pas identiques puisque la demande est aujourd’hui fondée sur un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré postérieurement au prononcé de l’ordonnance du 
6 novembre 2023, et alors même qu’aucun plan d’apurement n’est en cours.

Dès lors la fin de non-recevoir soulevée sera écartée comme n’étant nullement justifiée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
 
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 13 novembre 2023, porte sur une somme de 
77 529,59 euros arrêtée au 9 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.

La société La Botica s’oppose à la demande en faisant valoir que la clause résolutoire est mise en oeuvre par la bailleresse de mauvaise foi, rappelant que la dette locative n’est que le résultat de l’inertie de la RIVP qui a tardé à lui donner une réponse à sa demande de cession du droit au bail, en lui opposant seulement le 25 juillet 2022 un refus tardif sans motif légitime, rappelant encore que des accords ont été conclus entre les parties pour un échelonnement des loyers impayés, la résiliation du bail n’étant pas évoquée. La société locataire estime que ce refus de cession discrétionnaire, alors qu’elle aurait pu quitter les lieux en juillet 2022, lui cause un préjudice l’ayant contrainte à rester dans les lieux.

La RIVP fait valoir qu’elle n’a jamais renoncé au bénéfice de la clause résolutoire, qu’elle a accepté une suspension temporaire de la procédure de recouvrement en avril 2022 dans l’attente de la réponse de la ville de [Localité 3] sur la cession du bail et la demande de changement de destination du local commercial, qu’en l’absence de concrétisation du projet de cession, les parties se sont rapprochées et ont mis en place un échéancier de règlement sur 
12 mois, en sus du paiement des loyers courants, que l’échéance trimestrielle du 1er janvier 2023 n’a toutefois pas été réglée, rappelant à nouveau que le litige est fondé sur un nouveau commandement de payer.

Il est constant que la société locataire a demandé l’autorisation en février 2022 de céder le droit au bail avec despécialisation à la société Ora Santé, demande à laquelle une réponse lui a été apportée le 25 juillet 2022, sans motif avancé.

Il doit être rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la régularité du refus de cession et son caractère tardif tel qu’allégué.

Il convient de souligner qu’il est inopérant pour la société locataire de remettre dans le débat le commandement de payer délivré le 
29 mars 2022 sur lequel le juge des référés s’est déjà prononcé.

S’agissant du commandement de payer délivré le 13 novembre 2023, il peut être constaté que:
- la RIVP n’a jamais indiqué renoncer définitivement à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire malgré la suspension provisoire du recouvrement de sa créance en 2022, 
- la décision d’agréer la cession dépendait de l’accord de la Ville de [Localité 3], la RIVP ayant annoncé au preneur que le délai de réponse pouvait être long, 
- à la suite de l’absence de concrétisation du projet de cession, les parties se sont rapprochées en vue de l’apurement du solde débiteur de la société locataire, mettant en place un échéancier de règlement en 12 mensualités, en sus du paiement des loyers courants, une franchise de 10 000 euros étant accordée au preneur sous réserve du respect de l’échéancier,
- le non paiement à échéance du 1er trimestre 2023 n’est pas contesté par la société locataire, qui n’a donc pas respecté les termes de l’accord conclu le 28 octobre 2022,
- la société La Botica a cessé toute exploitation de son activité durant le délai d’instruction de la demande de cession du droit au bail, et ce, de son propre chef, alors que le bail stipule que les locaux commerciaux doivent être constamment exploités “pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de ses accessoires” et que le preneur ne peut cesser son activité sous aucun prétexte, même temporairement.

Il résulte de ces énonciations que la mauvaise foi imputée au bailleur ne revêt le caractère d’une contestation sérieuse, alors même que la société locataire n’a assigné au fond la RIVP que le 14 avril 2024 pour contester le caractère justifié du refus de cession qui lui a été opposé le 25 juillet 2022, et postérieurement à la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2024 dans le cadre de la présente procédure.

Il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté en l’état, que l’arriéré locatif visé au commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 n’a pas été réglé dans le délai d’un mois imparti au preneur.

C’est donc à bon droit que la RIVP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 
13 décembre 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 31 196,54 euros arrêtée au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif, déduction faite de la provision qui lui a été allouée par l’ordonnance de référé rendue le le 6 novembre 2023.

La dette locative n’est pas utilement critiquée par la société défenderesse.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme réclamée qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qui est justifiée par les pièces versées aux débats.

La société La Botica invoque des difficultés financières en passe d’être réglées, essentiellement liées à son impossibilité de céder son droit au bail pour apurer sa dette, et sollicite un délai de grâce.

La RIVP rappelle que la société La Botica est en situation d’impayés depuis le 1er avril 2021, qu’elle a bénéficié de franchise de loyer lors de la crise sanitaire, qu’elle n’a pas respecté le plan d’apurement de sa dette fixé le 28 octobre 2022 qui lui aurait permis de bénéficier d’une franchise exceptionnelle de 10 000 euros ; qu’il semble que le preneur s’adonne à des sous-locations d’espaces de courte durée dans les locaux donnés à bail, en violation du bail, générant des nuisances, ajoutant que la dette locative ne fait que s’accroître.

Il est constant que la société La Botica ne règle plus régulièrement ses loyers depuis avril 2021, que la dette locative a augmenté, que le procès-verbal de constat dressé le 19 mars 2023 démontre que les activités exercées dans les lieux ne sont pas conformes à la destination du bail, qui est celle de vente “de tous articles et équipements de la personne et de la maison”, d’”expositions”, avec à titre accessoire “dégustations sur place de petites préparations froides sans cuisson”, alors que sont organisés sur place des magasins éphémères et des évènements notamment festifs pouvant se terminer à 23 heures.

Par ailleurs la société défenderesse ne verse aux débats aucun éléments comptable justifiant de sa situation financière et de sa capacité à apurer sa dette moyennant un échéancier en sus du paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée et il sera constaté que le bail liant les parties est résolu de plein droit à la date du 13 décembre 2023.

Dès lors, en conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation de la locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes 

La RIVP sollicite :
- une indemnité d’occupation mensuelle à titre de provision, égale au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 50% (article 8.4)
- une clause pénale à hauteur de la somme de 1 124 euros
- les intérêts conventionnels (article 8.3)
- la conservation du dépôt de garantie (article 8.3).

Compte tenu de la multiplicité de ces clauses pénales susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, ces demandes, se heurtant à une contestation sérieuse, seront écartées au stade du référé et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer trimestriel tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée.

La société la Botica supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose :
“Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

En application de ces dispositions, la demande de la société défenderesse tendant à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision est infondée.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Rejetons la demande de délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties, à la date du 13 décembre 2023,

Ordonnons à défaut de départ volontaire l’expulsion de la société La Botica et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, 

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la société La Botica à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP), à titre de provision, la somme de 
31 196,54 euros arrêtée au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 24 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus,

Condamnons la société La Botica à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer trimestriel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société La Botica aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 
13 novembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Arnaud FUZATEMaïté GRISON-PASCAIL