Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [R] [T]
Madame [J] [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N2R

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT- OPH
 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [T]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [V]
 demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N2R



Par contrat en date du 15 octobre 2013, L'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH a donné à bail à M. [R] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 317,51 euros hors charges.

Le 3 août 2023, M. [R] [T] et Mme [J] [V] ont donné congé du bail à effet du 3 septembre 2023.

Par courrier du 3 août 2023, le bailleur accusait réception du congé et invitait les locataires à le contacter aux fins de convenir d'une date pour organiser l'état des lieux de sortie de façon contradictoire.

Par courrier du 13 août 2023, le bailleur informait les locataires de ce que, du fait de la non réalisation de l'état des lieux, la facturation du logement serait maintenue, et précisait que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres de la loge ne constituait en aucun cas une restitution du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, l'établissement PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [R] [T] et Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-à titre principal, valider le congé donné par M. [R] [T] et Mme [J] [V] à effet au 3 septembre 2023, et prendre acte de ce que le logement n'a pas été restitué de manière effective,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers,
-dire M. [R] [T] et Mme [J] [V] sans droit ni titre,
-ordonner l'expulsion de M. [R] [T] et Mme [J] [V] et celle de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
-condamner solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [V] à lui payer la somme de 2 379,07 euros au titre des indemnités d'occupation impayées arrêtées au mois de novembre 2023,
-condamner solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [V] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 457,25 euros, à compter du mois de décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux
-supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [V] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH soutient que M. [R] [T] et Mme [J] [V] n'ont pas restitué les lieux de façon effective, dès lors que l'état des lieux de sortie n'a pas été réalisé. Il rappelle qu'il est constant que le preneur reste obligé au paiement des loyers et des charges et qu'il en conserve la garde jusqu'à la restitution effective du logement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2024, à laquelle l'établissement [Localité 3] HABITAT -OPH, représenté par son conseil, a soutenu oralement les demandes contenues dans son acte introductif d'instance, et a été autorisé à produire en délibéré le congé délivré par les preneurs, ce qu'il a fait par courriel en date du 30 avril 2023.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [R] [T] et Mme [J] [V] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la validité du congé délivré par les preneurs

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, il est constant que les locataires ont délivré un congé le 3 août 2023 à effet au 3 septembre 2023, soit en respectant le délai de préavis applicable à [Localité 3]. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 3 septembre 2023, sans besoin de valider le congé.

Il sera simplement constaté que le bail a expiré à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par l'octroi au bailleur d'une indemnité d'occupation. 

Cette indemnité a une double nature: compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le bailleur, mais également à indemniser ce dernier du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation, qui rend le logement anciennement loué indisponible

Cette indemnité est due même si l'occupation se limite à la présence de meubles appartenant au locataire.

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, l'établissement [Localité 3] HABITAT- OPH expose qu'aucun état des lieux de sortie n'a pu être réalisé, et considère que les preneurs sont en conséquence redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'à restitution effective du logement.

Il est constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement et qu'elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. La restitution se réalise en effet à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ou à une personne mandatée par lui.

Un logement ne peut ainsi être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, qui peut être une agence de location, l'huissier de justice chargé par le bailleur de réaliser l'état des lieux de sortie, ou le concierge de l'immeuble, sous réserve qu'il ait été mandaté à cet effet. Toutefois, l'obligation de restitution des lieux est satisfaite par la remise des clés au gardien de l'immeuble, même s'il n'était pas mandaté par le bailleur, dès lors qu'il a pu paraître comme tel aux yeux du locataire.

En l'espèce, le bailleur indique que les locataires auraient physiquement libéré les lieux, mais qu'aucun état des lieux n'aurait été réalisé. Il en tire pour conséquence le fait que les lieux n'auraient pas été effectivement restitués.

La réalisation d'un état des lieux n'est toutefois pas une condition de la restitution effective, cet état de lieux pouvant, en vertu des dispositions précitées, être réalisé à l'initiative de la partie la plus diligente, avec le concours d'un commissaire de justice.

L'effectivité de la restitution ne dépend que de deux conditions : le logement doit avoir été libéré de ses occupants et de leurs meubles, et les clés doivent avoir été remises au bailleur ou à son mandataire.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucune pièce permettant de vérifier que les meubles des preneurs n'auraient pas été enlevés, et produit un courrier daté du 13 septembre 2023, dont il résulte que les clés ont été déposées dans la boîte aux lettres de la loge du concierge. Il n'est ainsi ni démontré que le logement ne serait pas libre de toute occupation, ni démontré que l'établissement [Localité 3] HABITAT- OPH, manifestement en possession des clés après qu'elles aient été déposé à la loge du concierge, n'a pas été mis en mesure de reprendre possession des lieux.

En conséquence, sa demande de condamnation des preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 3 septembre 2023 sera rejetée. 

Il résulte toutefois du décompte versé aux débats qu'à la date du 10 octobre 2023, existait une dette locative d'un montant de 1053,01 euros, correspondante à un impayé de loyers et de charges pour la période du premier août au 3 septembre 2023.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.

En l'espèce, le nom de Mme [J] [V] ne figure pas sur le contrat de bail. 

Dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil, seul M. [R] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1053,01 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 3 septembre 2023.

Sur l'expulsion

L'article L. 213-4-4 dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

L'article L. 213-4-3 de cette même loi précise que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Le congé mettant fin au bail, le preneur doit délaisser les lieux. À défaut, il devient occupant sans droit ni titre et son expulsion peut être ordonnée.

En l'espèce, il est établi que les preneurs ont libéré le logement qu'ils occupaient au [Adresse 1], adresse à laquelle ils ont d'ailleurs été assignés par procès-verbal de recherches infructueuses. Il n’est par ailleurs pas établi qu’ils y auraient laissé des meubles.

Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner leur expulsion sous astreinte, et [Localité 3] HABITAT sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [T] sera seul condamné aux dépens de l'instance, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n'y avoir lieu à constater la validité du congé du 3 août 2023 à effet du 3 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail depuis le 3 septembre 2023,

REJETTE la demande tendant à voir ordonner l'expulsion sous astreinte de M. [R] [T] et Mme [J] [V],

REJETTE la demande tendant à voir condamnés solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, à compter du 4 septembre 2023,

CONDAMNE M. [R] [T] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT -OPH la somme de 1053,01 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 3 septembre 2023.

CONDAMNE M. [R] [T] aux dépens de l'instance,

CONDAMNE M. [R] [T] au paiement à l'EPIC [Localité 3] HABITAT -OPH d'une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,


Le greffierLe juge des contentieux de la protection

Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N2R