Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Hervé CASSEL

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [V] [C]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01667 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KAL

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] & [Adresse 1], Représenté par son syndic la société CABINET LOISELET PERE, FILS et F. DAIGREMONT sis [Adresse 4]
représenté par Maître Hervé CASSEL (CABINET CASSEL AVOCATS), avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049


DÉFENDEUR
Monsieur [V] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Président
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01667 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KAL


EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [C] est propriétaire du lot n°46 dans l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 20 octobre 2021, M. [V] [C] a été condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble la somme de 941 euros au titre de charges de copropriété impayées, 211,10 euros au titre des frais de recouvrement, 105,91 euros au titre de la délivrance de la sommation de payer et 600 euros à titre de dommages intérêts.

Suite à de nouveaux impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET PÈRE, FILS ET F. DAIGREMONT a, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, assigné M. [V] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- 2685 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 425,49 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1900 euros de dommages et intérêts,
- 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.

A l'audience du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné par étude, M. [V] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, le défendeur n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. 

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [C] concernant le lot n°46, indiquant la répartition des tantièmes (36/1000ème),
-des " arrêtés de compte après répartition " et décomptes de répartition de charges datés du 19 octobre 2021, 13 octobre 2022, et 16 octobre 2023, 
- de relevés individuels de compte, dont il résulte qu’à compter du 1 juillet 2021, s’est constituée une nouvelle dette d’un montant total de 2684,02 euros, hors frais, comptes arrêtés au 1 janvier 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 15 novembre 2022 et 21 novembre 2023, portant approbation des comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et votant les budgets en cours prévisionnels 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025), 
- deux certificats de non recours contre les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2021, 15 décembre 2021, 15 novembre 2022 et 21 novembre 2023.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2684,02 euros, hors frais, comptes arrêtés au 1 janvier 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la demande en justice.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité 425,49 euros au titre de frais de recouvrement, relatifs à:
- trois courriers de mise en demeure et relance après mise en demeure, datés du 2 mai 2022, 30 janvier 2023, et 27 février 2023, dont le caractère nécessaire n’est pas justifié. En effet, l'envoi de trois mises en demeures, avant l’introduction de l’instance, est un choix qui appartient au syndicat, la créance étant exigible dès la première mise en demeure,
- une sommation de payer délivrée le 8 mars 2021, dont les causes se trouvent dans des impayés qui ont fait l’objet du précédent jugement, de sorte que son côut entre dans les dépens de la précédente instance,
- une mise en demeure par avocat du 14 décembre 2020, dont les causes résident manifestement dans les impayés qui ont fait l’objet du précédent jugement, de sorte que son côut entre dans les frais indemnisés au titre des frais irrépétibles de la précédente instance,
- des “frais d’ouverture de contentieux”, qui entrent dans les diligences habituelles que le syndic doit accomplir, quand bien même le contrat de syndic, dont il n’est pas établi qu’il soit opposable au copropriétaire, les aurait prévus.

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 39,50 euros.

En conséquence, M. [V] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés du défendeur à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [V] [C] présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET LOISELET PÈRE, FILS ET F. DAIGREMONT :
- la somme de 2684,02 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 1 janvier 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,
- la somme de 39,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,
- la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET LOISELET PÈRE, FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 
Le greffier,Le président.