Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 3 juillet 2024

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION


RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/09054 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCIG

MINUTE n°: 2024/ 333

DATE: 03 Juillet 2024

PRÉSIDENT: Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT


DEMANDEURS

S.C. RESERVE 90, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Pascal-yves BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE


INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pascal-yves BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE


DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Pascal-yves BRIN
Me Rémy CERESIANI

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Pascal-yves BRIN
Me Rémy CERESIANI
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE a fait édifier sur la commune de [Localité 8] un ensemble immobilier dénommé EXCLUSIVE RESORT, dont les 140 logements ont été vendus en l'état futur d'achèvement et livrés entre le 24 juin et le 13 octobre 2016.

Lors de la livraison des parties communes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé EXCLUSIVE RESORT a émis des réserves, qu'il a estimé non levées en l'absence des travaux pour y remédier, de sorte que, par exploit du 23 juin 2017, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE en référé-expertise devant la présente juridiction.

Par ordonnance rendue le 26 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a fait droit à la demande de désignation d'un expert notamment chargé d'examiner les désordres et a désigné Monsieur [T] [H] pour ce faire.

Par ordonnances des 7 février, 31 juillet 2018 et 19 septembre 2019, le juge des référés du présent tribunal a respectivement déclaré l'ordonnance initiale de référé commune et opposable aux divers intervenants à la construction et étendu la mission de l'expert à l'examen de nouveaux désordres, notamment en dernier lieu ceux relatifs à la présence d'eau sur l'ensemble de la partie centrale du parking de la copropriété.

Par exploit de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la société civile RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z], tous trois copropriétaires au sein de l'ensemble immobilier déplorant les recouvrements d'eau de la partie centrale du parking, ont fait assigner la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE aux fins de solliciter, à titre principal et sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile et 1792 du code civil, que l'expertise ordonnée leur soit opposable, outre que la mission de l'expert soit étendue à la détermination ainsi qu'au chiffrage des préjudices subis par eux.

Par conclusions en intervention volontaire notifiées par voie électronique le 22 février 2024, la SAS KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE est intervenue à la présente instance aux côtés de la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, soutenues à l'audience du 22 mai 2024, la société civile RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] sollicitent, au visa des articles 145, 236, 245 du code de procédure civile et 1792 du code civil, de :
A titre principal, DEBOUTER la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
DECLARER l'expertise ordonnée par ordonnance de référé construction du 26 juillet 2017, enrôlée sous le numéro RG n°17/04802, opposable à la société RESERVE 90 à Monsieur [W] [K] et à Monsieur [D] [Z] ; 
ORDONNER la convocation de la société RESERVE 90, de Monsieur [W] [K] et de Monsieur [D] [Z] à l'expertise en cours, ordonnée par ordonnance de référé construction du 26 juillet 2017, enrôlée sous le numéro RG n°17/04802 ; 
ORDONNER l'extension de la mission de Monsieur [T] [H], expert, à la détermination et le chiffrage du préjudice subi par la société RESERVE 90 ; 
ORDONNER l'extension de la mission de Monsieur [T] [H], expert, à la détermination et le chiffrage du préjudice subi par Monsieur [W] [K] ; 
ORDONNER l'extension de la mission de Monsieur [T] [H], expert, à la détermination et le chiffrage du préjudice subi par Monsieur [D] [Z].

A titre subsidiaire, NOMMER, Monsieur [T] [H], expert judiciaire, avec pour mission de : 
- convoquer les parties et se rendre sur les lieux, examiner et décrire les lots appartenant à la SCI RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et à Monsieur [D] [Z] selon actes notariés produits ;
- dire si les lots de la société RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et de Monsieur [D] [Z] présentent des désordres visés dans l'assignation et les pièces ; 
- les décrire, en recherche la cause ;
- rappeler les notes de synthèse établies par Monsieur [H] dans l'expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé construction du 26 juillet 2017 enrôlée sur le numéro RG n°17/04802 opposant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé EXCLUSIVE RESORT aux intervenants à l'acte de construire ; 
- décrire les désordres éventuels affectant les lots appartenant à la SCI RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z], en rechercher les causes et dire s'ils sont imputables à un défaut de conception et/ou à un défaut de réalisation des ouvrages correspondants ;
- décrire les moyens et solutions techniques propres à remédier à ces désordres conformément aux règles de l'art et les chiffrer ; 
- donner toute indication relative aux préjudices subis par la société RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] ; les chiffrer ; 

Lors de la première visite sur les lieux, l'expert aura pour mission de : 
• dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique, 
• apprécier de manière globale la nature et le type des désordres, 
• établir la liste exhaustive des réclamations des parties, 
• établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, 
• énumérer les polices d'assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut, 
• dresser l'inventaire des pièces contractuelles utiles à l'instruction du litige en invitant lesparties à lui transmettre les documents manquants, 
• établir une chronologie succincte des faits, 
• fixer la durée prévisible de l'expertise en précisant, si possible, si des investigationsparticulières doivent être menées et s'il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés, 
• évaluer le coût prévisionnel de la mesure d'expertise, 
• apprécier, s'il y a lieu, l'urgence des travaux conservatoires, 
• et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu'il adressera aux parties etdéposera au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal dans le délai d'un mois à compter de la première réunion ; 
 
EN CAS DE TRAVAUX URGENTS : si des travaux doivent être entrepris d'urgence, soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises ; si de tels travaux urgents étaient préconisés par l'expert et, en l'absence de tout litige à ce sujet, autorise la partie requérante à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l'expert que ces travaux n'entravent pas le déroulement des opérations d'expertise ; 

PRE-RAPPORT ET RAPPORT : dire que l'expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l'ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de huit mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ; dire qu'il laissera aux parties un délai minimum d'un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format CD l'ensemble des pièces numérotées accompagnées d'un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ; dire que, de toutes ses observations et constatations, l'expert dressera enfin un rapport en un exemplaire « papier » qu'il déposera au greffe accompagné d'un CD comprenant, d'une part, le rapport définitif, et d'autre part, l'ensemble des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d'expertise, dires des parties, pièces des parties) et adressera aux parties un exemplaire du rapport définitif (sous format CD en cas d'accord des parties et, à défaut d'accord des parties, sous format « papier »), l'exemplaire destiné aux conseils étant un CD comprenant le rapport et les annexes; dire que l'expert déposera ce rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les 10 mois suivant l'avis qui lui sera donné de la consignation de l'avance à valoir sur ses honoraires ; rappeler que, pour l'accomplissement de cette mission, l'expert aura la faculté de :
 
• se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu'il estimera utiles ; 
• en cas de besoin et conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile, recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, àcharge pour l'expert de joindre cet avis à son rapport ; 
• en cas de besoin et conformément aux dispositions de l'article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours ; 
• apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d'une transaction ; 
CONDAMNER par provision la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE aux frais d'expertise ; 
CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE aux entiers dépens de l'instance. 

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE et la SAS KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE sollicitent, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
PRENDRE ACTE de l'intervention volontaire de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE ;
REJETER les demandes de la SCI RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] ;

Si une telle mesure d'instruction devait néanmoins être ordonnée, PRENDRE ACTE des protestations et réserves de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE ;
DONNER mission à l'expert judiciaire :
➢de prendre notamment connaissance des notes de synthèse établies par Monsieur [H] dans l'expertise judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé EXCLUSIVE RESORT aux intervenants à l'acte de construire ;
➢de décrire les désordres éventuels affectant les parkings de la SCI RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z], en rechercher les causes et dire s'ils sont imputables à un défaut de conception et/ou à un défaut de réalisation des ouvrages correspondants ;
➢de décrire les moyens et solutions techniques propres à remédier à ces désordres conformément aux règles de l'art et les chiffrer ;
➢de décrire également les mesures conservatoires déjà prises ainsi que celles actuellement mises en œuvre ; dire si elles sont justifiées et dans l'hypothèse affirmative, les chiffrer également ;
➢en cas d'urgence et pour l'hypothèse où des mesures conservatoires urgentes complémentaires seraient à prendre, les décrire, les chiffrer et en faire rapport immédiat au juge chargé du contrôle des opérations d'expertise ;
➢dire si les requérants subissent un préjudice financier consécutif aux désordres et aux travaux engendrés par les réparations nécessaires ; dans l'hypothèse affirmative, en proposer le chiffrage ;
JUGER que les frais d'expertise seront mis provisoirement à la charge de la SCI RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] ;
RESERVER les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 

DISCUSSION

Sur l'intervention volontaire

Par application de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.



En l'espèce, il est versé aux débats le traité de fusion du 13 octobre 2023 par lequel la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE absorbe la société KAUFMAN & BROAD PROVENCE, l'opération de fusion ayant fait l'objet d'une publication au registre du commerce et des sociétés selon les extraits K-bis des deux sociétés.

Aussi, le droit d'agir de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE, ayant absorbé la société défenderesse et venant aux droits de celle-ci, est avéré et elle sera reçue en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur les demandes principales et subsidiaires

Suivant l'article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

Aux termes de l'article 236 du même code, « le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien. »

L'article 245 du même code précise que le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l'espèce, les requérants soutiennent l'application certaine du régime de responsabilité décennale justifiant la nécessité de leur rendre opposable et contradictoire l'expertise en cours et d'étendre la mission de l'expert afin de chiffrer leurs préjudices personnels résultant de l'impossibilité de louer les box de garage.

En défense, il est fait état des demandes tardives des requérants, non légitimes alors que les opérations d'expertise portent sur les désordres aux parties communes. 

Il est relevé qu'une quatrième note de synthèse de novembre 2023 de la part de l'expert judiciaire saisi est produite aux débats par les défenderesses de sorte que les opérations d'expertise ordonnées en 2017 sont avancées.

Si les copropriétaires requérants sont parfaitement recevables à faire valoir leurs préjudices personnels résultant des désordres causés aux parties communes, objets des opérations d'expertise en cours, il sera observé que l'expert judiciaire saisi n'a pas émis d'avis sur l'extension de sa saisine.

De ce fait, l'alinéa 3 de l'article 245 précité n'a pas été respecté.

De plus, il doit être considéré qu'une déclaration d'ordonnance commune et opposable ainsi qu'une extension de mission risqueraient d'entraver les opérations d'expertise en cours et d'en retarder l'achèvement alors que deux des requérants ont acquis leur bien dès 2019 et auraient ainsi pu former leurs demandes auparavant.

Le motif légitime des requérants n'est ainsi pas remis en cause, mais il apparaît d'une bonne administration de la justice de ne pas retarder la mission de l'expert et ainsi d'ordonner une nouvelle expertise afin de déterminer les préjudices éventuellement subis par les requérants. 
La mission sera détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance, mais ne peut comprendre les travaux de reprise, qui concernent uniquement les parties communes. Par ailleurs, il n'apparaît pas utile de détailler autant que proposé la mission de l'expert, ce dernier restant maître des opérations d'expertise dans le respect du contradictoire.

Monsieur [H], désigné dans la première expertise, sera désigné afin d'éviter une déperdition de temps et de compétences.

Il sera donné acte à la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE de ses protestations et réserves, lesquelles n'impliquent pas de reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Or, les requérants ne prouvent pas à ce stade que le caractère décennal des désordres serait établi et qu'il existe une obligation non sérieusement contestable de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE de les indemniser. La demande de condamner cette dernière par provision aux frais d'expertise sera rejetée. 

Les requérants seront déboutés du surplus de leurs demandes.


Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'instance seront laissés à la charge des requérants à la présente instance, ayant intérêt à la mesure sollicitée, par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens de l'instance de référé ne peuvent être réservés dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain.


PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort,

DECLARONS la SAS KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE recevable en son intervention volontaire à la présente instance en venant aux droits de la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE,

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [T] [H], expert honoraire
[Adresse 5] 
[Localité 2] 

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

- se rendre sur les lieux ;
- rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;
- examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d'instance et relatés dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire en cours par ailleurs suite au litige introduit par le syndicat des copropriétaires ;
- dire si les désordres constatés aux garages des parties demanderesses et en particulier à leur accès aux box de garage sont imputables aux désordres relevés sur les parties communes ;



- préciser la nature des désordres en indiquant s'il y a lieu si les désordres constatés compromettent la solidité de l'ouvrage (box de garage) ou l'affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d'équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;
- se prononcer sur les préjudices invoqués par les parties demanderesses, en invitant les parties à produire des avis de valeur locative des biens concernés par les désordres et, en l'absence de documents pertinents produits par les parties, en évaluant le cas échéant la durée et le montant des pertes locatives sur les biens en litige ;
- faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,


DISONS que l'expert fera connaître sans délai s'il accepte la mission,


DISONS qu'à la fin de ses opérations, l'expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,


DISONS qu'il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,


DISONS que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,


DISONS toutefois que, dans l'hypothèse où l'expert aurait recueilli l'adhésion formelle des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,


DISONS que la société civile RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] verseront au régisseur d'avances et de recettes du tribunal une provision de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par le trésorier payeur général,


DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,


DISONS que, lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,


DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,


DISONS que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de SIX MOIS suivant la date de la présente ordonnance,





DISONS qu'en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d'office ou à la demande de la partie la plus diligente,


DISONS que l'expert devra aviser le tribunal d'une éventuelle conciliation des parties,


DISONS que le contrôle des opérations d'expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,


LAISSONS à la société civile RESERVE 90, Monsieur [W] [K] et Monsieur [D] [Z] la charge des dépens de la présente instance,


REJETONS le surplus des demandes.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.



LE GREFFIER LE PRESIDENT