Cour d'Appel · Chambre 3 A — 1 juillet 2024

MINUTE N° 24/347





























Copie exécutoire à :



- Me Céline RICHARD

- 





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 01 Juillet 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03725 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFKT



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANTE :



Madame [T] [V] 

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4323 du 28/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR



INTIMÉS :



Monsieur [Y] [C]

Chez Monsieur et Madame [P] et [B] [C]

[Adresse 4]



Non représenté, assigné par acte de commissaire de justice le 29 novembre 2023 à domicile



S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE

[Adresse 2]



Représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par acte sous seing privé signé le 26 juillet 2021, la Sci Fonds de logement intermédiaire, représentée par la Cdc Habitat, gestionnaire immobilier, a donné à bail à Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 620,30 euros outre 139,52 euros de provision sur charges, représentant la somme actuelle de 837,59 euros, provision sur charges comprise. 



Par acte séparé du même jour, elle leur a également loué un emplacement de parking pour un loyer initial de 56,91 euros outre 4,06 euros de provision sur charges.



Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires, par acte du 28 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier délivré le 20 janvier 2023, la Sci Fonds de logement intermédiaire, représentée par la Cdc Habitat, gestionnaire immobilier, a fait assigner Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar statuant en référé, aux 'ns de voir :



- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,



- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,



- condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision, la somme de 5 012,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 décembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,



- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, 

la bailleresse ayant actualisé sa créance à l'audience à la somme de 2 417,62 euros telle qu'arrêtée au 19 juin 2023 et ayant déclaré ne pas s'opposer à des délais de paiement.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :




déclaré la demande régulière et recevable,





constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et au contrat de location du parking liant les parties ont été acquis à la date du 29 décembre 2022, 





condamné solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V] à payer à titre provisionnel à la Sci Fonds de logement intermédiaire, représentée par la Cdc Habitat, la somme de 2 417,62 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 19 juin 2023, terme de juin inclus,





dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la décision,





dit n'y avoir lieu d'accorder d'office des délais de paiement,





dit que Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,





condamné les preneurs à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 3] (logement et parking) dans le délai légal de deux mois à compter de la signi'cation du commandement d'avoir à libérer les lieux, et ordonné, à défaut, leur expulsion, 





condamné solidairement les preneurs à payer, à titre provisionnel, à la bailleresse, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, due en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,





rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 





condamné in solidum les preneurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. 




Pour se déterminer ainsi, le juge des référés a relevé que les défendeurs n'avaient pas apuré les causes du commandement de payer, à savoir 3 088,44 euros pour le logement et 248,39 euros pour le parking, dans le délai de deux mois ouvert par cet acte ; que le dernier décompte produit démontrait que les preneurs restaient devoir, à la date du 19 juin 2023, la somme de 2 417,62 euros, terme de juin inclus, soit un montant inférieur à celui visé par l'assignation ; que les défendeurs, non comparants, ne justifiaient d'aucun paiement libératoire non pris en compte ou fait susceptible de les libérer de leur obligation à paiement du loyer ; qu'au vu du diagnostic social, le couple percevait un revenu mensuel de 566,13 euros, Monsieur [Y] [C] étant au chômage et les preneurs cumulant près de 66 300 euros de dettes mais refusant de déposer un dossier de surendettement ; qu'il n'y avait pas lieu d'accorder de délais de paiement, les locataires n'étant pas en situation de régler leur dette locative et leur loyer s'élevant alors à 775,21 euros. 



Par déclaration enregistrée le 13 octobre 2023 sous référence RG 23/3725 a été enregistré un appel formé au nom de Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V]. 



Par déclaration d'appel enregistré le 25 octobre 2023 sous référence RG23/3854, a été enregistré un appel formé contre l'ordonnance entreprise par Madame [T] [V], seule.



Les affaires ont fait l'objet d'une fixation à bref délai par ordonnance rendue le 20 novembre 2023. 



Les deux procédures ont été jointes sous référence RG 23/3725 par décision du 9 avril 2024. 



Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er février 2024, Madame [T] [V] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de : 




accorder des délais de paiement à Madame [T] [V] et Monsieur [Y] [C] sur une durée de trois ans pour le solde de la dette,





constater que leur dette locative a été intégralement réglée, 





dire n'y avoir lieu à faire jouer la clause résolutoire, 





débouter le bailleur de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions, y compris sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





statuer ce que de droit quant aux dépens. 




Au soutien de son appel, Madame [T] [V] fait essentiellement valoir que le couple a connu, courant 2022, des changements personnels importants (naissance d'un enfant et congé parental, faillite de l'entreprise de Monsieur [Y] [C]) ayant entraîné des difficultés de paiement puis s'est séparé en avril 2023, seule l'appelante s'étant maintenue dans les lieux loués. 



Elle expose que le couple a fait des efforts pour réduire sa dette comme l'atteste la diminution de la dette constatée par le premier juge et soutient que Monsieur [Y] [C] a réglé la totalité des arriérés de loyers, elle-même réglant le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle. 



Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la Sci Fonds de logement intermédiaire demande à voir dire et juger l'appel irrecevable, en tous cas mal fondé, en conséquence, débouter l'appelante de son appel, confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, condamner l'appelante au paiement d'un montant de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel et de première instance. 



En réplique aux conclusions adverses, la bailleresse précise que la diminution de la dette constatée en première instance provenait non pas d'un règlement des locataires mais d'un rattrapage d'aide au logement ; que la dette est, au jour des conclusions, de 1 307, 56 euros. 



Madame [T] [V] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Monsieur [Y] [C], respectivement le 29 novembre 2023 et le 19 décembre 2023, ce dernier n'ayant pas constitué avocat. 



L'audience de plaidoiries a été fixée au 6 mai 2024 pour une mise en délibéré au 1er juillet 2024.



MOTIFS



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;



Vu l'article 1353 du code civil aux termes duquel il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 



Il résulte des décomptes figurant au dossier et non contestés par l'appelante, qu'à la date du 28 décembre 2022, correspondant à l'expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer, la dette locative n'était pas apurée, aucun paiement n'ayant été effectué durant cette période. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2022. 



Le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation fixée par le juge n'est critiqué par aucune partie et paraît adapté, s'agissant d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. 



Il n'est pas davantage développé de critique de la décision en ce qu'elle a condamné solidairement les preneurs à régler l'arriéré, arrêté au 19 juin 2023, à la somme de 2 417,62 euros, terme de juin inclus, au titre des loyers et charges du logement et du parking restés impayés à cette date. 



Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 



Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa 

dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 



Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.





En l'espèce, les derniers décomptes arrêtés à janvier 2024 font ressortir une reprise du paiement du loyer résiduel courant (après versement de l'APL) depuis octobre 2023 et des versements supplémentaires en sus, notamment les 14 et 23 décembre 2023 et entre le 9 et le 19 janvier 2024. 



Au 19 janvier 2024, le solde du compte locatif des intéressés était ainsi revenu à zéro, l'intégralité de la dette, due tant au titre du logement que du parking, ayant été soldée. L'appelante produit d'ailleurs une attestation des 24 et 25 janvier 2024 émanant de Cdc Habitat selon laquelle les preneurs « sont à jour de leurs loyers et charges sous réserve du paiement du loyer courant ». 



Madame [T] [V] justifie avoir demandé, en décembre 2023, à reprendre son activité professionnelle au sein des hôpitaux universitaires de [Localité 3] à compter d'avril 2024, ce qui devrait lui permettre de disposer d'un meilleur niveau de revenu que le RSA dont elle bénéficiait depuis son congé parental pris en avril 2022 (l'enquête social faisant état d'un salaire de l'ordre de 1 600 euros). 



La situation de Monsieur [Y] [C] n'est pas connue, Madame [T] [V] indiquant que ce dernier serait hébergé par de la famille mais que ce serait lui qui aurait réglé l'arriéré locatif, sans toutefois aucun élément à l'appui de ces allégations. L'avis d'imposition sur les revenus perçus en 2022 faisait ressortir, pour ce dernier, un revenu mensuel moyen de l'ordre de 2 282 euros. 



Au vu de la régularisation des arriérés, des efforts de reprise du paiement des loyers courants et des perspectives d'amélioration de la situation financière de Madame [T] [V], il y a lieu d'accorder aux preneurs des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et de constater que, par l'effet des paiements effectués en décembre 2023 et janvier 2024, leur dette locative (loyers et / ou indemnités d'occupation) a été apurée le 19 janvier 2024. 



De ce fait, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et les dispositions de l'ordonnance relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des preneurs et la fixation de l'indemnité d'occupation sont ainsi devenues sans objet. 



Sur les frais et dépens



Si l'appelante voit une partie de ses prétentions accueillies, la procédure a été rendue nécessaire par la carence des preneurs dans leur obligation essentielle de payer leur loyer. La condamnation aux frais et dépens prononcée en première instance sera donc confirmée. 



L'appelante sera par ailleurs condamnée aux dépens de la procédure d'appel. 



Il y a lieu, en équité, de rejeter la demande de la bailleresse formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement,



CONFIRME l'ordonnance rendue le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'accorder d'office des délais de paiement ;



Statuant à nouveau du chef infirmé : 



ACCORDE à Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [V] des délais de paiement sur 36 mois pour s'acquitter du règlement de leur dette locative ; 



CONSTATE que l'arriéré locatif a été intégralement apuré le 19 janvier 2024 ; 



DIT que la clause de résiliation de plein droit est donc réputée ne pas avoir joué et, en conséquence, que les dispositions de l'ordonnance du 18 août 2023 relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des preneurs et la fixation de l'indemnité d'occupation sont ainsi devenues sans objet ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE la Sci Fonds de logement intermédiaire de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Madame [T] [V] aux entiers dépens de la procédure d'appel.







Le Greffier La Présidente