Cour d'Appel · Chambre 3 A — 1 juillet 2024

MINUTE N° 24/341





























Copie exécutoire à :



- Me Ahlem

 RAMOUL-BENKHODJA

- Me Florence

 APPRILL-THOMPSON





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 01 Juillet 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03872 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFSP



Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 13 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANT :



Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1270 du 26/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.C.I. SCI FLIMMO 1

[Adresse 2]



Représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Par contrats en date du 1er avril 2022, la Sci Flimmo 1 a donné à bail à Monsieur [R] [D] un logement à usage d'habitation, ainsi qu'un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à 67000 Strasbourg, moyennant versement d'un loyer d'habitation mensuel fixé initialement à la somme de 319,44 euros, outre 76,31 euros de charges et un loyer de stationnement mensuel à hauteur de 60 euros, outre 0,76 euros de charges, soit un total de 456,51 euros.

Les contrats de bail contiennent une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sci Flimmo 1 a fait signifier à Monsieur [R] [D], par acte d'huissier du 29 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 2 186,01 euros en principal représentant les loyers et charges impayés tels qu'arrêtés au 27 septembre 2022, outre 28,28 euros de droit de recouvrement ainsi que 135,48 euros au titre du coût de l'acte de signification. 

Par acte d'huissier délivré le 20 décembre 2022, la Sci Flimmo 1 a fait assigner Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir constater par l'effet du commandement de payer resté infructueux, la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, condamner le locataire à évacuer le logement, le voir condamner à lui payer 3 105,24 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation de 500 euros par mois, charges en sus et révisable et ce jusqu'à libération des lieux, outre 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 

A l'audience du 6 juin 2023, la bailleresse a maintenu ses demandes formulées dans l'assignation et a actualisé la dette locative à un montant de 4 030,68 euros, tout en s'opposant à l'octroi de délais de grâce. 



En défense, Monsieur [R] [D], comparant, a précisé avoir arrêté son travail en CDI afin de reprendre ses études, ce qui a entrainé des difficultés financières. Il a indiqué par ailleurs avoir créé son entreprise et avoir repris le paiement de ses loyers courants en février. Il a sollicité l'octroi d'un délai de trente-six mois afin de solder sa dette locative. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 13 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : 


constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 1er avril 2022 entre la Sci Flimmo 1 d'une part, et Monsieur [R] [D] d'autre part portant sur un logement, ainsi qu'une place de stationnement sis [Adresse 1] à 67000 Strasbourg ; 





ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire dans les lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ; 





dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.443-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 





condamné Monsieur [R] [D] à payer à la Sci Flimmo 1 une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges du 30 novembre 2022 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer ; 





condamné Monsieur [R] [D] à payer à la Sci Flimmo 1 la somme de 4 030,68 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échues et impayées arrêtés au 31 mai 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ; 





condamné Monsieur [R] [D] à payer à la Sci Flimmo 1 la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


- condamné Monsieur [R] [D] aux frais et dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer ; 




débouté Monsieur [R] [D] de sa demande d'octroi de délais de grâce ; 





rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 





ordonné la transmission de la décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin. 




Pour rejeter la demande de délais de paiement, le premier juge a essentiellement retenu que la dette locative augmente, alors que l'octroi des délais de paiement est subordonné au règlement régulier du loyer courant. 



Monsieur [R] [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 26 octobre 2023. 



L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 17 novembre 2023. 



Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, Monsieur [R] [D] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris, et en conséquence, statuant à nouveau de : 


constater la bonne foi de Monsieur [D] ; 

constater que l'accord entre le bailleur et le locataire pour l'apurement de la dette est en cours ; 

juger qu'il n'y a lieu à résiliation du bail ni à l'expulsion de Monsieur [D] et tout occupant de son chef du logement ; 


Subsidiairement, si la cour devait confirmer la première décision en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail,


accorder à Monsieur [R] [D] les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette locative en application des articles L.1241-1 et 1241-2 du code de procédure civile ; 





accorder à Monsieur [R] [D] en application de l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles L.412-3 à 6 du code de procédure civile, les plus larges délais afin de quitter le logement ; 

suspendre pendant la durée de ce délai les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat ; 

accorder à Monsieur [R] [D] des délais de paiement, et dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, l'intégralité de la somme restante due sera immédiatement exigible ; 

juger que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et que si le locataire se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir jouée ; 


En tout état de cause, 


accorder à Monsieur [R] [D] les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette locative en application des articles L.1241-1 et 1241-2 du code de procédure civile ; 

débouter la Sci Flimmo 1 de l'intégralité de ses conclusions, fins, et demandes ; 

la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




A l'appui de son appel, Monsieur [R] [D] fait essentiellement valoir que : 


sur la résiliation du contrat de bail : qu'à la suite des problèmes indépendants de sa volonté, il s'est trouvé dans une situation financière délicate ; que malgré l'absence de revenus et la dégradation de sa situation tant financière, de santé, que professionnelle, il a trouvé un accord avec la bailleresse selon lequel il versera mensuellement 500 euros à compter du mois de décembre 2023 afin d'apurer sa dette ; que sa situation financière s'est encore détériorée puisqu'il n'a plus droit à aucun revenu ; qu'il a prêté de l'argent par le passé, dont il attend le remboursement et qu'il s'engage à régler l'arriéré dès réception ; qu'il continue à payer régulièrement l'indemnité d'occupation, ce qui démontre sa bonne foi ; 





sur les arriérés : qu'il ne conteste pas le montant mis à sa charge par la bailleresse ; que compte tenu de sa situation financière, et conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un délai doit lui être accordé afin d'apurer sa dette locative ; 





sur les délais d'évacuation : que si la cour devait confirmer la décision du premier juge, conformément aux articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, et L.412-3 à L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ainsi qu'au vu de ses efforts fournis afin d'apurer sa dette et de sa situation financière, un délai d'évacuation pourrait lui être accordé. 




Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la Sci Flimmo 1 a conclu à l'irrecevabilité, en tout cas au mal fondé de l'appel et demande confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, ainsi que condamnation de l'appelant au paiement d'une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel et de première instance. 

Elle fait valoir que la dette est en constante augmentation et s'élève à 5 242,89 euros ; que contrairement aux affirmations de l'appelant, il n'a nullement respecté l'accord convenu relatif au paiement de la dette locative, s'abstenant en outre de tout règlement de l'indemnité d'occupation depuis deux mois, ainsi qu'il en est justifié par le décompte actualisé ; que s'agissant de la demande de délais d'évacuation, celle-ci ne pourra qu'être rejetée car l'appelant ne justifie d'aucune recherche de logement. 



MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ; 



Au préalable, la cour rappelle que : 

- aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, 

- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention, 

- en vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge, 

- l'appel ne peut prospérer que si les critiques formulées à l'encontre du jugement apparaissent fondées.



Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.



Sur la demande en résiliation du bail

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties en date du 1er avril 2022 tant pour le logement que pour l'emplacement de stationnement comporte une clause résolutoire indiquant ainsi respectivement que « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et charges à son échéance (') le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ('). Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquis au bailleur, l'expulsion du locataire aura lieu sur simple ordonnance de référé (') » ; « à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, et de ses accessoires ou à défaut d'exécution de l'une des clauses et conditions du présent engagement de location, et deux mois après une sommation de payer les sommes dues délivrée par huissier au domicile du preneur (') la présente location sera résiliée de plein droit (') ». 

La Sci Flimmo 1 a fait délivrer un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires susvisées à Monsieur [R] [D] le 29 septembre 2022, en réclamant paiement de la somme de 2 349,77 euros au titre des loyers, et charges impayés tel qu'arrêtés au 27 septembre 2022, outre les frais de l'acte. 

Il est acquis que le preneur n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois.

C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition des effets des clauses résolutoires, et en a tiré toutes conséquences quant à l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges. 

L'ordonnance contestée sera donc confirmée de ces chefs.



Sur l'octroi de délais de paiement et le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, immédiatement applicable, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai, et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, selon écrit du 12 décembre 2023, la bailleresse et le locataire avaient conclu un plan amiable d'apurement de la dette locative, moyennant versement par le preneur d'une somme de 500 euros par mois à compter de décembre 2023. 

Nonobstant son engagement, le preneur ne justifie d'aucun paiement régulier effectué à ce titre. 

Le dernier décompte produit par la Sci Flimmo 1, non contesté par l'appelant, fait apparaître un arriéré de loyers et charges s'élevant à la somme totale de 5 242,89 euros au 22 avril 2024, alors que la dette locative n'était que de 1 882 euros pour le logement et de 303,80 euros pour le garage lors de la signification du commandement de payer le 29 septembre 2022. 

Par ailleurs, les pièces produites révèlent une situation financière particulièrement précaire de Monsieur [R] [D], rendant improbable la possibilité pour le locataire de s'acquitter des mensualités prévues dans le cadre du plan d'apurement, outre le loyer courant. En effet, l'appelant a été informé par lettre de Pôle Emploi du 31 octobre 2023 de ce qu'il était en fin de droit à l'allocation d'aide au retour à l'emploi et qu'il ne bénéficierait pas du rechargement de ses droits. 

Il ne justifie d'aucune autres ressources et ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer qu'il a prêté de l'argent à des tiers et qu'il serait susceptible d'en obtenir remboursement.

En conséquence, au vu de l'importance et de l'ancienneté de la dette et de l'absence de toute perspective d'amélioration significative de la situation financière du preneur, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande en délai de paiement.



Sur les délais d'évacuation 

Conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion de l'occupant d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 permettant au juge d'accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon les dispositions de l'article L. 412-4 dudit code tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [R] [D] ne produit aucun élément probant permettant de démontrer une démarche en vue de trouver un nouveau logement, et ce malgré l'écoulement d'une période de près d'un an et demi. 

Il se contente d'affirmer qu'il rencontre des problèmes de santé, sans toutefois apporter la moindre preuve médicale à l'appui de ses allégations, ni démontrer en quoi ils compromettraient son relogement.

Le locataire ne justifie ainsi ni d'une bonne volonté suffisante dans l'exécution de ses obligations locatives, ni de difficultés avérées à se reloger dans des conditions normales. 

En l'absence de preuve de recherches de relogement, la demande en délais d'évacuation sera rejetée.



Sur les frais et dépens 

Les dispositions de l'ordonnance déférée s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [R] [D] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera par ailleurs condamné à verser à la partie adverse une indemnité de procédure de 500 euros.



PAR CES MOTIFS



LA COUR 

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



CONFIRME l'ordonnance rendue le 13 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, 

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [R] [D] de sa demande de délais d'évacuation,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer à la Sci Flimmo 1 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [R] [D] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



Le Greffier La Présidente