Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 juillet 2024

N° RG 22/04721 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OMMG















Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 05 mai 2022



RG : 11-22-646











[O] [T]

[D]



C/



S.C.I. OXYPHILE'IMMO





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Juillet 2024



APPELANTS :



Mme [V] [O] [T] épouse [D]

née le 02 Octobre 1973 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]



M. [M] [D]

né le 27 Juin 1976 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]



(bénéficiaires d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2022-012921 du 28/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentés par Me Julien MAIREY-ROHR, avocat au barreau de LYON, toque : 2638





INTIMÉE :



SCI OXYPHILE'IMMO, Société Civile Immobilière, au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de LYON, sous le numéro 839 364 809, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Laurent GINTZ de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BLANCHARD - GINTZ - ROCHELET, avocat au barreau de LYON, toque : 549





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 10 Avril 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2024



Date de mise à disposition : 03 Juillet 2024



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Par contrat de location du 1er mars 2020, la SCI Oxyphile'immo a donné à bail à Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] une maison de village au [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 1 200,00 € hors les charges. 



Suivant courriel du 14 septembre 2021, les époux [D] ont informé le bailleur de leur intention de quitter les lieux à la fin du mois de septembre, avec règlement des deux dernières mensualités du loyer demeurant à cette date impayées. 



Un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 28 septembre 2021, relevant diverses dégradations. 



Par acte du 5 novembre 2021, la société Oxyphile'immo a mis en demeure les époux [D] de procéder au paiement de la somme de 5 519,98 €, correspondant à 3 044,54 € de loyers et charges impayés et celle de 2 475,44 € de frais de réparations locatives. 



Aux motifs que ce règlement n'a pas été apuré, la SCI Oxyphile'immo a fait assigner Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement des arriérés locatifs, des réparations locatives et de dommages et intérêts. 



Par jugement contradictoire du 05 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a : 




Condamné solidairement M. [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] à payer à la SCI Oxyphile'immo dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 7] les sommes de : 





3 044,54 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, 

4 191,40 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal courant sur la somme de 2 475,44 € à compter du 5 novembre 2021, et sur le surplus à compter du présent jugement, 





Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties, 





Condamné in solidum [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] à payer à la SCI Oxyphile'immo dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 





Condamné in solidum. [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le droit proportionnel défini par l'article A444-32 du code de commerce, 





Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 




Le tribunal a retenu en substance : 




Qu'est établi le non-paiement par les locataires de la taxe d'ordures ménagères, du loyer d'août, septembre et octobre (devant être proratisé au 14/10, date de fin de préavis) ; 





Que selon l'état des lieux d'entrée du 1er mars 2020 le logement avait été refait à neuf avant l'arrivée des époux [D], en ce compris la plomberie, l'électricité et les peintures, alors que selon le procès-verbal de constat d'huissier, du 28 septembre 2021, l'état des lieux de sortie met en évidence de nombreuses dégradations, nécessitant l'intervention de professionnels établie par facture ; 





Qu'en l'absence de lien de causalité entre les dégradations locatives et la baisse de loyer intervenant postérieurement au départ des locataires, ces derniers ne pourront être tenus responsables de cette diminution, en revanche la gratuité du loyer pour la fin du mois d'octobre et le mois de septembre a été consentie en raison de ces dégradations de sorte que les époux [D] devront être tenus au paiement de ces loyers ; 





Que la mauvaise foi des époux [D] n'est pas établie. 






Par déclaration du 25 juin 2022, Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] ont interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 26 septembre 2022, Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] demande à la cour d'appel de Lyon de : 



Vu l'article 1104 du Code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989, notamment les articles 2, 3-2, 4, 10, et 15, 

Vu le décret du 30 mars 2016, 

Vu l'article 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, 



Infirmer le jugement entrepris, en date du 5 mai 2022, en ce qu'il a :




Condamné solidairement M. [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] à payer à la SCI Oxyphile'immo dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 7] les sommes de : 





3 044,54 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, 

4 191,40 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal courant sur la somme de 2 475,44 € à compter du 5 novembre 2021, et sur le surplus à compter du présent jugement, 





Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties, 





Condamné in solidum [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] à payer à la SCI Oxyphile'immo dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 





Condamné in solidum. [M] [D] et Mme [V] [O] [T] épouse [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le droit proportionnel défini par l'article A444-32 du Code de commerce. 


 

Et statuant à nouveau : 




Condamner la SCI Oxyphile'immo à la somme de 8 000 € de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi dans l'exécution du contrat de location, 





Rejeter toute demande plus ample ou contraire de la SCI Oxyphile'immo. 




A titre subsidiaire : 




Accorder des délais de paiement de 24 mois aux époux [D] pour régler toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre, 




En tout état de cause, 




Constater que M. et Mme [D] sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle partielle par décision en date du 28 juillet 2022, 





Condamner la SCI Oxyphile'immo au versement de la somme de 617,76 € TTC à titre d'indemnité qualifiée de frais et honoraires auprès de Maître Julien Mairey-Rohr, avocat de M. et Mme [D], qu'il pourra directement recouvrer, 





Rejeter toute demande d'article 700 et de condamnation aux dépens formulée par la SCI Oxyphile'immo, 





Condamner la SCI Oxyphile'immo à la somme de 2 000 € au titre de l'article et aux dépens compte tenu de la fortune des époux [D]. 




A l'appui de ces prétentions, Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] soutiennent essentiellement : 



L'exécution de mauvaise foi du contrat par la bailleresse : 




Que la société Oxyphile'immo leur a donné frauduleusement congé pour vendre et a reloué le bien une quinzaine de jours après leur départ ;





Que des saisies ont été effectuées sur le salaire de Mme [D] du mois de juin 2020 à avril 2021 ; 





Que la durée du bail était d'un an alors même que le logement était loué nu ; 





Qu'ils ont été contraints d'engager des frais, et ont dû précipitamment quitter le logement avec 3 enfants. 






Sur les dégradations reprochées :




Que l'état des lieux d'entrée ne comporte aucune mention précise de l'état du logement, ni de l'état des revêtements hormis une insertion sibylline « maison refaite à neuf » ; 





Que l'état des lieux d'entrée et de sortie sont radicalement différents et ne présentent pas la même forme de document permettant une comparaison ; 





Que les états des lieux ne sont pas conformes au décret du 30 mars 2016 dans la mesure où il ne fait aucune évolution de l'état des pièces ; 





Que les devis établis sont de complaisances en raison de liens étroits entre la société de rénovation et la société Oxyphile'immo. 






Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 15 décembre 2022, la SCI Oxyphile'immo demande à la cour d'appel de Lyon de : 



Vu le Code civil, notamment en ses articles 1231-1 et suivants,

Vu la loi du 6 juillet 1989, 




Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu par le tribunal de proximité Villeurbanne le 5 mai 2022, 





Condamner M. et Mme [D] à verser à la SCI Oxyphile'immo la somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'au paiement des entiers dépens en cause d'appel. 


 

A l'appui de ces prétentions, la SCI Oxyphile'immo soutient essentiellement : 








Que les locataires ne contestent pas le non-règlement de la taxe sur les ordures ménagères de 102,60 € et des loyers d'août, septembre 2021, ce dernier mois devant être proratisé jusqu'au 14 (préavis), 



Qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée du 1er mars 2020 un logement refait à neuf et de l'état des lieux de sortie du 28 septembre 2021, réalisé par huissier de justice, de nombreuses dégradations, réparées suivant la facture versée aux débats, 





Que la clause de gratuité des mois d'octobre et de novembre 2021 découle directement des dégradations de l'appartement commis par les époux [D], 





Que la société Oxyphile'immo n'a pas donné congé pour vendre mais uniquement envoyé une lettre d'information sur la délivrance future d'un congé pour vendre, que ce sont bien les locataires qui ont donné congé au bailleur, 





Qu'elle n'a jamais prélevé ou fait prélever directement le loyer sur le salaire de Mme [D], 





Que les époux [D] ne démontrent pas d'un quelconque préjudice concernant la durée du bail. 




Vu l'ordonnance de fixation des plaidoiries du 22 mai 2023 prévoyant une clôture différée au 10 avril 2024,

 

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. 





MOTIFS ET DÉCISION :



A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. 



I- Sur le montant de l'arriéré locatif :

 

Par application de l'article 7de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de payer le loyer aux termes convenus.



Les appelants ne contestent pas en leurs conclusions le montant de la dette locative invoquée.



S'ils invoquent la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du bail pour leur avoir par lettre du 24 juin 2021 annoncé son intention de procéder à la vente de l'appartement et parce que le bail mentionnait à tort être conclu pour une durée d'une année, ces reproches ne dispensaient pas les locataires de payer les loyers.



Il leur appartient de prouver leurs paiements. Si Mme [D] invoque avoir subi des saisies sur salaire qu'elle impute à la société bailleresse, il ressort en réalité de ses bulletins de salaire la perception d'acomptes mensuels de 1 200 €.



En considération du contrat de bail, et de l'absence de preuve par M. et Mme [D] de paiement des sommes réclamées, la cour confirme leur condamnation à payer la somme de 3 083,25 € correspondant aux loyers d'août et septembre 2021, loyer dû au 14 septembre 2021, date d'expiration du préavis donné par les locataires outre taxes sur les ordures ménagères (102,60 €), ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, date de la sommation.











II- Sur le montant des réparations locatives :



La société Oxyphile'Immo invoque les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ' le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, '



M. et Mme [D] invoquent l'article 3 de la même loi en ses dispositions relatives à l'état des lieux. Selon ce texte, l'état des lieux et de sortie est établi dans les mêmes formes lors de la remise et de la restitution des clés. Si l'état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente à frais partagés.



En l'espèce, le constat d'état des lieux d'entrée du 1er mars 2020 ne comporte pas d'indication sur l'état des différentes pièces mais une mention manuscrite avant les signatures "totalité de la maison refaite à neuf aux frais du propriétaire (plâtrerie, peinture, électricité, plomberie, menuiseries) poêles à granulé fourni" suivi d'une rature.



L'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 28 septembre 2021 alors que dans son courriel du 14 septembre 2021, Mme [D] proposait à M. [F] [R] la réalisation de l'état des lieux à cette même date du 28 septembre prochain.



La cour relève que l'impossibilité d'établir l'état de sortie dans les mêmes formes que l'état des lieux d'entrée n'a pas été justifié par le bailleur ayant requis un huissier de justice.



Pour autant, les constatations du procès-verbal de l'huissier renseignent la cour, la comparaison avec l'état des lieux d'entrée étant possible puisque celui-ci mentionne un logement refait à neuf..



Or, il ressort de ce constat des traces et taches sur les murs peints du séjour, montée d'escalier et coin cuisine, ainsi que sur les murs du bureau et des chambres.

Au rez-de-chaussée, les plafonds présentaient également des traces et taches, et les joints du carrelage au sol étaient sales.

L'huissier a par ailleurs noté l'absence de joints entre l'évier de la cuisine et notamment un défaut de de nettoyage de plusieurs équipements.



Le défaut d'entretien et dégradations des lieux par les locataires est suffisamment établi.



La société Oxyphile'Immo produit une facture d'achat de produits et matériels de peinture auprès de la société Pia Gazil Peintures le 22 octobre 2021 pour un montant de 2 475,44 €.



Cependant, elle indique que c'est Mme [W] [P], nouvelle locataire selon contrat de bail du 15 octobre 2021, qui a réalisé les travaux de peinture en bénéficiant d'une déduction de loyer pour les mois d'octobre et novembre 2021.



Le bailleur verse le bail et précise que le nouveau loyer s'élève à 1 050 € demande au titre de la perte de loyer de 575,96 € pour la période du 15 au 31 octobre et le loyer de novembre soit un total de 1 625,96 €.



La société intimée a également notamment produit un devis du 7 octobre 2021 de R3PE M. [H] [P] outre une facture du 1er janvier 2020 de la même entreprise et relative aux travaux de rénovation de la totalité de la maison louée. 



Les appelants soutiennent que le gérant de la SCI est associé dans la société Unyk'om avec Mme [K] [P].



La cour considère que les possibles liens entre le gérant de la société Oxyphile'Immo et l'entreprise qui aurait pu procéder aux travaux, n'écartent pas les constatations de l'huissier de justice. De plus, dans un courriel du 4 octobre 2021, la société de peinture Piagazil après visite sur le chantier, indiquait que "l'encrassement de la peinture ne pouvait être dû qu'à des actions mécaniques de forte intensité du type produit nettoyage, fumée de cigarette ambiance de cuisine (graisse ')."



La demande présentée au titre des réparations locatives est justifiée. La cour confirme la décision attaquée ayant condamné M. et Mme [D] au paiement de la somme de 4 101,40 € correspondant aux frais de peinture payés et de la perte de loyer, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 475,44 € à compter du 5 novembre 2021, date d'une mise en demeure et à compter du jugement sur le surplus.

 



 III- Sur l'engagement de la responsabilité contractuelle de la bailleresse :



M. et Mme [D] invoquent les articles 1104 et 1231-1 et suivants du Code civil.



La cour ne peut que constater que le bail a proposé par une personne morale sur un logement vide devait être conclu pour six années au moins, alors qu'en l'espèce il l'a été pour une durée d'une année et que par courrier du 24 juin 2021, la SCI informait les locataires envisager à l'échéance du bail de mettre en vente le logement avec délivrance un congé délivré en temps et heure avec mention du prix de vente pour faire jouer le droit de préemption.



M. et Mme [D] qui forment une demande d'indemnisation à hauteur d'appel ne démontrent pas avoir eux-mêmes donné congé en raison d'un potentiel congé-vente ni en raison de la courte durée du bail.



M. et Mme [D] ne prouvent pas avoir subi un préjudice, d'ailleurs non évoqué antérieurement. Leur demande doit être rejetée.



 

IV Sur la demande de délais de paiement :



L'article 1343-5 du Code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront intérêts à taux réduit au moins égal au taux égal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



M. et Mme [D] sollicitent des délais de paiement compte tenu de leur fortune mais sans renseigner suffisamment la cour sur leur situation. Les seuls bulletins de salaire de Mme pour la période de juin 2020 à avril 2021 et décision du 28 juillet 2022 accordant l'aide juridictionnelle partielle étant insuffisants pour justifier de leur demande.



La demande de délais de paiement doit être rejetée.





V- Sur les demandes accessoires :

 

M. et Mme [D] succombants, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle les a condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La cour ajoute leur condamnation in solidum aux dépens à hauteur d'appel et en équité au paiement d'une nouvelle somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





Il peut être constaté comme ils le demandent que les appelants bénéficient d'une aide juridictionnelle.

Cependant, puisqu'ils succombent, leur demande de condamnation de l'intimée au versement de la somme de 617,76 € TTC au profit de leur avocat doit être rejetée de même que leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme la décision attaquée.



Y ajoutant, 



Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [D],



Rejette la demande de délais de paiement,



Condamne in solidum Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] aux dépens à hauteur d'appel,



Condamne in solidum Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] à payer à SCI Oxyphile'immo la somme de 700 €, 



Constate que Mme [V] [O] [T] épouse [D] et M. [M] [D] sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle partielle par décision du 28 juillet 2022,



Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles et au titre d'indemnité qualifiée de frais et honoraires. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT