Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 juillet 2024

2ème Chambre





ARRÊT N° 249



N° RG 21/05882 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SBCZ



(Réf 1ère instance : 17/05004)



(3)





M. [I] [Y]

Mme [W] [J]



C/



BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST



















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 

- Me Christophe LHERMITTE

- Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2024



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,



GREFFIER :



Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats, et Mme Aichat ASSOUMANI, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Décembre 2023



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2024, après prorogations, par mise à disposition au greffe et signé par Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère, ayant participé au délibéré collégial, pour le Président empêché, 



****

APPELANTS :



Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représenté par Me Camille VIAUD LE POLLES , Plaidant, avocat au barreau de NANTES



Madame [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Camille VIAUD LE POLLES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES



INTIMÉE :



BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

 2



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par offre acceptée du 29 avril 2013, la Banque Populaire Atlantique, désormais dénommée Banque Populaire Grand Ouest, a consenti à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] deux prêts immobiliers pour l'acquisition d'un terrain et la construction d'une maison individuelle à [Localité 4] :

- un prêt immobilier n°08643573 d'un montant de 185 800 euros remboursable en 215 mois,

- un prêt relais n°08643574 d'un montant de 99 268 remboursable en 24 mois. 



Il était prévu en outre le transfert de trois prêts immobiliers d'un montant de 16 624 euros, 21 000 euros et 16749 euros octroyés pour l'acquisition d'un appartement par Mme [J], celui-ci devant être vendu. 



Le 23 mai 2014, la Banque populaire Grand Ouest a informé les emprunteurs de l'existence d'un problème et de l'impossibilité de procéder au dernier déblocage des fonds en l'absence de trésorerie. 



Se prévalant d'une erreur de la banque dans le montant de l'offre de prêt, et refusant la souscription d'un prêt complémentaire proposé à hauteur de 54 374,31 euros au taux de 2,65 %, M. [Y] et Mme [J] ont saisi le médiateur de la Banque Populaire Grand Ouest qui ne leur a pas donné satisfaction.



Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2017, M. [Y] et Mme [J] ont fait assigner la Banque Populaire Grand Ouest devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'indemnisation de la somme de 80 000 euros au titre de l'ensemble des préjudices subis par sa faute. 



Par jugement en date du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire a: 

- débouté M. [I] [Y] et Mme [W] [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné M. [I] [Y] et Mme [W] [J] aux dépens de l'instance,

- condamné M. [I] [Y] et Mme [W] [J] à payer à la société Banque Populaire Grand Ouest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes.



Par déclaration en date du 17 septembre 2021, M. [Y] et Mme [J] ont relevé appel de cette décision. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2022, ils demandent à la cour de: 

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, 

Vu les articles L. 313-11 et L. 313-13 du code de la consommation, 

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a:


débouté M. [I] [Y] et Mme [W] [J] de l'ensemble de leurs demandes,

condamné M. [I] [Y] et Mme [W] [J] aux dépens de l'instance,

condamné M. [I] [Y] et Mme [W] [J] à payer à la société Banque Populaire Grand Ouest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


Statuant à nouveau:

- condamner la Banque Populaire Grand Ouest à payer à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] la somme de 64 867,60 euros en réparation de leurs préjudices, toutes causes confondues,

- condamner la Banque Populaire Grand Ouest à payer à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Banque Populaire Grand Ouest aux entiers dépens de l'instance. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 23 octobre 2023, la Banque Populaire Grand Ouest demande à la cour de:

Rejetant l'appel de M. [I] [Y] et de Mme [W] [J] , le disant mal fondé,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nantes le 13 juillet 2021,

- débouter Mme [J] et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [J] et M. [Y] à payer à la Banque Populaire Grand Ouest la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions des parties, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 23 novembre 2023. 



EXPOSÉ DES MOTIFS:



Sur les manquements de la banque à ses obligations: 



Les consorts [Y]/[J] se sont rapprochés de la Banque Populaire Grand Ouest en vue de financer l'acquisition d'un terrain et la construction d'une maison individuelle. Il est constant qu'ils disposaient d'un apport personnel et souhaitaient financer en partie leur nouvelle acquisition par la vente de l'appartement qu'ils occupaient, appartenant à Mme [J]. Il est également acquis aux débats que ce bien immobilier était grevé de cinq prêts en cours, que deux de ces prêts devaient impérativement être soldés au moment de la vente et que les trois autres prêts d'un montant total de 54 374,31 euros devaient être transférés sur le nouveau bien immobilier. 



La Banque Populaire Grand Ouest a proposé à M. [Y] et Mme [J], qui l'ont accepté, de financer le projet immobilier s'élevant à la somme totale de 356 000 euros de la façon suivante: 

- apport personnel: 18 736,94 euros

- prêt standard: 185 000 euros

- prêt relais: 99 268 euros

- prêts transférés: 16 624 euros

 21 000 euros 

 16 749 euros. 



L'offre de prêt relais d'un montant de 99 268 euros au taux fixe de 2,40 % l'an, acceptée par les emprunteurs, mentionnait un remboursement en 23 mensualités hors assurance de 198,54 euros et une dernière échéance de 99 466,54 euros hors assurance réglée par la vente de l'immeuble, une clause du contrat de prêt prévoyant que l'emprunteur donnait mandat irrévocable au notaire de verser entre les mains de la banque le produit de la vente de l'immeuble à due concurrence du montant du prêt. 



Le 23 mai 2014, la Banque Populaire Grand Ouest, informée par les emprunteurs de la prochaine remise des clés pour juin 2014, leur a signalé une impossibilité d'honorer une demande de déblocage des fonds en l'absence de trésorerie suffisante. Par mail du 25 mai 2014, M. [Y] et Mme [J], tout en précisant que le coût réel de la construction achevée entraînait un surcoût de 20 000 euros qu'ils entendaient financer personnellement, ont indiqué à leur conseiller bancaire que la somme de 44 495 restait à payer au constructeur. Pour pallier l'insuffisance de financement, la banque a proposé, le 14 juin 2014, aux consorts [Y]/[J] un prêt d'un montant de 54 373 euros remboursable en 202 mensualités au taux de 2,65 % qu'ils ont refusé. 



Au soutien de leur action en responsabilité, M. [Y] et Mme [J] font valoir que le manque de financement provient d'une erreur de la banque qui a comptabilisé deux fois le montant des prêts transférés dans le montage financier du projet de construction. Ainsi, elle aurait, selon eux, intégré le montant de ces prêts dans celui du prêt relais tout en les mentionnant comme un financement autonome s'ajoutant aux prêts et à l'apport personnel. Ils en concluent que le montage financier proposé par l'établissement de crédit n'était pas d'un montant total de 358 177,94 euros mais s'élevait à la somme de 303 803 euros ne couvrant donc pas le coût de leur projet immobilier. Ils considèrent que le prêt relais devait leur permettre d'éviter d'attendre la vente de l'appartement pour financer leur projet en totalité. 



La Banque Populaire Grand Ouest conteste toute erreur et fait valoir, de son côté, que le financement proposé était parfaitement adapté au projet, lequel supposait la vente préalable ou concomitante de l'appartement. Elle considère que les emprunteurs se sont trouvés en difficulté du fait du retard dans la vente de l'appartement de Mme [J]. Se trouvant privés du prix de vente de ce bien immobilier qui leur aurait permis de dégager de la trésorerie, ils n'ont pu faire face aux derniers montants des travaux. 



Ainsi, la Banque Populaire Grand Ouest prétend n'avoir jamais inclus dans le montant du prêt relais le montant des prêts transférés. Elle souligne qu'au moment du débauchage de l'opération, après remboursement du prix relais par le prix de vente, la dette financière des consorts [Y]/[J] était constituée du prêt de 185 000 euros auquel s'ajoutaient les prêts transférés pour un montant total de 54 374,82 euros. Elle ajoute que la mobilisation de l'intégralité de la valeur de l'appartement n'était par hypothèse, pas nécessaire dès le début de l'opération puisqu'il s'agissait d'une opération d'achat de terrain avec construction d'une maison pour laquelle la totalité de la dépense n'était pas exposée lors de l'achat du terrain. 



Mais il est pour le moins curieux que la banque qui admet qu'un prêt relais a pour but de financer un projet immobilier dans l'attente de la vente d'un autre bien immobilier, a octroyé un prêt relais d'un montant de 99 268 euros, soit 64 % du prix de la vente projetée pour 155 000 euros alors qu'elle savait que ce prix de vente devait être amputé du montant des prêts non transférables et que les prêts transférables n'étaient mobilisables pour assurer le financement du projet qu'après la vente de l'appartement. 



De ce fait, la vente de l'appartement n'intervenant que le 8 août 2014, les consorts [Y]/[J] se sont inévitablement trouvés confrontés à un manque de trésorerie avant la remise des clés en juin 2014. 



Il s'en déduit que le montant du prêt relais proposé par la Banque Populaire Grand Ouest aurait dû être plus important pour couvrir le montant des prêts transférables qui ne pouvaient être considérés comme un actif avant la vente de l'appartement. Dès le 14 juin 2014, la banque a d'ailleurs proposé un prêt complémentaire d'un montant équivalent au montant total des prêts transférables avant de proposer au mois de mars 2015, un prêt substitutif de 274 504,91 euros. 



C'est donc à tort que le premier juge a opposé aux emprunteurs la vente de l'appartement alors qu'ils avaient souscrit un prêt relais remboursable sur 24 mois, destiné justement à leur permettre de financer leur projet immobilier dans ce délai, sans attendre la vente de ce bien immobilier. 



C'est également à tort que la Banque Populaire Grand Ouest soutient que M. [Y] et Mme [J] étaient des emprunteurs avertis alors que ni leur profession ni le fait que Mme [J] ait souscrit des prêts immobiliers antérieurement ne leur conféraient les compétences nécessaires pour appréhender le montage financier complexe proposé par la banque pour financer leur projet immobilier et s'apercevoir de son insuffisance. 



Il apparaît donc que la Banque Populaire Grand Ouest a manqué à ses obligations d'information et de conseil en proposant un prêt relais d'un montant insuffisant à permettre aux emprunteurs de financer en totalité leur projet immobilier dans l'attente de la vente de l'appartement appartenant à Mme [J]. 



Sur le préjudice de M. [Y] et Mme [J] : 



Pour déterminer le montant de l'indemnisation de leur préjudice, les appelants font valoir les prêts qu'ils ont dû contracter auprès de la Banque CIC et de la mère de Mme [J] pour finaliser la construction projetée ainsi que l'engagement d'une somme de 11 000 euros provenant de la vente de l'appartement, initialement destinée à financer des travaux supplémentaires auxquels ils ont dû renoncer. 



Ils soutiennent également avoir subi un préjudice moral du fait de l'angoisse générée par l'insuffisance du financement, le refus de la banque à les aider autrement qu'en leur proposant un an après un prêt substitutif et le risque de se retrouver sans domicile avant l'achèvement de la construction alors qu'ils avaient vendu l'appartement qu'ils occupaient. 



Evaluant la perte de chance à la somme de 54 867,60 euros et le préjudice moral à 10 000 euros, ils réclament la somme totale de 64 867,60 euros en réparation de leurs préjudices. 



En réponse, la Banque Populaire Grand Ouest souligne que les consorts [Y]/[J] ne démontrent pas que, mieux informés, ils auraient renoncé à leur acquisition ou auraient pu la financer à des conditions plus avantageuses et rappelle qu'elle leur a proposé dès le mois de juin 2014, un prêt complémentaire d'un montant de 54 374 euros pour sortir de l'impasse ponctuelle dans laquelle ils se trouvaient qu'ils ont refusé. Elle conclut à l'absence de tout préjudice si sa responsabilité venait à être retenue.



Le manquement de la banque à ses obligations d'information et de conseil dans le montage financier s'analyse effectivement en une perte de chance. Contrairement à ce que soutient l'établissement bancaire, M. [Y] et Mme [J] ont subi une perte de chance d'obtenir un meilleur montage financier pour financer leur projet d'achat de terrain et de construction d'une maison individuelle. En l'occurrence, cette perte de chance est d'autant plus importante que la durée de leur prêt classique sur 17 ans est courte de sorte qu'ils avaient une marge de manoeuvre leur permettant, mieux renseignés, de négocier un prêt sur une durée plus longue. 



Toutefois, il est exact qu'un prêt relais plus important ou un prêt classique, plus important sur une durée de remboursement plus longue aurait inévitablement entraîné des intérêts à payer. Compte tenu de ces élements, la perte de chance doit être indemnisée à hauteur de 30 000 euros. 



En revanche, les attestations des mères respectives de M. [Y] et Mme [J] sont insuffisantes à établir l'existence d'un préjudice moral distinct. Les appelants seront déboutés de leur demande à ce titre. 



Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions et la Banque Populaire Grand Ouest condamnée à payer à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] la somme de 30 000 euros en réparation de la perte de chance subie. 



Sur les demandes accessoires: 



La Banque Populaire Grand Ouest qui succombe principalement en ses demandes supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] et de Mme [J] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés à l'occasion de l'appel. Aussi, la Banque Populaire Grand Ouest sera condamnée à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS, LA COUR: 



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes, 



Condamne la Banque Populaire Grand Ouest à payer à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] la somme de 30 000 euros en réparation de la perte de chance subie, 



Déboute M. [I] [Y] et Mme [W] [J] de leur demande au titre d'un préjudice moral, 



Condamne la Banque Populaire Grand Ouest à payer à M. [I] [Y] et Mme [W] [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la Banque Populaire Grand Ouest aux dépens de première instance et d'appel, 



Rejette toute demande plus ample ou contraire. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT