Cour d'Appel · 5ème Chambre — 3 juillet 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-271



N° RG 23/06437 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UH77



(Réf 1ère instance : 23/00630)









S.A.S. MICROBABY



C/



S.C. CRECHE [6]



















Annule la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 JUILLET 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Mai 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.S. MICROBABY

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Anne-Laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









INTIMÉE :



S.C. CRECHE [6]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Anne MOREAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



















Par acte du 9 avril 2019, la société Crèche [6] a loué à la société un Nid Dans la Grand'haie, aux droits de laquelle se trouve la société Microbaby, un local à usage commercial lui appartenant, situé [Adresse 3] à [Localité 7].



La locataire ne payant pas régulièrement les loyers échus, la société Crèche [6] lui a fait délivrer le 16 et 20 mars 2023 un commandement d'avoir à payer la somme de 20 887,26 euros.



Faisant valoir que le commandement est demeuré infructueux et invoquant les dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail, elle l'a faite assigner par acte du 15 juin 2023, devant le juge des référés pour voir constater la résiliation dudit bail notamment.



Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge des référés du tribunal de Nantes a :

- constaté la résiliation du bail du 9 avril 2019 avec toutes conséquences de droit et notamment, ordonné l'expulsion de la société Microbaby et de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l'assistance de la force publique,

- a condamné la société Microbaby par provision à régler à la société Crèche [6] la somme de 2 155,40 euros au titre des sommes dues au 14 septembre 2023, outre le règlement, à compter de ce jour et jusqu'à la parfaite libération des lieux, d'une indemnité d'occupation de 3 200 euros par mois,

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus,

- condamné la société Microbaby au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le 14 novembre 2023, la société Microbaby a interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 19 décembre 2023, le premier président de la cour d'appel de Rennes a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du 14 septembre 2023.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 février 2024, la société Microbaby demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit, 

In limine litis, 

- annuler l'ordonnance rendue le 5 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nantes,

Statuant de nouveau, 

À titre principal, 

- constater qu'elle a dûment exécuté les termes du commandement de payer s'agissant des obligations de paiement non contestées,

- déclarer son incompétence sur les contestations sérieuses émises par elle,

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de l'intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire, 

Si, par impossible, elle devait être reconnue débitrice à l'égard de la société Crèche [6], 

- lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de l'intégralité de ses demandes,

À titre plus subsidiaire, 

Si par impossible, l'acquisition de la clause résolutoire devait être prononcée, 

- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuellement applicable, soit d'un montant mensuel de 2 820,98 euros,

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de son appel incident, 

- dire que l'expulsion ne pourra intervenir avant le terme de l'année scolaire en cours,

En tout état de cause, 

- condamner la société Crèche [6] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel,

- débouter la société Crèche [6] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Au fond, 

- réformer l'ordonnance rendue 5 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'elle : 

* a constaté la résiliation du bail du 9 avril 2019 avec toutes conséquences de droit et notamment, ordonné l'expulsion de la société Microbaby et de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l'assistance de la force publique, 

* l'a condamnée par provision à régler à la société Crèche [6] la somme de 2 155,40 euros au titre des sommes dues au 14 septembre 2023, outre le règlement, à compter de ce jour et jusqu'à la parfaite libération des lieux, d'une indemnité d'occupation de 3 200 euros par mois, 

* l'a condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

Statuant de nouveau, 

À titre principal, 

- constater qu'elle a dûment exécuté les termes du commandement de payer s'agissant des obligations non-contestées,

- déclarer son incompétence sur ses contestations sérieuses, 

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de l'intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire, 

Si, par impossible, elle devait être reconnue débitrice à l'égard de la société Crèche [6], 

- lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de l'intégralité de ses demandes,

À titre plus subsidiaire, 

Si par impossible, l'acquisition de la clause résolutoire devait être prononcée, 

- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuellement applicable, soit d'un montant mensuel de 2 820,98 euros,

En conséquence, 

- débouter la société Crèche [6] de son appel incident,

- dire que l'expulsion ne pourra intervenir avant le terme de l'année scolaire en cours,

En tout état de cause, 

- condamner la société Crèche [6] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel,

- débouter la société Crèche [6] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024, la société Crèche [6] demande à la cour de :

- la dire et juger fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence : 

- débouter la société Microbaby de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance du 5 octobre 2023 du président du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a : 

* constaté la résiliation du bail du 09 avril 2019 avec toutes conséquences de droit et, notamment, ordonné l'expulsion de la société Microbaby et de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l'assistance de la force publique, 

* condamné la société Microbaby à lui régler, par provision, la somme de 2 155,40 euros au titre des sommes dues au 14 septembre 2023, 

- l'infirmer en ce qu'il a : 

* condamné la société Microbaby à régler, par provision, à compter du 5 octobre 2023 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation de 3 200 euros par mois,

Rejugeant, 

- condamner la société Microbaby à régler, par provision, à compter du 5 octobre 2023 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation de 4 231,47 euros par mois,

En tout état de cause, 

- condamner la société Microbaby à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture de bref délai a été rendue le 4 avril 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La SAS Microbaby explique qu'elle appartient au groupe People and Baby et qu'elle exerce une activité d'accueil de jeunes enfants.

Elle signale qu'elle a subi des retards de paiement de la Caisse d'allocations familiales dont dépend une partie de sa trésorerie et qu'elle s'est trouvée en proie à des retards de paiement des loyers.



Elle expose que :

- après avoir reçu le commandement de payer des 16 et 20 mars 2023, elle a régularisé la situation dans les délais impartis à hauteur des sommes non contestées en payant une somme de 18 731,86 euros,

- elle a procédé au paiement de la somme de 17 961,24 euros le 23 juin 2023 soldant les échéances locatives pour le 2ème trimestre 2023 et payant en plus, par avance, des échéances du 3ème trimestre.



Elle discute la motivation de l'ordonnance critiquée qu'elle qualifie de lacunaire.



In limine litis, elle demande l'annulation de l'ordonnance en raison de l'absence de motivation sur le chef du constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la fixation de l'indemnité d'occupation.



Elle précise que :

- l'absence de règlement des frais de commandement et des pénalités de retard ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire, et le juge des référés n'a apporté aucune réponse à son moyen de défense sur ce point,

- le juge des référés a fixé une indemnité d'occupation, supérieure au loyer, sans explication ni motivation.



Après l'annulation de la décision, la société Microbaby demande à la cour de statuer sur le fond de l'affaire conformément aux principe de la dévolution de l'appel.

Elle rappelle que l'acquisition de la clause résolutoire ne joue que pour les sommes expressément visées par cette clause et que les frais de procédure, et le coût de l'acte n'entrent pas dans le champ de la clause résolutoire.



Elle conteste la somme réclamée au titre des pénalités de retard et des frais de recouvrement et écrit qu'il n'appartenait pas au juge des référés de statuer sur l'application de pénalités forfaitaires ou de trancher sur l'ajout des frais de procédure dans le décompte.



Elle considère que le juge des référés n'avait pas à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation qui relève du juge du fond et s'oppose à la demande de la société Crèche [6].



À titre subsidiaire, elle répète qu'elle a réglé dans les délais la somme de 18 731,86 euros dans le délai du commandement puis la somme de 10 159,88 euros en exécution de l'ordonnance critiquée. Elle sollicite des délais de paiement rétroactifs et la suspension de la clause résolutoire.

Elle signale qu'elle a été impactée par la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et des restrictions imposées par les autorités, ainsi que par le contexte inflationniste à compter de 2022 et le décalage d'encaissement des partenaires publics et des clients. Elle fait état de difficultés de financement par les établissements bancaires.

La société Microbaby explique qu'une expulsion aura des conséquences économiques et sociales.



En réponse, la SCI Crèche [6] déclare qu'elle rencontre régulièrement des difficultés avec la société Microbaby qui a cessé de régler le loyer depuis le mois de décembre 2020 et ce pendant 4 mois.

Elle évoque une ordonnance de référé du 6 mai 2021 qui a condamné le preneur à lui payer la somme de 10 080 euros à valoir sur les loyers de décembre 2020 à mars 2021 notamment.



Elle explique qu'après avoir régularisé la situation 6 mois plus tard, la société Microbaby a connu de nouveaux retards de paiement de septembre à décembre 2021 puis à compter du 4ème trimestre 2022.



Elle précise avoir envoyé une mise en demeure le 20 janvier 2023, justifiant ainsi l'application de la clause pénale.



Elle confirme avoir reçu trois virements du preneur d'un montant total de 18 731,96 euros et souligne que la société Microbaby n'a pas réglé le montant de la clause pénale, les frais de procédure et le coût de l'acte.



Elle assure que le non paiement de la clause pénale et des frais de recouvrement peut justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Elle avance que le jeu de la clause résolutoire n'est pas réservé au non paiement des loyers, charges et impôts récupérables par le bailleur, mais à l'ensemble des engagements pris par le preneur, notamment celui de payer une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due en cas de non paiement à l'échéance.



Elle considère que le juge des référés a parfaitement analysé le moyen de la société Microbaby et qu'il a pris connaissance du bail.



Concernant le montant de l'indemnité d'occupation, la société Crèche [6] estime que le président du tribunal n'avait pas à en motiver particulièrement le montant s'agissant d'un montant à titre provisionnel.



Elle s'oppose à l'infirmation de l'ordonnance critiquée et estime que la clause résolutoire insérée dans le bail est claire et dépourvue d'ambiguïté, que les frais de procédure sont justifiés et que le calcul des pénalités de retard ne pose aucune difficulté.



La SCI Crèche [6] explique la compétence du juge des référés pour accorder une provision à valoir sur le montant de la clause pénale et les frais de recouvrement.



Concernant le montant de l'indemnité d'occupation, la bailleresse demande l'application du bail qui prévoit une majoration de 50 % du loyer de la dernière année de location.



Elle s'oppose aux délais de paiement sollicité en rappelant la position régulièrement débitrice du preneur.

Elle signale que la société Microbaby n'a réglé que le 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation due et dont elle a ramené le montant à celui du loyer initial.



- Sur l'annulation de l'ordonnance.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif. 



L'ordonnance critiquée est pour le moins très synthétique.



Il ne résulte pas des énonciations de cette décision que le juge des référés a discuté les moyens des parties et plus particulièrement ceux de la société Microbaby relatifs à la clause pénale, les frais de procédure ou le coût du commandement et le champ de la clause résolutoire du bail.

Ce défaut de réponse constitue un défaut de motif et de motivation qui justifie l'annulation de l'ordonnance du 5 octobre 2023, sans qu'il ne soit besoin de statuer sur les autres moyens ou arguments de la société Microbaby sur l'annulation.



En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Il en résulte que l'appel annulation entraîne impérativement un effet dévolutif pour le tout, obligeant la cour d'appel à se saisir de tous les chefs de la décision et de l'entier litige, peu important la décision sur l'irrégularité invoquée. En effet, l'annulation d'une décision ne laisse subsister aucune réponse aux prétentions des parties.



Il est ainsi admis que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement pour une autre cause que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, dans le cas où le défendeur n'a pas comparu, la cour d'appel, saisie du litige en son entier par l'effet dévolutif de l'appel, est tenue de statuer sur le fond.

En l'espèce, dès lors que la nullité de l'ordonnance entreprise résulte d'un défaut de motivation, la dévolution sur le tout impose à la cour de statuer sur le fond, et ce, sans pouvoir renvoyer l'examen de l'affaire au premier juge.



Il y a donc lieu de statuer sur le fond du litige. 





- Sur le bail.



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au visa de l'article L. 145- 41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail prévoit : 'Clause résolutoire 

il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements stipulés aux présentes comme le non respect de la clause de destination, ou en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. (....) Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai (...) De plus le preneur serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % (...)Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d'une indemnité), il ne sera jamais dû d'indemnité par le propriétaire. En outre, et sans qu'il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s'engage formellement, en cas de non paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d'intenter'.



Cette clause est claire, sans ambiguïté et ne nécessite pas d'interprétation.

Le jeu de la clause résolutoire n'est pas réservé au seul non paiement des loyers puisque la clause joue en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements contractuels.



En outre la clause du bail intitulé 'retard de paiement' mentionne : 'sans préjuger de la faculté pour le bailleur d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non paiement à l'échéance d'une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit huit jour après une simple mise en demeure restée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur majoré de 5 points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation.

Cette clause est également claire.



Ainsi la société Microbaby ne pouvait se méprendre sur l'étendue de ses obligations et ses défenses au fond ne constituent pas des contestations sérieuses.



La société Crèche [6] communique un courrier du 20 janvier 2023 contenant une mise en demeure de payer les loyers d'octobre, novembre, décembre 2022 et janvier 2023 (pièce n° 5 de la société Crèche [6]) et justifie de l'envoi de cette lettre en la forme recommandée avec un accusé de réception (pièce n° 10). Il n'est pas sérieusement contestable que la majoration de 10 % est due au regard du bail et le juge des référés peut en allouer le montant à titre provisionnel.



Ainsi au jour du commandement étaient dues par le preneur les sommes suivantes :

- les loyers pour 18 731,86 euros,

- 10 % des loyers soit 1 873,19 euros

- les frais de recouvrement pour 208,91 euros,

- le frais du commandement pour 73,30 euros.



La société Microbay, en ne payant que les loyers dans le délai prévu par le commandement de payer, n'a pas exécuté ledit commandement.

L'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée.



- Sur les délais de paiement.



En application de l'article L. 145-41-2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Certes la société Microbaby a payé les loyers dus dans le mois du commandement et elle a réglé l'ensemble des sommes dues par virement bancaire du 8 novembre 2023.

Mais la bailleresse justifie de la difficulté de la société Microbaby a réglé spontanément ses loyers et ce de façon pérenne, obligeant la bailleresse a réalisé des démarches notamment judiciaires pour obtenir le respect des conditions contractuelles par le preneur.



Les difficultés financières alléguées par la société Microbaby ne sont justifiées par aucune pièce objective.



La société Crèche [6] démontre que la société Microbaby n'a pas réglé l'intégralité de l'indemnité d'occupation.



Ces éléments ne militent pas en faveur de l'octroi de délai au bénéfice de la société Microbaby.

Cette dernière est déboutée de sa demande en délais rétroactifs.



- Sur les autres demandes.



Il convient d'ordonner l'expulsion de la société Microbaby et de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l'assistance de la force publique, sans octroyer de délai quant à cette expulsion.



Concernant l'indemnité d'occupation, la résiliation du bail, rend incontestable l'occupation sans droit ni titre de la société Microbaby.

Dès lors, le juge des référés est bien compétent pour condamner la société Microbaby à titre provisionnel à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation alors qu'il s'est maintenu dans les lieux.



En exécution des clauses contractuelles, il convient de fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme de 4 231,47 euros (soit le loyer plus 50 % de son montant) à compter du 5 octobre 2023 (tel que demandé par la bailleresse).



Succombant principalement, la société Microbaby est déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et est condamnée à payer à la société Crèche [6] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Annule l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 5 octobre 2023 ;



Constate l'effet dévolutif de l'appel a joué pour le tout ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire ;



Déboute la société Microbaby de sa demande de délais rétroactifs ;



Ordonne l'expulsion de la société Microbaby et de tous occupants de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique ;



Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle et mensuelle d'occupation à la somme de 4 231,47 euros due par la société Microbaby à compter du 5 octobre 2023 ;



Déboute la société Microbaby de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne la société Microbaby à payer à la société Crèche [6] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Microbaby aux dépens.







Le greffier, La présidente,