Cour d'Appel · 5ème Chambre — 3 juillet 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-275



N° RG 24/00069 - N° Portalis DBVL-V-B7I-UMRY



(Réf 1ère instance : 21/02178)









S.A.S. MANGO



C/



S.C.P. [Z]

S.A.R.L. CALIHU



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 JUILLET 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Mai 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.S. MANGO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES









INTIMÉES :



S.C.P. [Z] prise en la personne de Maître [I] [Z] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de continuation de la société CALIHU



[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





S.A.R.L. CALIHU (en redressement judiciaire)

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES











En 2003, la société Cyralex, dont le gérant est M.[V] [W] est devenue propriétaire d'un bâtiment à destination d'activité hôtelière, sur la commune de [Localité 7], [Adresse 2]. La société Sibolo, gérée également par M. [V] [W] y a exploité un fonds de commerce d'hôtellerie, sous l'enseigne « [6] ». 



La société Cyralex a fait réaliser des travaux entre décembre 2015 et mars 2016 et la société Sibolo a cédé le fonds de commerce à la société Saint-Antoine, devenue la société Calihu, le 3 décembre 2015. 



Par acte sous seing privé du 4 mars 2016, la société Cyralex, aux droits de laquelle vient désormais la société Mango, a conclu un bail commercial avec la société Saint-Antoine, devenue la société Calihu, portant sur un ensemble immobilier constitué d'un bâtiment principal à usage d'hôtel et d'une maison annexe. 



Par exploit du 16 octobre 2018, la société Calihu a sollicité du juge des référés qu'il désigne un expert judiciaire avec la mission, notamment, de donner son avis sur différents désordres affectant l'ensemble immobilier. 



La société Mango est intervenue volontairement à la procédure, en tant que propriétaire de l'immeuble. 



Par ordonnance de référé du 29 novembre 2019, M. le président du tribunal de grande instance de Nantes a désigné M. [J] [X] en qualité d'expert.

 

Par ordonnance du 27 décembre 2019, les opérations d'expertise ont été étendues à M. [E] en sa qualité de maître d''uvre de l'opération de construction de l'immeuble. 



M. [J] [X] a déposé son rapport le 9 octobre 2020. 



La société Calihu a été placée en redressement judiciaire le 8 juillet 2020 et la SCP [Z] a été désignée mandataire judiciaire.



Par exploit du 1er mars 2021, la société Calihu et la SCP [Z] mandataire judiciaire ont fait assigner la société Mango devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de solliciter la repose de l'enseigne de l'hôtel sur le toit de l'immeuble et la réalisation des travaux de reprise des désordres, sous astreinte, ainsi que la restitution d'une partie des loyers versés. 



Par conclusions d'incident du 9 novembre 2023, la société Mango a sollicité du juge de la mise en état le sursis à statuer dans l'attente d'un arrêt de la chambre correctionnelle de la cour d'appel de Rennes contre un jugement du 14 septembre 2023 du tribunal correctionnel de Nantes ordonnant la démolition d'une partie de la maison de gardien limitée à une extension de 15 m².



Par ordonnance en date du 21 décembre, le juge de la mise en état de Nantes a :

- rejeté la demande de sursis à statuer formulée par la société Mango,

- condamné la société Mango aux dépens de l'incident, 

- condamné la société Mango à verser la somme de 1500 euros à la société Calihu, 

- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de plaidoiries du 16 janvier 2024.



Le 4 janvier 2024, la société Mango a interjeté appel de cette décision.



La société Calihu et la SCP [Z], alors commissaire à l'exécution du plan, ont constitué avocat.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2024, la société Mango demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : 

* rejeté sa demande de sursis à statuer, 

* l'a condamnée aux dépens de l'incident, 

* l'a condamnée à verser la somme de 1 500 euros à la société Calihu, 

Statuant à nouveau, 

- surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la chambre correctionnelle de cour d'appel de Rennes sur l'appel interjeté contre le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal correctionnel de Nantes ordonnant la démolition d'une partie de la maison de gardien limitée à l'extension de 15 m², mais seulement sur la demande de résolution fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance ' à la suite de l'absence de régularisation possible des travaux exécutés, sans autorisation de permis de construire, de même que l'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable',

- juger irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande de la société Calihu tendant à voir : 'condamner la société Mango à payer à la société Calihu la somme de 20 000 euros pour procédure abusive et dilatoire, en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, 

- condamner la société Calihu à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même en tous les dépens d'instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.



Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, la société Calihu demande à la cour de :

- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du 21 décembre 2023, 

- débouter, la société Mango de toutes ses demandes fins et conclusions, et notamment de sa demande de sursis à statuer, dans l'attente de l'arrêt de la chambre correctionnelle de la cour d'appel de Rennes, sur l'appel interjeté contre le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal correctionnel de Nantes, ordonnant la démolition d'une partie de la maison de gardien limité à l'extension de 15 m², 

- condamner la société Mango à lui payer à la société Calihu la somme de 20 000 euros pour procédure abusive et dilatoire, en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, 

- condamner la société Mango à lui payer à la société Calihu la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Mango aux entiers dépens d'instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La SCP [Z] ne conclut pas. 



L'ordonnance de clôture de bref délai est intervenue le 22 mai 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur le sursis à statuer



La société Mango considère que le sursis à statuer dans les conditions qu'elle énonce s'impose. 



Elle fait valoir que :

- par jugement du 2 juin 2023 du tribunal correctionnel de Nantes, M. [V] [W] (qui a fait édifier l'hôtel [6]) a été condamné pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable, commis depuis le 3 décembre 2015 jusqu'au 4 mars 2016 à [Localité 7], et que la démolition d'une partie de la maison de gardien limitée à une extension de 15m2 a été ordonnée par cette juridiction,

- appel a été interjeté de ce jugement,

- le preneur entend obtenir la résolution du bail, en raison exclusivement de la perspective de démolition, consécutivement à ce défaut de permis de construire de l'extension du local utilisé à usage de maison de gardien, faisant partie intégrante du bail, au motif que cela constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, 

- si le preneur évoque d'autres désordres, ils ne sont pas revendiqués au soutien de la demande de résolution du bail, 

- l'irrégularité de la construction n'est pas en débat, puisqu'elle est reconnue, et n'est effectivement pas régularisable, et seule la démolition l'est, et la cour d'appel n'est pas obligée de prononcer une peine de démolition, 

- la Direction Départementale des Territoires et de la Mer, dans un rapport au procureur de la République du 21 juin 2021, indiquait que 'les actuels gérants de l'hôtel ne pourraient que trouver avantage à cette mesure [démolition], compte tenu du fait que cela leur offrirait un moyen de résilier leur bail et le cas échéant de se sortir d'une situation financière précaire', ce qui traduit une certaine instrumentalisation de la procédure pénale,

- les autres moyens évoqués au soutien de la demande de résolution sont nouveaux et ne le sont que pour contrer la demande de sursis à statuer.



La société Calihu soutient que cette demande de sursis à statuer ne se justifie pas. 



Elle indique que sa demande de résolution du bail ne s'appuie pas seulement sur l'absence de régularisation possible des travaux exécutés sans autorisation de permis de construire et l'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable, mais également sur les nombreux désordres constatés qui démontrent la non-conformité au contrat de bail de l'hôtel et de la maison de gardien donnés en location.



Elle relève que la société Mango ne peut oser prétendre le 13 janvier 2024 que l'ensemble immobilier de comporte pas ou plus de désordres, alors qu'un constat d'un commissaire de justice du 16 janvier 2024 indique que le chauffage ne fonctionne pas, que la société Calihu est obligée de mettre des convecteurs d'appoint dans les chambres, que par arrêt du 27 février 2024, la chambre commerciale de la cour d'appel de Rennes a relevé que les salles de bain étaient affectées de graves moisissures, qu'un expert M. [B], désigné par le tribunal administratif a rédigé une note 13 décembre 2023 dans laquelle il confirme les conclusions de l'expert [X] en 2020 lequel relevait des fissures et autres désordres, comme une inclinaison de la maison visible à l'oeil nu, des remblais de qualité insuffisante et un ouvrage construit sur un sol impropre à sa destination, à l'origine des désordres sur la maison.





L'article 378 du code de procédure civile dispose : La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

 

Une demande de sursis à statuer s'apprécie au regard de l'intérêt d'une bonne administration de la justice.



Il appartient à la société Mango de démontrer que la décision pénale à intervenir est susceptible d'exercer, directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil s'agissant ici de la demande formée en résolution du bail.



Elle soutient que la question de la démolition ou de la non démolition de la partie du bien loué, qu'elle admet construite sans permis de construire et sans régularisation possible, est déterminante au regard de cette demande.



Les conclusions au fond n° 6 de la société Calihu devant le tribunal comportent une demande de résolution du bail en raison du non respect par le bailleur de son obligation de délivrance, au motif, certes, de la démolition d'une partie de la maison de gardien, mais également au motif que le bailleur n'a pas permis au preneur d'exploiter dans des conditions normales, les locaux à bail étant affectés d'une non-conformité, du fait de l'existence et de la persistance de désordres (cf page 30 des conclusions). 



La société Calihu fait ainsi état d'une pollution des sols avérée et importante (cf page 32 des conclusions), de désordres structurels et notamment un phénomène de tassements du sol créant des fissurations, causes d'infiltrations notamment dans les salles de bains (cf page 34 des conclusions). 



Les parties discutent de l'existence de ces désordres au travers de plusieurs rapports soumis à la juridiction : avis technique de la société Arthex de 2018, rapport d'expertise judiciaire du 9 octobre 2020 de M. [X], expert désigné par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes le 29 novembre 2019, rapport d'expertise du 27 mars 2024 de M. [B], expert désigné par le tribunal administratif à la requête de la commune de [Localité 7].



La société Mango ne démontre pas que la question d'une confirmation ou non d'une démolition d'une partie de la maison de gardien donnée à bail est déterminante afin qu'il puisse être statué sur la demande de résolution du bail et que l'intérêt d'une bonne administration de la justice nécessite que soit attendue la décision à intervenir de la chambre des appels correctionnels sur un appel contre un jugement du 2 juin 2023.



Il est rappelé que l'instance civile est engagée depuis le 1er mars 2021, après une mesure d'expertise sollicitée il y a maintenant près de 6 ans, que la juridiction appelée à statuer dispose de plusieurs avis techniques sur les manquements reprochés. 



La cour confirme la décision du juge de la mise en état, la demande de sursis à statuer ne se justifiant pas.



- sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Calihu



La société Calihu considère que le but poursuivi par la bailleresse est de faire traîner en longueur la procédure en usant de tous les subterfuges et autres moyens de procédure pour l'acculer financièrement à la faillite et récupérer les immeubles donnés à bail sans dépenser le moindre euro, que tel est le cas de la présente demande de sursis à statuer formulée devant le juge de la mise en état quelques jours avant la clôture, comme de l'appel de cette ordonnance qui s'inscrit dans la même démarche dilatoire.



Elle formule une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de 20 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, précisant en réplique aux conclusions de la société Mango sur ce point, que sa demande est parfaitement recevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile.



La société Mango soulève l'irrecevabilité de cette demande formée dans des conclusions notifiées le 22 mars 2024, au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle estime cette demande mal fondée.



L'article 910-4 du code de procédure civile dispose :

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 et 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. 

Néanmoins et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans la limite des chefs du jugement critiqués, les présentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance de la révélation d'un fait.



L'appelante a notifié des conclusions le 15 janvier 2024. La société Calihu, intimée a régulièrement notifié des conclusions dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile, soit le 1er février 2024. 



Sa demande indemnitaire n'a toutefois été formée que par conclusions notifiées le 22 mars 2024, la société Calihu ne présentant pas une telle demande dans ses conclusions notifiées le 1er février 2024.



Elle articule cette demande sur la saisine selon elle dilatoire du juge de la mise en état ou du juge d'appel. À l'évidence de telles circonstances ne traduisent pas la révélation d'un fait nouveau postérieure au délai fixé par l'article 905-2 du code de procédure civile. 



Cette demande est irrecevable. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, la société Mango est condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile. La société Mango est condamnée en outre à payer à l'intimée une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant ajouté que les dispositions de la décision relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 

 

Déclare la société Calihu irrecevable en sa demande indemnitaire ; 



Condamne la société Mango à payer à la société Calihu la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société Mango aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Greffier La Présidente