Cour d'Appel · 3ème chambre — 3 juillet 2024

03/07/2024



ARRÊT N° 333/24



N° RG 23/01050 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PKQI

A.D/K.M



Décision déférée du 08 Mars 2023 - Président du TJ de TOULOUSE ( 22/03822)

G.GRAFFEO

















[W] [Y] [J] [U]





C/



[G] [T] [N] [X]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [W] [Y] [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Me Lise GAUTIER, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIME



Monsieur [G] [T] [N] [X]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. DUBOIS, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. DUBOIS, présidente déléguée par ordonnance modificative du 15/04/2024

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller



Greffier, lors des débats : K.MOKHTARI



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. DUBOIS, président, et par K.MOKHTARI, greffier de chambre













FAITS ' PROCÉDURE ' PRÉTENTIONS : 



Par acte à effet au 11 octobre 2021, M. [G] [X] a consenti à M. [W] [U] la location d'un appartement avec parkings situé [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 488,48 euros et 60 euros de provision sur charges.



Le 27 juin 2022, M. [X] a fait signifier à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 108,52 euros. 



Par acte du 31 octobre 2022, il l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 8 mars 2023, le juge a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 octobre 2021 entre M.[X] et M. [U] concernant l'appartement loué sont réunies à la date du 28 août 2022,

- ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit qu'à défaut , M. [X] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de-son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné M. [U] à verser à M. [X] à titre provisionnel la somme de 2 691,99 euros (décompte arrêté au 18 janvier 2023, mensualité de janvier 2023 incluse),

- condamné M. [U] à payer à M. [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 août 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, pour le futur, l'indemnité courra du 1 er février 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné M. [U] à verser à M. [X] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.



M. [U] a interjeté appel de cette décision le 22 mars 2023 en en critiquant l'ensemble des dispositions.



Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 16 mai 2024, auxquelles il conviendra de se référer en application de l'article 455 du code de procédure civile, il demande à la cour d'appel de :

- déclarer nul et de nul effet l'ensemble des actes d'huissier/commissaire de justice à savoir le commandement locatif du 27 juin 2022, l'assignation en référé du 31 octobre 2022, l'ordonnance de référé du 8 mars 2023, la signification d'ordonnance du 14 mars 2023 et le commandement de payer aux fins de saisie vente du 17 mars 2023,

- à titre infiniment subsidiaire, réformer l'ordonnance de référé rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 8 mars 2023 en ce qu'elle a ordonné la libération des lieux et à défaut de libération volontaire dit que M. [X] pourra faire procéder à l'expulsion quant aux mesures relatives au droit de visite du père ainsi qu'au montant de sa contribution alimentaire, 

- réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle l'a condamné à payer une indemnité d'occupation à compter du 29 août 2022 jusqu'à date de libération définitive des lieux et restitution des clés,

- réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle l'a condamné à verser à M. [X] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette locative qui s'établit au 31 janvier 2024 à la somme de 583,77 euros,

- en conséquence suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire, 

- en tout état de cause, condamner M. [X] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 20 mai 2024, auxquelles il conviendra de se référer en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [X] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 8 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse,

- débouter M. [U] de ses demandes de nullité du commandement, de l'assignation et de l'ordonnance de référé,

- le débouter de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

- le débouter de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

- le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l'assignation à la préfecture.



L'affaire initialement prévue à l'audience du 15 janvier 2024 a été renvoyée à l'audience du 27 mai 2024.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2024.



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MOTIVATION :



Sur la nullité des actes :



M. [U] soutient que le commandement de payer, l'assignation devant le juge des contentieux et de la protection et l'acte signifié par le commissaire de justice sont libellés à l'adresse [Adresse 4], alors qu'il réside au [Adresse 5] et qu'en outre l'officier ministériel n'a pas effectué les diligences requises pour vérifier la réalité de son domicile.



Il en déduit que ces actes qui sont donc nuls lui causent grief car il n'a pu régulariser sa dette locative dans le délai de deux mois alors qu'il aurait pu solliciter l'aide financière de proches ou solliciter des délais de paiement, n'a pu comparaître devant le premier juge et a notamment été privé du double degré de juridiction. 



Il demande subséquemment la nullité du commandement locatif du 27 juin 2022, de l'assignation en référé du 31 octobre 2022, de l'ordonnance de référé du 8 mars 2023, de la signification d'ordonnance du 14 mars 2023 et du commandement de payer aux fins de saisie vente du 17 mars 2023.



Il s'avère cependant que les [Adresse 3] et [Adresse 5] constituent un seul ensemble immobilier doté de deux bâtiments adjacents, chacun des numéros de voirie étant attaché aux deux bâtiments respectivement nommés A et B. Ces lettres sont en outre apparentes de la voirie et figurent sur le même muret que celui où sont fixés les boites aux lettres et le numéro de la rue.



Le bail d'habitation ainsi que l'état des lieux que le locataire a signés électroniquement précisent au demeurant que le bien est localisé '[Adresse 7].



De plus, les actes querellés mentionnent expressément le nom de la résidence, le bâtiment A ainsi que le numéro d'appartement et l'étage de l'appelant.



Par ailleurs, ils n'énumèrent pas qu'une seule diligence accomplie par le commissaire de justice puisqu'ils mentionnent la vérification par ce dernier non seulement du nom de M. [U] sur la boîte aux lettres, mais également de la confirmation de l'adresse à la fois par une voisine et par les services postaux.



Il en résulte que l'officier ministériel s'est bien assuré de la réalité du domicile par la concordance des diligences précitées qu'il a effectuées, étant souligné que l'appelant ne prétend pas demeurer à une autre adresse et qu'il produit aux débats des courriers que l'agence immobilière chargée de la gestion locative lui a envoyés au [Adresse 3] et qu'il a bien reçus comme en attestent les accusés de réception qu'il a signés.



En conséquence, les exceptions de nullité soulevées doivent être écartées et M. [U] débouté de ses demandes de ce chef.



Sur le fond :



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 27 juin 2022 pour la somme en principal de 1 108,52 euros. Il est resté infructueux pendant plus de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 29 août 2022.



M. [U] ne conteste pas le montant de sa dette telle qu'apparaissant dans les décomptes produits par le gestionnaire mais excipe de difficultés financières générées par un accident dont il a été victime en janvier 2022, de la prolongation de son arrêt de travail, du changement d'employeur suite à la vente du restaurant dans lequel il travaille ainsi que d'un décalage dans la reprise du paiement des indemnités journalières.



Il ajoute qu'à ce jour il a régularisé sa situation et payé les loyers en intégralité jusqu'au mois de mai 2024 inclus.



Il sollicite par conséquent la réformation de l'ordonnance et la suspension du jeu de la clause résolutoire.



L'intimé lui oppose néanmoins valablement que des incidents de paiement sont apparus dès le mois de novembre 2021, qu'une grande partie de son arriéré a été payé par sa fille entre le 1er et le 24 mars 2023, que l'appelant n'a pas versé le moindre acompte en octobre, novembre et décembre 2023, février et mars 2024 et qu'il n'a régularisé son arriéré que quelques jours avant l'audience d'appel.



Il n'y a donc pas lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire et l'ensemble des demandes formulées par l'appelant doivent être subséquemment rejetées.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.



L'issue du litige conduit à condamner M. [U] aux dépens et à payer à M. [X] la somme de 500 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.



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PAR CES MOTIFS



La cour 



Déboute M. [W] [U] de ses demandes en nullité du commandement locatif du 27 juin 2022, de l'assignation en référé du 31 octobre 2022, de l'ordonnance de référé du 8 mars 2023, de la signification d'ordonnance du 14 mars 2023 et du commandement de payer aux fins de saisie vente du 17 mars 2023,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Déboute M. [W] [U] de sa demande de suspension des effets du jeu de la clause résolutoire, 



Le déboute du surplus de ses demandes,



Le condamne aux dépens,



Le condamne à payer à M. [G] [X] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER LA PRESIDENTE







K.MOKHTARI A.DUBOIS