Tribunal Judiciaire · Référés — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00307 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBDG
SL/CG


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 JUILLET 2024




DEMANDERESSE : 

S.C.I. LES BUREAUX DU SART
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEURS : 

S.A.S.U. HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE
[Adresse 3]
[Localité 7] 
représentée par Me Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

M. [I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5] 
représenté par Me Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Juin 2024

ORDONNANCE du 02 Juillet 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2023, la SCI LES BUREAUX DU SART a consenti à la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE un bail commercial portant sur des locaux et des parkings situés au [Adresse 1] à [Localité 8] (59) sur la [Adresse 9], pour une durée de dix années à compter du 19 avril 2023 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.859,50 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges de 2225 euros HT, le versement d’un dépôt de garantie de 8.712,38 euros et le bénéfice d’une franchise non indexée de loyer correspondant à 5 mois de loyer soit 14.520, 63 euros HT. 

Aux termes d’un engagement du 14 avril 2023 annexé au contrat de bail, Monsieur [I] [M] s’est porté caution solidaire des engagements de la société locataire.

Les loyers étant impayés, la SCI LES BUREAUX DU SART a fait signifier le 15 janvier 2024 à la SA BNP PARIBAS un procès-verbal de saisie conservatoire de créances, dénoncé le 23 janvier 2024, à la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE, signifié suivant procès-verbal de recherches infructueuses. 

Par actes séparés du 14 février 2024, la SCI LES BUREAUX DU SART a fait assigner la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de voir condamner les défendeurs, in solidum, au paiement provisionnel des loyers impayés et de différentes sommes accessoires, en application du bail commercial du 17 avril 2023. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 11 juin 2024. 

A cette audience, la SCI LES BUREAUX DU SART représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures aux fins de :
A titre principal,
Vu l’article 1728 du code civil,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu le bail en date du 17 avril 2023 liant les parties,
-Déclarer recevables les demandes de la société LES BUREAUX DU SART, 
-Débouter la Société HEKADEMY et M. [I] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
En conséquence,
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement à la société LES BUREAUX DU SART des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 54.694,82 euros TTC, et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir, outre la somme de 1.200 euros TTC au titre des frais de rédaction du contrat de bail.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement à la société LES BUREAUX DU SART d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 5.469,48 euros en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION et Monsieur [I] [M] au paiement à la Société LES BUREAUX DU SART d’une somme de 14.423,80 euros HT/HC au titre du remboursement des franchises de loyer consenties à titre intuitu personae à la société locataire.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement à la société LES BUREAUX DU SART des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de trois points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’complet paiement en application du contrat de bail.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement d’ne indemnité forfaitaire de 1200 euros TTC.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement à LES BUREAUX DU SART d’une somme de 2.000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la Société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] au paiement des intérêts judiciaires.
Vu l’article 1343-2 du code civil, 
-Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.
-Condamner in solidum à titre provisionnel la société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais relatifs au commandement, à la saisie et sa dénonciation.

Aux termes de leurs conclusions, la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M], représentés par leur avocat, demandent au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de : 
Vu l’article 835 al.2 du code de procédure civile,
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu les pièces,
A titre principal,
-Constater l’existence d’une contestation sérieuse justifiant l’incompétence de la juridiction des référés, 
-Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société BUREAUX DU SART.
-Le renvoyer à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire, 
-Octroyer à la société HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE un report du paiement des loyers à compter du mois d’août 2024,
-Rejeter la demande de condamnation au paiement de la clause pénale de la franchise, des intérêts légaux et de l’indemnité forfaitaire
En tout état de cause, 
-Condamner à la somme de 2000 euros la société BUREAUX DU SART, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des causes prévues au bail.

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire, in solidum avec la caution, au paiement des sommes provisionnelles de 54.694,82 euros au titre de l’arriéré locatif, de 14.423,80 euros, correspondant au remboursement de la franchise de loyer, conformément à l’article 5 du bail, à défaut par le preneur d’avoir respecté ses engagements. Elle réclame en outre le paiement à titre provisionnel des intérêts et pénalités de retard contractuel, fixé à 10 % des sommes dues, soit la somme de 5.469,48 euros, outre une indemnité forfaitaire de 1.200 euros et des frais de rédaction de bail. 

-Sur “l’incompétence” du juge des référés

La SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE s’oppose à ces demandes, invoquant l’incompétence du juge des référés, au motif de contestations qu’elle estime sérieuses, soutenant que l’article 20 du contrat de bail commercial liant les parties, prévoit la délivrance préalable d’une lettre recommandée à la locataire, en cas d’impayés de loyers. Or la SCI BUREAUX DU SART n’a pas respecté les obligations prévues par le bail commercial. 

La SCI LES BUREAUX DU SART conclut au rejet de cette argumentation, indiquant que la contestation n’est pas sérieuse et que la stipulation invoquée par la défenderesse est incluse dans l’article 20 “clause résolutoire - sanctions”, du titre “dispositions finales” du bail, qui n’a pas trait à une obligation de médiation contractuelle préalable à la saisine du juge. Elle expose que le preneur a été invité à payer son loyer par le bailleur et compte tenu de l’abstention de celui-ci à exécuter ses obligations, elle a fait pratiquer une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires, qui ne s’est pas révélée fructueuse, ce dont le locataire a été avisé par le commissaire de justice. Le preneur ne saurait donc sérieusement prétendre ne pas avoir été alerté de ses défaillances avant l’introduction du présent contentieux.

L’existence de contestation sérieuse ne constitue pas un moyen d’incompétence du juge des référés, mais constitue un moyen qui conditionne le bien-fondé de la demande et le succès de la demande, le juge des référés n’étant pas en mesure de statuer lorsque les contestations invoquées sont sérieuses. 
Le moyen tiré d’une quelconque incompétence est donc mal fondé.

-Sur le paiement de l’arriéré de loyers

La bailleresse réclame la condamnation provisionnelle de la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE au paiement de la somme de 54.694,82 euros au titre de l’arriéré locatif. 

L’absence d’envoi préalable au locataire d’une lettre recommandée, en cas de défaut de paiement du loyer, ne constitue pas une contestation sérieuse faisant interdiction au juge des référés de statuer. En effet, cette clause est extraite de l’article 20 du bail liant les parties, laquelle est relative à la “Clause résolutoire” qui n’est pas ici invoquée et en outre, cette stipulation n’est pas présentée comme obligatoire, ni assortie d’une quelconque sanction et n’a pour effet que d’aviser le preneur de la remise du dossier, au service du contentieux , dans le mois suivant l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. 
La contestation soulevée est donc totalement dénuée de sérieux.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI LES BUREAUX DU SART justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 16 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus (pièce demandeur n°13) que la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et reste lui devoir une somme de 54 694, 79 euros, après déduction des sommes portées au débit du décompte à titre de clause pénale et intérêts de retard (1532,02 + 246,67 + 310,07+ 3022,38, soit au total, 5.111,14 ).

La SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE sera en conséquence condamnée à payer à la SCI LES BUREAUX DU SART la somme provisionnelle de 54 694,79 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’avril 2024 inclus. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

-Sur les frais de rédaction de bail

La demanderesse sollicite la somme de 1200 euros TTC au titre de frais de rédaction de bail. 
Elle produit pour ce faire une facture émise par la société IRD qui n’est pas partie à la procédure (pièce demandeur n°12), de sorte que la bailleresse, qui ne justifie pas être créancière de cette somme, ne peut en poursuivre le paiement. 
Par ailleurs cette somme n’est pas prévue au bail. 
La SCI demanderesse sera déboutée de cette prétention. 

-Sur le paiement provisionnel des franchises de loyer

La SCI LES BUREAUX DU SART sollicite le remboursement des franchises de loyer consenties à titre intuitu personae à la société locataire pour un montant de 14 423,80 euros.

L’article 5 du bail commercial du 27 avril 2023 prévoit qu’”en cas d’infraction aux dispositions contractuelles et notamment en cas de non paiement des loyers ou de toutes autres sommes dues en exécution du présent bail, le preneur sera déchu rétroactivement du bénéfice de la franchise de loyer et de la réduction de loyer octroyées et sera alors redevable immédiatement des franchises accordées et échues” (pièce n°3 demandeur). 

Par conséquent, la somme de 14.423, 80 dues au titre des franchises de loyer consenties est non contestable, de sorte qu’il convient de condamner la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE au paiement de cette somme. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.


Sur les sommes provisionnelles réclamées au titre de l’application de la clause pénale 

La SCI LES BUREAUX DU SART sollicite le paiement : 
- de 5 469,48 euros correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ; 
- des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de trois points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ;
- d’une indemnité forfaitaire de 1200 euros. 

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes de provisions. 


Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Conformément à la demande de la SCI LES BUREAUX DU SART, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées.

Sur la condamnation de la caution

Monsieur [I] [M], qui a été informé de la défaillance de la locataire, sera tenu, en vertu de son engagement de caution, dont la validité n’est pas contestée, au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel et solidairement avec la co-défenderesse. 


Sur l’octroi d’un report de la date de paiement

La SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE sollicite à titre subsidiaire un report au mois d’août 2024 du paiement des loyers dus, expliquant qu’une levée de fonds de 500 000 euros est en cours, la lettre d’intentions ayant été signée par les parties.

Eu égard à la mise à exécution de la présente ordonnance, selon toute vraisemblance au delà du mois d’août prochain, il n’y a pas lieu à report de la dette.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [M] et la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE, qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.
Le coût de la saisie de créance et sa dénonciation par voie d’huissier est à la charge du débiteur, mais il n’est pas afférent à la présente instance et n’a pas lieu d’être inclus dans les dépens de cette affaire.

Monsieur [I] [M] et la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE seront en outre condamnés, solidairement entre eux, à payer à la SCI LES BUREAUX DU SART la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons “l’exception d’incompétence” soulevée par la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE, 

Condamnons la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE à payer à la SCI LES BUREAUX DU SART la somme provisionnelle de 54 694, 79 euros (cinquante-quatre mille six cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

Condamnons la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE à payer à la SCI LES BUREAUX DU SART la somme provisionnelle de 14.423, 80 euros (quatorze mille quatre cent vingt-trois euros et quatre-vingt centimes) au titre du remboursement de la franchise de loyers, 

Déboutons la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION de sa demande en paiement provisionnel pour frais de rédaction de bail, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, 

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de la présente ordonnance, 

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière après délivrance de l’assignation, 

Condamnons Monsieur [I] [M] solidairement avec la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE, au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel, 

Rejetons la demande de report de la date de paiement formulée par la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE, 

Déboutons la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE et Monsieur [I] [M] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons solidairement Monsieur [I] [M] et la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE à payer à la SCI LES BUREAUX DU SART la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons solidairement Monsieur [I] [M] et la SAS HEKADEMY INSTITUT DE FORMATION SANTE aux dépens, à l’exclusion du coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation, qui ne sont pas afférents à cette instance, 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS




Sébastien LESAGE Carine GILLET