Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/10406 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXUDG

N° MINUTE : 

Assignation du :
31 Août 2022





JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0140



DÉFENDERESSE

S.C. RAIH INTERNATIONAL représenté Monsieur [E] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Malik AIT ALI , avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0726



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière,
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/10406 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXUDG


DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI Raih International est propriétaire du lots de copropriété n°1 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par un jugement du 12 juillet 2006, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné la SCI Raih International à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 10 194,25 euros au titre des charges de copropriété – outre intérêts et condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par un jugement du 13 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné la SCI Raih International à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 15 900,26 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2009, ainsi que la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts – outre intérêts et condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par un jugement du 7 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné la SCI Raih International à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 30 000,88 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er juillet 2015, ainsi que la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts – outre intérêts et condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par un jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la SCI Raih International à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 65 136,69 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er juillet 2020 – outre intérêts et condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Une mesure de saisie-attribution des loyers a été diligentée en exécution de cette décision envers la SARL Palais Souriant, locataire de la SCI Raih International.

Par exploit d'huissier signifié le 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner la SCI Raih International en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 24 novembre 2022.




*

Aux termes de ses dernières conclusions en demande, notifiées par voie électronique le 6 août 2023, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner la société RAIH INTERNATIONAL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 96.515,65 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’introduction de l’instance,

- condamner la société RAIH INTERNATIONAL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la société RAIH INTERNATIONAL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter la société RAIH INTERNATIONAL de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société RAIH INTERNATIONAL en tous les dépens,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 25 novembre 2023, et au visa des articles L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire et 1343-5 du code civil, la SCI Raih International demande au tribunal de :

- reporter le paiement de la dette correspondant aux charges de copropriété sur au moins deux ans ;

- revoir les prélèvements, au seul montant du loyer, sans tenir compte des charges de copropriété ;

- dispenser la SCI RAIH INTERNATIONAL du paiement de 3 000 euros de dommages et intérêts ;

- partager les frais prévus par l’article 700 du code de procédure civile entre la SCI Raih international et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], chacun assumant sa propre charge ;

- partager les dépens entre la SCI Raih international et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], chacun assumant sa propre charge.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

*

La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 29 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Raih International est propriétaire des lots 1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 novembre 2020, 4 janvier 2022 et 5 décembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
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Charges de copropriété
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- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 7 juillet 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Raih International, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 96 515,65 euros.

La SCI Raih International ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, et ne contestant pas la créance de la copropriété en son principe ou son montant, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter à compter du 31 août 2022, date de signification de l'assignation.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Raih International de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Raih International a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d'octobre 2020.

Par ailleurs, la SCI Raih International a d’ores et déjà été condamnée, par plusieurs décisions du tribunal judiciaire de Paris, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI Raih International à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros en réparation du préjudice causé.


3 - Sur les délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l'espèce, la SCI Raih International demande à la juridiction de « reporter le paiement de la dette correspondant aux charges de copropriété sur au moins deux ans » et de « revoir les prélèvements, au seul montant du loyer, sans tenir compte des charges de copropriété ».

Il est tout d'abord relevé que les dispositions susmentionnées ne permettent pas au juge d'accorder des délais de paiement pour une période supérieure à deux années, tout comme celui-ci ne peut ordonner « l'annulation des prélèvements des charges de copropriété jusqu'au remboursement complet de la dette ».

Par ailleurs, au regard de l'importance de la dette, la SCI Raih International n'indique pas dans quelle mesure elle serait en capacité de régler le solde restant dû à la copropriété à l'échéance du délai éventuellement accordé.

Enfin, la défenderesse a d'ores et déjà bénéficié d'importants délais de fait pour procéder au règlement de sa dette, laquelle a augmenté continuellement depuis octobre 2020 malgré des paiements ponctuels.

Il conviendra ainsi de débouter la SCI Raih International de sa demande en délais de paiement.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Raih International, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Raih International sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Raih International à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :

- 96 515,65 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 ;

- 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SCI Raih International de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI Raih International aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président