Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53460 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SZP

N° : 2

Assignation du :
17 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 juillet 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [X] [B]
[Adresse 2] 
[Localité 4]

représenté par Me Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS - #C1132


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MBANGA-KUMBA
[Adresse 1] 
[Localité 3]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/53460, délivrée à la requête de M. [X] [B], bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans, soutenue oralement et tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion ;
 
Vu la non-comparution et non constitution du défendeur régulièrement assigné par remise à étude et les observations orales de la partie demanderesse qui maintient ses demandes formées dans l’assignation ;

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.


MOTIFS 

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ». 

En application de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si, à l’expiration du bail dérogatoire et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. 

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 

Le bailleur, au titre d'un bail dérogatoire, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2022 pour une durée de 30 mois commençant à courir à compter du 1er avril 2022, soit jusqu’au 30 septembre 2024, exclut l’application des dispositions relatives aux baux commerciaux ;

Le bail comprend en son article 17 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement à échéance d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes, charges, ou à défaut de l’exécution du clause du présent bail et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 27 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 10.544,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 01 janvier 2024 ;

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ; l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ; sans qu’il n’y ait lieu à prononcer une astreinte. 
 
L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.









Au vu du décompte produit, l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 01 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17.954,31 euros, étant observé qu’il a été soustrait à la somme de 18.129,45 euros le montant du commandement de payer, par ailleurs réclamé au titre des dépens. Il sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme au demandeur avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement du 27 février 2024 sur la somme de 10.544,18 euros et de l’assignation pour le surplus. 

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale ; au regard des circonstances de la cause, ce montant apparait manifestement excessif ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point ;

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant le défendeur à payer au demandeur la somme de 1000 euros à ce titre. 

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, 

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 mars 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 3], dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

Disons qu’il n’y a pas lieu à prononcer d’astreinte, 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter du 28 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, 






Condamnons la société MBANGA-KUMBA à payer à M. [X] [B] la somme provisionnelle de 17.954,31 euros au titre de la dette locative arrétée au 01 avril 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement du 27 février 2024 sur la somme de 10.544,18 euros et de l’assignation pour le surplus ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie, 

Condamnons la société MBANGA-KUMBA à payer à M. [X] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société MBANGA-KUMBA aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, 

Disons n’ y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à Paris le 04 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELFabrice VERT