Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50927 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32VY

N° : 

Assignation du :
26 Janvier 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. DES IMMEUBLES CHARLES BLANC
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC19



DEFENDERESSE

La Société MKTS COMMUNICATION S.A. 
[Adresse 1]
[Localité 3]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 31 mars 2011, la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc a donné à bail commercial à la société MKTS COMMUNICATION des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] (lots n°150 et 16) à usage de bureaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, moyennant un loyer en principal de 16.926 euros par an payable d'avance, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 4 décembre 2023, à la société MKTS COMMUNICATION, pour une somme en principal de 66.188,98 euros, au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2023.

Il était procédé le même jour à la signification au preneur à bail d’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte délivré le 26 janvier 2024, la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc a fait assigner la société MKTS COMMUNICATION devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

“Dire et juger la SCI des Immeubles Charles Blancs recevable et bien fondée en leur action,
 
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 4 janvier 2024, 
 
Déclarer la société MKTS COMMUNICATION occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail sis [Adresse 1] .

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
 
Condamner la société MKTS COMMUNICATION à payer la SCI des immeubles Charles Blanc : 
- la somme de de 60 713,13 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au à la date du 10 janvier 2024, échéance du 1 er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 décembre 2023, sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation ,
- une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, à compter du 4 janvier 2014 et jusqu’à la complète libération des lieux, et ce sans préjudice des charges qui resteront par ailleurs dues et des taxes,
- la somme de 6 071,31 € à titre de provision sur la clause pénale,
- la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Condamner la société MKTS COMMUNICATION aux entiers dépens en ce inclus le coût des deux commandements du 4 décembre 2023".

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 11 mars 2024, le renvoi de l’affaire a été ordonnée à la demande de M. [L] [X], gérant de la société défenderesse, pour constitution d’avocat. 


Les parties ont été invitées à rencontrer sur le temps du renvoi, M. [S] [M], conciliateur de justice.

La conciliation n’a pas abouti.

A l’audience de renvoi du 17 juin 2024, la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

La société MKTS COMMUNICATION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.






Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article X une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, comme des frais d’actes extrajudiciaires, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 66.188,98 euros, arrêtée au 30 novembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MKTS COMMUNICATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50% en cas d'expulsion.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.






S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc, l'obligation de la société MKTS COMMUNICATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 10 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 60.713,13 euros (1er trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société MKTS COMMUNICATION. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 4 décembre 2023.

La Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes exigibles (article X du bail).

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité forfaitaire égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur les autres demandes

La société MKTS COMMUNICATION, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandements du 4 décembre 2023.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MKTS COMMUNICATION ne permet d’écarter la demande de la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 janvier 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MKTS COMMUNICATION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] (lots n°150 et 16) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MKTS COMMUNICATION, à compter de la résiliation du bail du 5 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société MKTS COMMUNICATION à payer à la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc la somme de 60.713,13 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10 % incluse au bail;

Condamnons la société MKTS COMMUNICATION aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements du 4 décembre 2023 ;

Condamnons la société MKTS COMMUNICATION à payer à la Société Civile Immobilière des Immeubles Charles Blanc la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 4 juillet 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY