Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile
 
N° RG 21/15111 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSNL

N° MINUTE : 




Assignation du :
30 Novembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2024 
DEMANDEURS

S.C.I. VDD
[Adresse 3]
[Localité 9]

Monsieur [T] [M]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentés par Maître Cécile MEURISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0784




DÉFENDEURS

Madame [K] [W] épouse [H]
[Adresse 7]
[Localité 9]

Monsieur [I] [H]
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentés tous deux par Maître Jean LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0046






Monsieur [U] [V]
[Adresse 5]
[Localité 10]

représenté par Maître Philippe SIMONET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0293



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2024.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort

*******

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 10 décembre 2019, [T] [M], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant légal de la SCI VDD, a consenti à [K] [W] épouse [H] et à [I] [H] (ci-après aussi appelés les époux [H]) une promesse synallagmatique de cession de l'ensemble des parts sociales et des comptes courants de la SCI VDD, au prix de 4.440.000 euros.

La promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 4.400.000 euros sur une durée maximale de dix-huit ans et au taux de 2,80 %. Elle prévoyait en outre le versement d'une somme de 100.000 euros, versée par les époux [H] à la signature et séquestrée entre les mains de Me Philippe SIMONET, avocat à Paris.

La promesse prévoyait quant au devenir de cette somme :

" En cas de réalisation de la cession, cette somme sera imputée sur le prix stipulé payable comptant. 
En cas de non réalisation de la cession à la suite d'un fait non imputable au BENEFICIAIRE au titre des conditions suspensives, cette somme lui sera immédiatement restituée ou versée à ses ayants-droits par le séquestre auquel toutes autorisations nécessaires à cet effet sont dès à présent données. 



En cas de non réalisation du fait du BENEFICIAIRE, alors que toutes les conditions suspensives et les conditions particulières sont remplies, cette somme demeurera acquise au PROMETTANT. Elle sera immédiatement versée au PROMETTANT par le séquestre auquel toutes autorisations nécessaires à cet effet sont dès à présent données. 
Dans ce cas, ladite somme de 100 000 € tiendra lieu de dommages-intérêts auxquels pourrait prétendre le PROMETTANT en raison de la dénonciation faite par le BENEFICIAIRE à son acquisition. 

En cas de non réalisation de la cession à la suite d'un fait imputable au PROMETTANT elle sera immédiatement versée au BENEFICIAIRE qui pourra exiger du promettant le versement de pareille somme à titre de dédit. " 

Il était en outre stipulé que la signature de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 15 avril 2020, ce délai ayant été prorogé à plusieurs reprises d'un commun accord entre les parties.

Le 17 juillet 2020, un protocole d'accord a été signé entre les parties afin que la promesse de cession de parts sociales et de comptes courants soit convertie en promesse de vente du bien immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9] les époux [H] s'engageant à régler à la SCI VDD la somme de 125.000 euros en sus du prix de vente initialement consenti dans la promesse de vente du 10 décembre 2019.

La date de signature définitive de l'acte de vente a été fixée au 20 septembre 2020, puis prorogée au 13 février 2021.

Le 24 février 2021, les époux [H] ont été sommés de procéder au versement du prix de vente au plus tard le 4 mars 2021.

Le 4 mars 2021, un procès-verbal de carence a été dressé par Me [J], notaire, constatant la défaillance des époux [H].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mars 2021, [T] [M] a sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Par courrier du 12 mai 2021, la SCI VDD a, par l'intermédiaire de son conseil, sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation auprès du séquestre, Me [U] [V].

Par courrier du 4 juin 2021, le conseil de [T] [M] a sollicité auprès du conseil des époux [H] le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Par exploits d'huissier en date du 30 novembre 2021, la SCI VDD et [T] [M] ont fait assigner les époux [H] et Me [U] [V], en sa qualité de séquestre, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir les époux [H] condamnés à leur verser la somme de 100.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

Avant cela, et par exploits d'huissier en date du 10 novembre 2021, la société PROPRIETES PRIVEES avait fait assigner les époux [H] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins principales qu'ils soient condamnés à lui verser la somme de 190 000 euros de dommages et intérêts, correspondant au montant de la commission qu'elle aurait dû percevoir. Cette instance est enregistrée sous le RG n°21/14075.



Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mars 2023, la SCI VDD et [T] [M] demandent au tribunal de :

" Vu les articles 1103, 1104, 1304-3, aliéna 1er ,1582, 1583 et 1240 du Code Civil ;
Vu l'article 1315 du Code Civil ;
Vu les pièces produites aux débats ;
 
DIRE ET JUGER la SCI VDD et M. [M] recevables et bien fondés en leur demande ;
 
DIRE ET JUGER que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100 000 € doit être versée de manière définitive à la SCI VDD du fait de la défaillance fautive des époux [H];

EN CONSEQUENCE,
 
CONDAMNER in solidum Madame [W] épouse [H] et Monsieur [H] à l'indemnité contractuelle d'immobilisation d'un montant de 100 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021, date de la première demande de versement par lettre recommandée et à tout le moins à compter de la présente assigna-
tion ;
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;
 
AUTORISER Me [U] [V], séquestre de l'indemnité d'immobilisation, à déconsigner le montant de celle-ci, soit 100 000 € au profit de la SCI VDD ;
 
CONDAMNER in solidum Madame [W] épouse [H] et Monsieur [H] au paiement de la somme complémentaire de 20 000 € au bénéfice de la SCI VDD à titre de dommages et intérêts pour le préjudice attaché aux procédés dilatoires et la mauvaise foi manifeste des époux [H] ;
 
CONDAMNER in solidum Madame [W] épouse [H] et Monsieur [H] au paiement de la somme de 15 000 € au bénéfice de Monsieur [M] à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la perte de chance d'acquérir un bien immobilier.
 
CONDAMNER in solidum Madame [W] épouse [H] et Monsieur [H] à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais d'huissier notamment pour la délivrance de la sommation et de la présente assignation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
 
DEBOUTER les époux [H] de l'ensemble de leur demande, fin et conclusions contraire au présente. "
 
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 juin 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :

" Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,
Vu les pièces produites aux débats,





 
JUGER Madame [K] [W] épouse [H] et Monsieur [I] [H] recevables et bien-fondés en leurs écritures.
 
JUGER que Madame [K] [W] épouse [H] et Monsieur [I] [H] n'ont commis aucune faute contractuelle à l'encontre de la SCI VDD et de Monsieur [T] [M].
 
JUGER que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100.000 € doit être versée à Madame [W] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de manière définitive du fait de la non- réalisation de la condition suspensive relative au financement de l'opération prévue aux termes de l'acte intervenu entre les parties le 10 décembre 2019.

Par voie de conséquence,
 
DEBOUTER la Société SCI VDD et Monsieur [T] [M] de l'intégralité de leur demande, fin et conclusions.
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.
 
AUTORISER Maître [U] [V], séquestre de l'indemnité d'immobilisation à déconsigner le montant de celle-ci soit 100.000 € au profit de Madame [K] [W] épouse [H] et Monsieur [I] [H].
 
CONDAMNER solidairement la Société SCI VDD et Monsieur [T] [M] à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
 
CONDAMNER solidairement la Société SCI VDD et Monsieur [T] [M] en tous les dépens. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2022, Me [U] [V] demande au tribunal de :
 
" Recevoir Maître [U] [V] du Cabinet Philippe SIMONET, Avocat à Paris, pris en sa qualité de séquestre de la somme de 100 000 €, en ses conclusions,
 
Dire que Maître [U] [V] du Cabinet Philippe SIMONET, Avocat à Paris, s'en remet à la décision du tribunal, concernant le sort de la somme de 100 000 €,
 
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
 
Réserver les dépens. "
 
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 4 juin 2024.

A l'audience de plaidoirie du 4 juin 2024, le tribunal a mis au débat à l'audience la question de la qualification de la somme de 100.000 euros en clause pénale, et celle de sa modération. l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024, et a informé de la possibilité d'adresser une note en délibéré à ce sujet avant le 14 juin 2024, possibilité qui a été rappelée par message adressée par voie électronique, toutes les parties n'étant pas présente à l'audience. 




Dans le délai imparti, les demandeurs et les défendeurs ont adressé au tribunal une note en délibéré. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024, date à laquelle a également été mise en délibéré l'affaire enregistrée sous le RG n°21/14075. 

MOTIFS
 
Sur le sort de la somme de 100.000 euros prévue au contrat

La SCI VDD et [T] [M] font valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100.000 euros leur est acquise, en raison de la défaillance fautive des époux [H]. Ils soutiennent que les époux [H] se sont engagés à acquérir le bien immobilier appartenant à la SCI VDD au prix de 4.440.000 euros, outre la somme de 125.000 euros au titre de la plus-value à régler du fait de la vente immobilière en lieu et place de la cession de parts et comptes courants. Ils soulignent que l'ensemble des conditions suspensives stipulées ont été levées et notamment la condition suspensive de prêt, tel qu'il ressort du constat d'huissier du 13 février 2020 réalisé par Mme [H] et qu'en conséquence, c'est en toute logique que les actes signés postérieurement par les parties stipulent que les conditions suspensives ont été levées. Ils considèrent que l'engagement des époux [H] était ferme et définitif et la vente parfaite, ces derniers ne s'étant pas présentés à l'étude de Me [J], notaire, et n'ayant pas procédé au virement du prix de vente, ni déféré à la sommation du 24 février 2021, conduisant à l'établissement d'un procès-verbal de carence constatant leur défaillance. En réponse aux conclusions des époux [H], ils font valoir que :
- Les époux [H] n'apportent pas la preuve qu'il n'y a eu aucune suite au SMS et à l'email de M. [Z], président de VCG GROUPE Luxembourg, informant de l'obtention du prêt sollicité ;
- S'ils ont immédiatement transmis le SMS du 12 février 2020 à [T] [M], c'est pour justifier de leur obligation d'obtention du prêt au plus tard le 12 février 2020, tel que contractuellement stipulé ;
- Ils étaient parfaitement informés de la portée de leur engagement lorsqu'ils ont signé l'avenant de prorogation du 25 mai 2020 indiquant que les conditions suspensives étaient déjà réalisées et le protocole d'accord du 17 juillet 2020 stipulant à nouveau que les conditions suspensives étaient levées ;
- En tout état de cause, la condition suspensive de prêt doit être considérée comme réalisée du fait du comportement fautif des époux [H], conformément à l'article 1304-3 du code civil ;
- S'agissant des refus de prêt transmis par les époux [H], certains sont antérieurs à celui de VCG GROUPE Luxembourg, un autre ne concerne qu'un prêt travaux et aucun ne permet de s'assurer que les demandes de prêt étaient conformes aux caractéristiques contractuelles stipulées, à savoir un montant de 4.400.000 euros sur une durée de 18 ans maximum au taux de 
2,80 % ;
- Ils n'ont pas justifié de leurs démarches de demandes de prêt avant le 5 janvier 2020, date contractuellement stipulée ;
- Ils ne justifient pas avoir accompli l'ensemble des diligences nécessaires de manière loyale afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
 





Les époux [H] font valoir que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée. Ils soutiennent qu'aucune suite n'a été donnée à leur demande de prêt, contrairement à ce qu'indique le courriel du 13 février 2020 de M. [Z], qui n'a pas été suivi par son émetteur. Ils soulignent que les époux [H] n'étant pas juristes, ils n'ont pas réalisé la portée des actes qu'ils ont signés stipulant que les conditions suspensives étaient réalisées. Ils exposent qu'ils ont dû se retourner vers d'autres organismes financiers afin d'obtenir le financement nécessaire et que la société PARTNER FINANCES leur a adressé une attestation de refus de prêt le 19 février 2021, indiquant que leur demande de prêt avait été refusée auprès de plusieurs banques. Ils font valoir qu'ils ont eux-mêmes démarché plusieurs établissements bancaires auprès desquels ils ont essuyé différents refus :
 - Courrier du 16 avril 2021 de la BNP ;
 - Courrier du 8 décembre 2020 du Crédit Mutuel ;
 - Courrier du 5 février 2020 de HSBC ;
 - Courrier du 22 juin 2020 de la société INTERFIMO ;
 - Courrier du 21 janvier 2020 de la Banque Populaire ;
 - Courrier du 12 décembre 2019 de la Société Générale.

En réponse aux conclusions de la SCI VDD et de [T] [M], ils font valoir qu'ils démontrent avoir accompli l'ensemble des diligences pour obtenir un prêt auprès de différents établissements bancaires, soit en l'espèce pas moins de douze établissements financiers, sans avoir obtenu de réponse positive et que la preuve est rapportée que la condition suspensive de prêt n'est pas défaillie de leur fait. A titre reconventionnel, ils sollicitent la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100.000 euros.
 
Me [U] [V], es qualité de séquestre, s'en rapporte à la décision du tribunal s'agissant du sort de la somme de 100.000 euros séquestrée en compte CARPA.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 10 décembre 2019 est consentie sous la condition suspensive d'obtention par les époux [H] d'un prêt d'un montant de 4.400.000 euros sur une durée maximale de dix-huit ans et au taux de 2,80 %. 

Ladite promesse a également prévu le versement par les époux [H] d'une somme de 100.000 euros, dont le devenir est gouverné par les stipulations suivantes. 






" En cas de réalisation de la cession, cette somme sera imputée sur le prix stipulé payable comptant. 
En cas de non réalisation de la cession à la suite d'un fait non imputable au BENEFICIAIRE au titre des conditions suspensives, cette somme lui sera immédiatement restituée ou versée à ses ayants-droits par le séquestre auquel toutes autorisations nécessaires à cet effet sont dès à présent données. 
En cas de non réalisation du fait du BENEFICIAIRE, alors que toutes les conditions suspensives et les conditions particulières sont remplies, cette somme demeurera acquise au PROMETTANT. Elle sera immédiatement versée au PROMETTANT par le séquestre auquel toutes autorisations nécessaires à cet effet sont dès à présent données. 

Dans ce cas, ladite somme de 100 000 € tiendra lieu de dommages-intérêts auxquels pourrait prétendre le PROMETTANT en raison de la dénonciation faite par le BENEFICIAIRE à son acquisition. 

En cas de non réalisation de la cession à la suite d'un fait imputable au PROMETTANT elle sera immédiatement versée au BENEFICIAIRE qui pourra exiger du promettant le versement de pareille somme à titre de dédit. " 

La SCI VDD et [T] [M] comme les époux [H] qualifient cette somme d'indemnité d'immobilisation. En réalité, dès lors que l'acte du l0 décembre 2019 est une promesse synallagmatique de vente engageant chacune des parties, sans réserver d'option aux époux [H], cette clause n'a manifestement pas pour objet de réparer le préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien, mais d'assurer l'exécution de la convention, tel que le corroborent les stipulations susvisées. En effet, le paiement de cette somme est susceptible de sanctionner aussi bien les époux [H] (" ladite somme de 100 000 € tiendra lieu de dommages-intérêts auxquels pourrait prétendre le PROMETTANT en raison de la dénonciation faite par le BENEFICIAIRE à son acquisition. ") que la SCI VDD (En cas de non réalisation de la cession à la suite d'un fait imputable au PROMETTANT elle sera immédiatement versée au BENEFICIAIRE qui pourra exiger du promettant le versement de pareille somme à titre de dédit. "), alors qu'une indemnité d'immobilisation, en ce qu'elle répare le préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien, ne peut en aucun cas être in fine supportée par le promettant. Au regard de ces différents éléments, cette clause s'analyse en réalité en une clause pénale, tel que cela a été mis au débat par le tribunal à l'audience du 4 juin 2024. 

La promesse de vente du 10 décembre 2019 était donc conclu sous condition suspensive d'obtention par les époux [H] d'un prêt d'un montant de 4.400.000 euros sur une durée maximale de dix-huit ans et au taux de 2,80 %. Le document intitulé " protocole d'accord suite à la promesse de cession de parts sociales et de comptes courants au sein de la SCI VDD " en date du 17 juillet 2020 indique que " les parties décident qu'une vente immobilière soit réalisée au lieu et place de la cession de parts sociales et comptes courants. Ladite vente immobilière ne sera pas assortie de conditions suspensives, puisqu'elles ont été levées et il n'y aura pas signature de nouvelle promesse de vente, les conditions de la promesse actuelle restant les mêmes ". 





Puisque les parties ont décidé par ce protocole de vendre l'immeuble aux mêmes conditions que celles de la promesse de vente du 10 décembre 2019, la clause pénale qui y figurait demeure applicable, et il y a donc lieu d'analyser si les époux [W] ont commis une faute en ne réitérant pas la vente malgré la sommation interpellative qui leur a été faite en date du 24 février 2021 aux fins de verser le prix de vente. 

D'abord, il est relevé que le document intitulé "avenant de prorogation de cession de parts sociales et comptes courants" en date du 25 mai 2020 indique que "les conditions suspensives sont à ce jour réalisées". Ensuite, il est relevé que le document intitulé " protocole d'accord suite à la promesse de cession de parts sociales et de comptes courants au sein de la SCI VDD " en date du 17 juillet 2020 indique que "les conditions suspensives ont été levées". Enfin, le document intitulé "convention" en date du 28 octobre 2020 indique également "les conditions suspensives ont été levées". Ces trois documents ont été signés par les époux [H].
 
Les époux [H] soutiennent qu'en réalité leur demande de prêt a été finalement rejetée, et que les conditions suspensives n'étaient donc pas réalisées.

Dans l'hypothèse, notée aux trois documents précités, où les conditions suspensives ont été réalisées, la non réalisation de la vente est bien du fait des époux [H].

Dans l'hypothèse où la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas été réalisée, il appartient aux époux [H] de justifier qu'ils ont sollicité un prêt aux conditions prévues à la promesse du 10 décembre 2019. Or, force est de constater en tout cas qu'ils ne justifient pas d'avoir sollicité un prêt aux conditions contractuellement convenues, dès lors qu'ils se limitent à produire des documents ne permettant à chaque fois pas de connaître l'ensemble caractéristiques du prêt qui avait été sollicité, et donc sa conformité aux stipulations de la promesses. En effet, la lettre de HSBC Premier en date du 5 février 2020 ne fait pas mention du taux, et l'attestation de Partners Finance en date du 19 février 2021 fait état de sept refus mais ne mentionne ni le montant, le taux ou la durée. Il s'ensuit qu'également en cette hypothèse, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil précitées, de sorte que la non réalisation de la vente est là encore du fait des époux [H]. 

Par conséquent, la non réalisation de la vente est, en toute hypothèse, du fait des époux [H]. 

A l'audience du 4 juin 2024, le tribunal a mis au débat la possibilité de modérer, d'office, la clause pénale. 

Il apparaît que la promesse synallagmatique de cession a été conclue le 10 décembre 2019, et que le procès-verbal de carence est intervenu le 4 mars 2021, conduisant manifestement à l'immobilisation du bien pendant une période de un an et trois mois. Compte-tenu du préjudice réel qui n'a pu que résulter de cette immobilisation, la somme de 100.000 euros apparaît manifestement excessive. Compte-tenu par ailleurs du caractère comminatoire que doit revêtir la clause pénale, il y a lieu de décider de sa modération en la fixant à 30.000 euros, à la charge de [K] [W] et [I] [H] et au bénéfice de la SCI VDD.



Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du 22 mars 2021, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 

Il sera donc ordonné à Me [U] [V] de libérer auprès de la SCI VDD la somme de 30.000 euros et celle s'y ajoutant au titre des intérêts dont les intérêts capitalisés, et le reliquat devra être libéré auprès de [K] [W] et de [I] [H]. 
 
Sur les demandes indemnitaires de la SCI VDD et de [T] [M]

La SCI VDD et de [T] [M] demandent la condamnation des époux [H] au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts au bénéfice de la SCI VDD pour résistance abusive. Ils soutiennent que la mauvaise foi des époux [H] est démontrée par le comportement de ces derniers, qui n'ont eu de cesse de rassurer le vendeur sur leur volonté d'acquérir, en :
- Faisant intervenir un cabinet d'architectes pour établir un dossier technique afin de transformer le garage en cabinet médical ;
- Le présentant, en personne, lors de l'assemblée générale des copropriétaires afin de le mettre au vote, la résolution ayant d'ailleurs été votée ;
- Faisant constater par voie d'huissier l'accord d'obtention du prêt au 12 février 2020 ;
- Faisant mine de vouloir fixer le rendez-vous de signature de l'acte définitif en octobre 2020 ou encore en février 2021 ;
- Reprenant attache avec le gérant de la SCI VDD postérieurement au procès-verbal de carence du 4 mars 2021.

Ils soulignent que la résistance opposée par les époux [H] est d'autant plus abusive qu'elle est dépourvue de toute justification.

Ils sollicitent en outre la condamnation des époux [H] au paiement de la somme de 15.000 euros à [T] [M] à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'acquérir un bien immobilier. Ils soutiennent que ce dernier n'a pu, du fait de la défaillance fautive des époux [H], réaliser l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 11] pour un prix de 360.000 euros, laquelle était subordonnée à la vente de son bien aux époux [H].
 
Les époux [H] concluent au débouté de la demande de la SCI VDD et de [T] [M] à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, aux motifs que leur bonne foi et leur bonne volonté à obtenir le financement nécessaire a été démontrée et qu'en leur qualité de non-juristes ils n'étaient pas en mesure d'apprécier la portée de leur engagement en signant des documents indiquant que la condition suspensive de prêt était réalisée alors que tel n'était pas le cas.

En l'espèce, la clause pénale ayant déjà été modéré en ce qu'elle est manifestement excessive, la SCI VDD ne justifie donc pas avoir subi un préjudice supplémentaire susceptible d'être indemnisé, de sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les époux [H] sera rejetée. 








S'agissant de la demande de dommages et intérêts au bénéfice de [T] [M], si celui-ci peut en tant que tiers au contrat se prévaloir sur le fondement de la responsabilité délictuelle d'une faute contractuelle des époux [H], il ne justifie pour autant pas d'un préjudice distinct de celui subi par la SCI VDD. 

En effet, il ne soutient pas qu'elle serait composée d'autres associés que lui-même, et il ressort de ses propres dires que son préjudice résulte de son impossibilité de conclure un autre projet faute pour la SCI VDD d'avoir vendu le bien aux époux [H]. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au bénéfice de [T] [M] sera également rejeté. 
 
Sur les demandes accessoires

La SCI VDD et de [T] [M] demandent la condamnation in solidum des époux [H] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [H] demandent la condamnation solidaire de la SCI VDD et de [T] [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Compte tenu de la solution donnée au litige, les époux [H] seront condamnés aux dépens. L'équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts prévus à la promesse synallagmatique de cession entre la SCI VDD d'une part et [K] [W] et [I] [H] d'autre part en date du 10 décembre 2019 est une clause pénale ; 

Dit qu'il y a lieu à, d'office, modérer cette clause pénale et de la fixer à 30.000 euros ; 

Condamne [K] [W] et [I] [H] in solidum à payer à la SCI VDD la somme de 30.000 euros au titre des dommages et intérêts prévu, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021 et Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Ordonne à Me [U] [V] de libérer entre les mains de la SCI VDD la somme de 30.000 euros majorée des intérêts visés au paragraphe ci-dessus, et de libérer le reliquat de cette somme entre les mains de [K] [W] et [I] [H] ; 

Rejette toutes les demandes de la SCI VDD et de [T] [M] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [K] [W] et [I] [H] ;





Rejette toutes les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE