Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 8 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes
 
N° RG 23/06289 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QEF

N° MINUTE : 
2023/3






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 janvier 2024

DEMANDEURS
Madame [K] [G]-[O], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


DÉFENDERESSE
Madame [C] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Marie-Laure BILLION, MTT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023


JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2024 par Marie-Laure BILLION, MTT assistée de Philippe PUEL Greffier


Décision du 08 janvier 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/06289 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QEF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2022, madame [C] [S] a donné à bail à madame [K] [G] et monsieur [F] [W] un appartement meublé de 39 m2 composé de deux pièces, sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1216 €, auquel s’ajoutent « des charges de copropriété » à hauteur de 119 €, ayant valeur de provisions, ainsi qu’un complément de loyer de 265 €.
Le bail s’inscrit dans le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi 2018-1-21 du 23 novembre 2018 à laquelle il fait référence.

Madame [K] [G] et monsieur [F] [W] contestant l’application du complément de loyer, ils ont saisi la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant conclusion du bail, par lettre recommandée du 13 février 2023. N’ayant pas obtenu de la bailleresse qu’elle se conforme à l’avis émis en leur faveur par la commission, par requête en date du 26 juillet 2023, ils ont fait convoquer la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir ledit tribunal :
➢prononcer la nullité du complément de loyer de 265 € inscrit au bail,
➢fixer le loyer mensuel à la date de la conclusion du bail à la somme de 1216 € hors charges et 119 € de charges mensuelles en sus,
➢condamner en conséquence madame [C] [S] à rembourser les compléments de loyer perçus depuis la conclusion du bail, soit la somme de 2508 € à la date de la requête,

A l’audience du 20 octobre 2023, les demandeurs comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [C] [S], défenderesse, régulièrement convoquée pour avoir accusé réception du dossier le 18 août 2023, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Elle n’a pas informé le tribunal d’un motif d’absence ou d’une demande de renvoi. 

L’affaire a été entendue et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision sera réputée contradictoire.

Sur la contestation du complément de loyer :

Sous le Titre IV « Améliorer le cadre de vie », l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose :

I. - A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, (...), la commune de [Localité 3], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.
(...)
Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l'État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
(...)
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
(...)

B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Vu l’arrêté 2022-06-01-00009 de la DRIHL fixant pour une année les loyers de référence applicables sur le territoire de la ville de [Localité 3].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contrat de location meublée, résidence principale, ne mentionne ni l’année de construction de l’immeuble, ni le prix au m2 du loyer de référence majoré qu’il dit appliquer.
Ces données sont toutefois indispensables pour permettre de vérifier la conformité du montant du loyer au regard de la réglementation sur l’encadrement des loyers. 
Néanmoins, malgré les imprécisions du bail, madame [K] [G] et monsieur [F] [W] ne contestent pas le montant du loyer. Ils contestent une des clauses : l’application du complément de loyer, dans sa totalité, et que madame [C] [S] justifie ainsi dans le bail : « lave-linge séchant, bouilloire, grille-pain, canapé convertible, télévision, aspirateur, fer à repasser. ». 
D’une part ils indiquent que l’appartement présente des prestations défaillantes qui ont nui à leur jouissance paisible, telles que : boîtier fibre inopérant, compteur EDF défectueux, installation électrique non conforme.
D’autre part ils minimisent la plus-value des équipements listés en justification du complément de loyer, dont la valeur, pour la majorité d’entre eux, leur paraît négligeable. 
Enfin, les requérants allèguent qu’ils ont un vis-à-vis proche, de moins de 10 mètres, en oblique, et soulignent que cette caractéristique n’autorise pas la bailleresse à appliquer un complément de loyer. Cette dernière information, non confirmée par des éléments probants et ne respectant pas la charge de la preuve qui incombe aux demandeurs, ne peut être retenue.

Pour l’application d’un complément de loyer, l’appartement doit être évalué au regard de sa configuration et de son confort, et présenter des différences notables lui conférant un attrait supérieur aux autres appartements de la même catégorie, dans le même secteur géographique. Tout ou partie de ces atouts particuliers, ne doivent pas déjà être pris en compte pour l’application du loyer de référence majoré. C’est le cas, par exemple, pour une vue directe sur un monument historique, des prestations complémentaires (parking, cave, garage à vélo, terrasse, balcon, jardin, équipements spéciaux, prestations rares et remarquables...). Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer.
 
En l’espèce, les caractéristiques listées dans le bail, qui certes ne figurent pas dans la liste des équipements obligatoires pour prétendre recourir à ce type de bail, et qui sont éléments de confort, pouvant le cas échéant, justifier l’application du loyer majoré, n’entrent pas dans le champ visé par le complément de loyer.

Par conséquent, madame [K] [G] et monsieur [F] [W] sont fondés à demander la nullité de cette clause et le remboursement des compléments de loyer versés depuis la date de signature du bail, le 12 décembre 2022.

Madame [C] [S] sera donc condamnée à renoncer à l’application du complément de loyer pour le bail conclu avec madame [K] [G] et monsieur [F] [W], à compter de la date de la présente décision. 

Sur les effets de la nullité de la clause relative au complément de loyer :

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

L’article 1184 alinea 2 du code civil dispose que le contrat est maintenu lorsque la loi répute une clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien.

L’article 1153-1 alinéa 1 du code civil dispose : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Le complément de loyer étant jugé illicite, mais n’emportant pas résolution du bail, madame [C] [S], qui reste liée, est condamnée à restituer les sommes perçues en contrepartie du complément de loyer sous la forme de dommages et intérêts, dont le montant est arrêté à la somme de 2508 euros au principal.
Cette somme sera assortie des intérêts à taux légal à compter de la date de la présente décision.


Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, madame [C] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

JUGE l’action introduite par madame [K] [G] et monsieur [F] [W] régulière et recevable ;

JUGE que l’application d’un complément de loyer figurant au bail du 12 décembre 2002 pour le logement meublé sis [Adresse 1] à [Localité 4] n’est pas justifiée ;

PRONONCE LA NULLITE de la clause du bail fixant un complément de loyer mensuel de 265 euros ;

CONDAMNE madame [C] [S] à payer à madame [K] [G] et monsieur [F] [W] solidairement la somme de 2508 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts à taux légal à compter de date du présent jugement ;

CONDAMNE madame [C] [S] aux dépens de l’instance.


Ainsi dit et jugé à Paris, le 8 janvier 2024.



LE GREFFIERLA JUGE