Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS 

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/03470
N° Portalis 352J-W-B7H-CZGPV



N° MINUTE : 



Assignation du :
07 Mars 2023






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] - [Localité 6],représenté par son syndic, le Cabinet SAINT GERMAIN, S.A.S
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351


DÉFENDERESSE

Société HABIMMO
[Adresse 2]
[Localité 4]

non-représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, 

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03470 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGPV


DÉBATS

A l’audience publique du 28 Mars 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La société HABIMMO est propriétaire des lots de copropriété n° 1.54, 2.58, 3.47, 4.49, 5.46, 6.44, 7.57, 8.55, 9.46, 10.53, 11.51, 12.56, 13.42, 14.43, 15.48, 16.50, 17.52, 18.45 et 19.41 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6]. 

Par acte du 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a assigné la société HABIMMO en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 octobre 2023.

Il demande, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application, des dispositions de la loi du 23 décembre 2000, des dispositions du code civil, de : 

- Condamner la SCI HABIMMO à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8.109,83 €, avec intérêt de droit au taux légal sur ladite somme à compter de l'exploit introductif d'instance ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- Condamner la SCI HABIMMO à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 164 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt de droit au taux légal sur ladite somme à compter de l'exploit introductif d'instance ;

- Condamner la SCI HABIMMO à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, et dire que cette somme portera intérêts à compter de l'exploit introductif d'instance ;

- Condamner la SCI HABIMMO à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI HABIMMO aux entiers dépens ; 

- Dire qu'il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire. 

Par conclusions régulièrement signifiées au défendeur le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé le montant de sa demande principale en paiement d'un arriéré de charges et appels de travaux impayés arrêté au 1er juillet 2023 à la somme de 30.705,26 €, ainsi que le montant de sa demande en dommage et intérêts à la somme de 5.000 €. 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Bien que régulièrement citée, la SCI HABIMMO n'a pas comparu. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

A l'audience, le président a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire une note en délibéré, au plus tard le 4 avril 2024, afin d'actualiser à la baisse sa demande principale en paiement de l'arriéré de charges. 

Par note en délibéré notifiée par la voie électronique le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a exposé qu'il ne sollicitait plus la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 30.705,26 euros au titre des appels de charges et appels de travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2023, dès lors que cette somme a été payée par virements du 25 mars 2024 et du 1er avril 2024. Il a exposé maintenir ses demandes en condamnation de la SCI HABIMMO aux sommes suivantes : 

- 164 € au titre des frais engagés, en application de l'article 10-1 du code de procédure civile ; 

- 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les entiers dépens. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande en paiement de la somme de 30.705,26 € au titre d'un arriéré de charges et appels de travaux impayés arrêté au 1er juillet 2023 à la somme de 30.705,26 €. 


1. Sur la demande en paiement de 164 € au titre des frais recouvrement 

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


*****


En l'espèce, les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 24 octobre 2022 (pièce n° 26 du syndicat des copropriétaire) pour un montant de 24 € constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais de constitution du dossier pour transmission à l'avocat, en date du 25 janvier 2023, ne sont pas justifiés. 

En conséquence, la SCI HABIMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de l'assignation en date du 7 mars 2023. 


2. Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


******

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI HABIMMO de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI HABIMMO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 27 septembre 2021.

Il ressort en outre des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que ce défaut de paiement régulier a exposé le syndicat a des difficultés de trésorerie financière. Le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a reçu une sommation de payer d'une société exigeant le règlement de factures en date du 31 décembre 2021 et du 30 juin 2022, pour un montant de 6179 € en principal. Il apparait que ce n'est qu'après relances que le syndicat des copropriétaires obtient le paiement par le défendeur des sommes dues au titre des charges. 

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI HABIMMO comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI HABIMMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI HABIMMO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI HABIMMO DEF sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de ses autres demandes plus amples ou contraires. 


PAR CES MOTIFS,


Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en paiement de la somme de 30.705,26 € au titre d'un arriéré de charges et appels de travaux impayés arrêté au 1er juillet 2023 ; 

CONDAMNE la SCI HABIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de l'assignation en date du 7 mars 2023 ; 

CONDAMNE la SCI HABIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier causé ; 

CONDAMNE la SCI HABIMMO aux entiers dépens de l'instance ; 

CONDAMNE la SCI HABIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de ses autres demandes plus amples ou contraires. 

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente