Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53742 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNX

N° : 1

Assignation du :
11 et 12 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. ROB PINTO
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235


DEFENDEURS

La société UTHAYA MINI MARKET S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 4]

non constituée 

Monsieur [J] [E]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non constitué 


DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 2 juin 2021, la SCI ROB PINTO a donné à bail commercial à la société UTHAYA MINI MARKET des locaux situés [Adresse 1] à Paris 19ème, lots n° 3 et 46, pour une durée de neuf ans à compter du 2 juin 2021, moyennant un loyer en principal de 20.040 euros par an, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle.

M. [J] [E] s’est constitué par acte du même jour, caution solidaire des engagements souscrits par la société UTHAYA MINI MARKET dans la limite de la durée du bail reconduit deux fois pour la même durée.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 13 novembre 2023, à la société UTHAYA MINI MARKET, pour une somme de 6.784,72 euros, au titre de l’arriéré locatif au 9 novembre 2023, de l’application de la clause pénale et des honoraires d’huissier.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution, M. [J] [E] par acte délivré le 20 novembre 2023.


Par acte délivré le 11 et 12 avril 2024, la SCI ROB PINTO a fait assigner la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- “JUGER acquise au 14 décembre 2023 la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société UTHAVA MINI MARKET par l’effet du commandement de payer du 13 novembre 2023 ; 
 
EN CONSEQUENCE : 
 
- ORDONNER la libération immédiate par la société UTHAVA MINI MARKET et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 
- AUTORISER la SCI ROB PINTO à faire procéder à l’expulsion de la société UTHAVA MINI MARKET et de tous occupants de son chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ; 
 
- DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

- FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société UTHAVA MINI MARKET jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer actuel, charges et taxes en sus ; 
 
- JUGER que le dépôt de garantie versé par la Société UTHAVA MINI MARKET reste acquis à la SCI ROB PINTO ; 
 
EN OUTRE : 
 
- CONDAMNER solidairement la société UTHAVA MINI MARKET et Monsieur [J] [E] à payer à titre provisionnel à la SCI ROB PINTO la somme de 12.563,95 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au premier trimestre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de délivrance du commandement, sur la somme de 6.784,72 euros, et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société UTHAVA MINI MARKET et Monsieur [J] [E] à payer à titre provisionnel à la SCI ROB PINTO la somme de 1.256,40 euros au titre de la clause pénale ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société UTHAVA MINI MARKET et Monsieur [J] [E] à verser à la SCI ROB PINTO la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société UTHAVA MINI MARKET et Monsieur [J] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la levée des états des inscriptions avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile”.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 17 juin 2024, La SCI ROB PINTO a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation de la demande de provision sur l’arriéré locatif à la somme de 5.728,74 euros arrêté au 14 juin 2024.

Bien que régulièrement assignés à l’adresse du siège social et du domicile déclaré à l’acte de cautionnement solidaire, la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a été dénoncée à la société DIAC, crédit bailleur, par acte du 19 avril 2024. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.




MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.





Le bail prévoit en son article 19 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’un quelconque des termes du loyer convenu et/ou de ses accessoires ou de toute autre somme dont le preneur serait redevable, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ROB PINTO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.784,72 euros, arrêtée au 9 novembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance malgré le virement de la somme de 5.000 euros au 27 novembre 2023.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société UTHAYA MINI MARKET et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société UTHAYA MINI MARKETdepuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI ROB PINTO, l'obligation de la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E], en sa qualité de caution solidaire des engagements du preneur à bail et dans les limites de l’acte de cautionnement solidaire souscrit le 2 juin 2021, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 14 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5.063,95 euros (1er trimestre 2024 inclus, déduction faite de l’application de la clause pénale par ailleurs sollicitée et des honoraires non justifiés), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E]. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 13 novembre 2023 à hauteur de 1.784,72 euros et de l’assignation sur le surplus.

La SCI ROB PINTO sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail (article 20) qui prévoit une indemnité forfaitaire égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.






Enfin, la clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation de plein droit (article 19), s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes

La société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E], défendeurs défaillants condamnés au paiement d’une provision, devront in solidum supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de levée des inscriptions sur le fonds de commerce. Les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E] ne permet d’écarter la demande de la SCI ROB PINTO formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 décembre 2023 à minuit ;






Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société UTHAYA MINI MARKET et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 7], lots n° 3 et 46 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société UTHAYA MINI MARKET, à compter de la résiliation du bail du 14 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision solidairement la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E], dans les limites de son engagement de caution solidaire, à payer à la SCI ROB PINTO la somme de 5.063,95 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 14 juin 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur 1.784,72 euros et à compter de l’assignation des 11 et 12 avril 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’application de la clause pénale de 10 % et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons in solidum la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée des inscriptions sur le fonds de commerce ;

Condamnons in solidum la société UTHAYA MINI MARKET et M. [J] [E] à payer à la SCI ROB PINTO la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 4 juillet 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY