Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 8 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : defendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes
 
N° RG 23/06237 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PZM

N° MINUTE : 
2024/2






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3] - ALLEMAGNE - 
comparant en personne


DÉFENDERESSE
S.C.I. ALLIANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Gladys BLEUNVEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0301


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Marie-Laure BILLION, MTT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023


JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2024 par Marie-Laure BILLION, MTT assistée de Philippe PUEL, Greffier






Décision du 08 janvier 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/06237 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PZM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2014, la SCI ALLIANCE a donné à bail à monsieur [E] [N] et à madame [M] [L] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4] à compter du 3 novembre 2014 et pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 1400 € outre une provision sur charges de 100 €.
Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 1400 €. 

Congé a été donné au 15 juillet 2022 par lettre recommandée datée du 14 juin 2022.

Les parties ne s’étant pas accordées sur la date du rendez-vous d’état des lieux de sortie et de restitution des clés, les locataires ont posté les clés le 15 juillet 2022 et un état des lieux de sortie non contradictoire a été dressé le 20 juillet 2022. Il a été transmis par mail aux locataires le 21 juillet 2022. 

La SCI ALLIANCE n’a pas restitué le dépôt de garantie.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 4 mai 2023, signifiée le 12 juin 2023, monsieur [E] [N] a enjoint à la SCI ALLIANCE de lui rembourser 1400 €, soit la totalité du dépôt de garantie. La SCI ALLIANCE a formé opposition le 10 juillet 2023.

La bailleresse a conservé 1133 € sur le dépôt de garantie correspondant à la facture des réparations du 20 août 2022. Elle s’en est expliquée par courrier du 6 juillet 2023. 
Un solde de 73,33 € a été remboursé par virement sur le compte joint des locataires, après régularisation du solde débiteur de 193,67 €. 

L’affaire est appelée et plaidée à l’audience du juge des contentieux de la protection du 20 octobre 2023.
A l'audience, monsieur [E] [N], unique demandeur, comparaît en personne et maintient sa demande en restitution de la totalité du dépôt de garantie. Il expose qu’il n’a pas pu être présent à l’état des lieux parce que la SCI ALLIANCE l’a sommé de rendre les clés à la date fixée dans la lettre de congé pour la fin du bail, le 15 juillet 2022, sans mandataire présent pour l’état des lieux. 

La SCI ALLIANCE est représentée. Elle fait valoir, facture à l’appui, que des travaux ont été effectués dans le mois qui a suivi le départ des locataires, correspondant aux défauts constatés dans l’état des lieux du 20 juillet 2022, et dont les locataires sont responsables. Elle rappelle par ailleurs que le compte des locataires était débiteur de 193,67 €.


En réaction à la demande en paiement de la SCI ALLIANCE, par requête en date du 3 janvier 2023, monsieur [E] [N] a fait convoquer la SCI ALLIANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir ledit tribunal confirmer la restitution intégrale du dépôt de garantie.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

L'ordonnance d’injonction de payer a été signifiée le 12 juin 2023 par l’Étude Grand Paris Justice. 

L'opposition du 10 juillet 2023, formée dans le délai prévu à l'article 1416 alinea 2 du code de procédure civile (en l’espèce 1 mois) est recevable en la forme. Elle met à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 4 mai 2023.

Sur la qualité à agir du demandeur

Aux termes des articles 125 et 126 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au rejet ou au succès d’une prétention.

En l’espèce, les locataires sont monsieur [E] [N] et madame [M] [L]. Monsieur [E] [N] a été seul requérant à l’injonction de payer et se trouve seul défendeur à l’opposition. Pour autant, conjoint de madame [M] [L] et ayant fourni les coordonnées d’un compte joint durant le bail et pour le remboursement du solde du compte en juillet 2023, après la signification de l’ordonnance. Monsieur [E] [N] n’a pas donné de consigne contraire.

Ainsi, monsieur [E] [N] est reconnu agir pour lui-même et pour madame [M] [L], sur l’ensemble des sommes relatives à la résolution du bail dans la présente action.


Sur la restitution du dépôt de garantie :

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son ou ses locataire(s) d'avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d'exécution par le locataire de son obligation d'entretien ou des réparations locatives.

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont les supports nécessaires pour déterminer les dommages et être en mesure de les imputer au locataire.

En l’espèce, monsieur [E] [N] et madame [M] [L] ont occupé l’appartement pendant plus de 7 ans et 8 mois. 
L’état des lieux d’entrée n’est pas communiqué et l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire mais n’a pas été contesté sur le fond dans les 30 jours qui ont suivi, et notamment sur les « points noirs » relevés par les gestionnaires.

L’ensemble est donc laissé à l’appréciation du juge du contentieux de la protection.
Les pièces probantes sont l’état des lieux de sortie et la facture de travaux de TS Bâtiment.

L’état des lieux de sortie fait apparaître, en synthèse :
-« Nettoyage général suffisant
-Infiltration dans la salle de bain au stade de moisissure. Les dégâts auraient dû être signalés plus tôt
-L’état des lieux a été réalisé le 20 juillet suite à l’attente de la réception du recommandé initié par les locataires
-L’appartement présente toutefois un bon état général. »
Il fait apparaître dans le détail de chaque pièce, dans l’ensemble un état d’usage, avec des traces de calcaires sur les points d’eau, quelques rayures, et plus particulièrement :
- la sonnette ne fonctionne plus,
-des ampoules défectueuses dans le hall, la salle de bain et la cuisine,
-un trou mal rebouché au plafond de la chambre
-une arête de miroir endommagée
-une charnière de porte de meuble de salle de bains défectueuse : la porte de tient plus
-des éclats de peinture sur le haut de la porte de la salle de bains
-des fissures sur le sol carrelé 
-un meuble de cuisine sous évier défectueux »
Le mail d’accompagnement relève trois « points noirs : l’infiltration des murs façade cour et salle de bain, le meuble de salle de bain, le meuble sous évier.

La facture 1036 du 20 août 2022 (TVA 10%) comprend 4 postes : 
-Dépose et pose d’un nouveau meuble de salle de bain + réparation du meuble de cuisine : 480 € HT
-Réparation tommette salon et chambre : 250 € HT
-Réparation trappe de visite salle de bain : 120 € HT
-Réparation peinture salle de bain sur fenêtre, plafonnier chambre cour : 180 € HT

Seuls les postes 1 et 4 : meubles et réfection du mur moisi dans la salle de bains correspondent à des défauts d’entretien imputables au locataire.
Le montant de 726 € TTC sera laissé à leur charge.

Par ailleurs, le solde débiteur du compte des locataires n’est pas contesté.

Dès lors, la SCI ALLIANCE est fondée à retenir 919,67 € sur le dépôt de garantie. Elle est condamnée à restituer 407 € aux locataires sachant que la somme de 73,33 € a d’ores et déjà été virée en juillet 2023 sur le compte joint, ce que monsieur [E] [N] ne conteste pas.

Sur la pénalité de 10% du loyer 

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La SCI ALLIANCE a manifestement renoncé à restituer la moindre somme d’argent aux locataires à l’issue de la période de traitement du compte et des travaux alors qu’il lui revenait de le faire spontanément, y compris pour le montant de 73,33 €.

Condamnée à restituer 407 € au principal et non le montant total, la SCI ALLIANCE est également condamnée à payer une majoration de 140 € sur 7 mois, du 12 juin 2023 au 8 janvier 2024, soit la somme totale de 980 €. 





Sur les dépens :

Aux termes des articles 695 et 696 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection décide que chaque partie conservera la charge de ses dépens. 


PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

JUGE l’opposition de la SCI ALLIANCE régulière et recevable ;

MET A NEANT l’ordonnance du 4 mai 2023,

CONDAMNE la SCI ALLIANCE à restituer à monsieur [E] [N], sur le compte joint des locataires, la somme de 407 € en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI ALLIANCE à payer à monsieur [E] [N], sur le compte joint des locataires, la somme de 980 € au titre de la pénalité de retard ;

LAISSE chaque partie supporter la charge de ses dépens.


Ainsi dit et jugé à Paris, le 8 janvier 2024.



LE GREFFIER LA JUGE

Décision du 08 janvier 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/06237 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PZM








Fait et jugé à Paris le 08 janvier 2024

le greffierle Président