Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/55418 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GGU

N° : 7

Assignation du :
04 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. BOKHA
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS - #L0301


DEFENDERESSE

La S.A.S. 2SMA
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Hannah-annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS - #D0273






DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé, en date du 4 juillet 2023, enregistrée sous le n°RG 23/55418, délivrée à la requête de la SCI BOKHA, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans et ses conclusions écrites visées le 28 mai 2024, soutenus oralement aux fins, de voir : 
" - Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 21 mai 2015 et ce, depuis le 15 décembre 2013 ; 
-Déclarer en conséquence, que le bail du 21 mai 2015 se trouve résilié à compter du 15 décembre 2023 ; 
-Ordonner en conséquence, l'expulsion de la société 2SMA et de tout occu-pant de son chef du local en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard ; 
-Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au choix de la société BOKHA aux frais et risques de la société 2SMA, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
-Condamner la société 2SMA, à titre provisionnel, au paiement à la société BOKHA à compter du 15 décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération du local, d'une indemnité d'occupation de 222,27€ hors taxes par jour, à laquelle s'ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, TVA et ac-cessoires ;
-Débouter en tout état de cause la société 2SMA en ses demandes, fins et con-clusions et notamment ses demandes de délais de paiement ;
-Condamner la société 2SMA à payer à la société BOKHA la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût des com-mandements de payer et les dénonciations aux créanciers inscrits.



Vu les conclusions écrites visées le 28 mai 2024 de la SAS 2SMA, soutenus ora-lement aux fins, de voir : 
" A titre principal, 
-Se déclarer incompétent au profit des juges du fond d'ores et déjà saisis dans le cadre de l'instance RG n°20/02417 ;
A titre subsidiaire, 
-Déclarer que la clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 21 mai 2015 est réputée non écrite en ce qu'elle empêche toute variation du loyer à la baisse ;
-Déclarer que l'absence de reddition et de justification des charges appelées provisionnellement par la société BOKHA prive de cause l'intégralité des sommes appelées au titre des charges depuis le 21 mai 2015 ;
-Déclarer, en conséquence, que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mai 2023 a été délivré de mauvaise foi à la société 2SMA ;
-Annuler, en conséquence, le commandement de payer visant la clause résolu-toire délivré le 10 mai 2023 à la société 2SMA ;



-Déclarer, en conséquence, que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 novembre 2023 a été délivré de mauvaise foi à la société 2SMA ;
-Annuler, en conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 novembre 2023 à la société 2SMA ;
-Débouter, en conséquence, la société BOKHA de l'intégralité de ses de-mandes et notamment de : 

osa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2023 ou du 15 décembre 2023,
osa demande d'expulsion de la société 2SMA, 
osa demande d'indemnité d'occupation, 
osa demande de condamnation à titre provisionnel ce d'autant que les causes du commandement de payer du 10 mai 2023 et du 14 novembre 2023 ainsi que les échéances suivantes en ce compris le 2ème trimestre 2024 ont été réglées par virement sur le sous compte du bailleur ;

A titre subsidiaire, 
-Accorder à la société 2SMA les plus larges délais pour s'acquitter des loyers et charges qui resteraient dus sous réserve de leur justification par la SCI BOKHA ;
-Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au com-mandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2023 et du 14 novembre 2023 ;
En tout état de cause,
-Débouter la société SCI BOKHA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
-Condamner la société BPKHA à payer à la SAS 2SMA la somme de 2.500€ hors taxes en application des dispositions de l'article 700 du Code de procé-dure civile ;
-Condamner la société BOKHA aux entiers dépens.

 Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'au-dience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont conte-nus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE


Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2015, la SCI BOKHA a consenti à la SAS 2SMA un bail portant sur un local, composant le lot n°1 d'un ensemble immobilier, sis [Adresse 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives, soit du 18 mai 2015 au 17 mai 2024. 

La SCI BOKHA a fait délivrer plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire aux dates suivantes : 
-le 26 juillet 2019
-le 25 octobre 2019
-le 3 février 2020
A chaque fois, un règlement est intervenu. 

Le 13 mars 2020, la SCI BOKHA a assigné la SAS 2SMA sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 février 2020.



Le 3 mars 2020, la SAS 2SMA a assigné la SCI BOKHA en opposition au com-mandement de payer visant la clause résolutoire du 3 février 2020. 

Le 22 juillet 2021, la SCI BOKHA a fait délivrer un commandement de payer vi-sant la clause résolutoire. Un règlement est intervenu.

Le 4 août 2021, la SAS 2SMA a de nouveau assigné la SCI BOKHA demandant l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juillet 2021.

L'affaire fixée à l'audience du 20 mai 2020 a fait l'objet d'un retrait du rôle le 2 septembre 2020. 

Le 28 octobre 2021, la SCI BOKHA a délivré à la SAS 2SMA un nouveau com-mandement de payer visant la clause résolutoire. 

Le 14 décembre 2021, le juge de la mise en état a joint l'instance sous le n°RG 21/10424 avec celle inscrite sous le n°RG 20/02417, l'affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro. Cette procédure est toujours pendante devant les juges du fond.

Le 15 février 2022, la SAS 2SMA a de nouveau assigné la SCI BOKHA demandant l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2021. 

L'affaire est rétablie à la demande du conseil de la SCI BOKHA à l'audience du 16 février 2022. 

Le 23 mars 2022, le juge des référés du Tribunal de Paris a : 
-déclaré la SCI BOKHA recevable en son action et a été rejeté l'exception d'incompétence au profit des juges du fond ;
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à déclarer non écrite la clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 21 mai 2015 ;
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 28 octobre 2021 ;
-constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 28 novembre 2021 ;
-accordé rétroactivement à la SAS 2SMA des délais de paiement jusqu'au 22 mars 2022 pour s'acquitter du paiement de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er trimestre 2022 inclus ;
-dit que durant le cours des délais accordés, la clause résolutoire a été sus-pendue de plein droit ;
-dit que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans lesdits par la société 2SMA de l'intégralité de l'arriéré à hauteur de la somme de 50.839,07€ et d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ;
-condamné la SAS 2SMA à payer à la SCI BOKHA la somme de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné la SAS 2SMA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 28 octobre 2021 ;
-dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
-rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 

Le 3 janvier 2023, par ordonnance du Juge de la mise en état, un médiateur, Monsieur [K] a été désigné. 

Le 10 mai 2023, la SCI BOKHA a fait délivrer à la SAS 2SMA un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire. 
Le 4 juillet 2023, la SCI BOKHA a assigné la SAS 2SMA. 

Le 24 octobre 2023, lors de l'audience, un règlement est intervenu par la SAS 2SMA. 

Le 14 novembre 2023, la SCI BOKHA a fait délivrer à la SAS 2SMA un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 23 janvier 2024, un rè-glement est intervenu. 


MOTIFS

- Sur l'incompétence de la présente juridiction au profit du juge de la mise en état :

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal judiciaire pour statuer sur les mesures pré-vues par l'article 789 du code de procédure civile.

Le juge des référés reste compétent pour connaître de la constatation de la résilia-tion du contrat de bail par application d'une clause résolutoire, celle-ci ne relevant pas des compétences exclusives du juge de la mise en état au sens de l'article 789 du code de procédure civile.

Au cas présent, le demandeur sollicitant la constatation de la résiliation du con-trat de bail litigieux par application d'une clause résolutoire, celle-ci ne relevant pas des compétences exclusives du juge de la mise en état au sens de l'article 789 du code de procédure civile, l'exception d'incompétence sera rejeté

- Sur l'irrecevabilité des demandes de la SCI BOKHA 

L'article 122 du code de procédure civile dispose que " constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa de-mande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ". 

La SAS 2SMA, sans invoquer de fondement juridique précis, soutient que les demandes de la SCI BOKHA sont irrecevables, car elle n'a ni conclu au fond sur les instances pendantes, ni justifié de la reddition des charges, ni de l'indexation, et n'a pas non plus respecté les règles relatives à la médiation.

De même, elle soutient également qu'elle a réglé les causes du commandement de payer du 10 mai 2023 et du 14 novembre 2023 sachant que pour ce second commandement de payer, il a été porté à sa connaissance seulement le 10 janvier 2024. 

 Cependant, ces éléments ne sont pas de nature à constituer une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile de sorte que cette fin de non recevoir sera rejetée.




- Sur la nullité des commandements de payer du 10 mai 2023 et du 14 novembre 2023 

La SAS 2SMA demande la nullité des commandements de payer du 10 mai 2023 et du 14 novembre 2023 compte tenu de leur illégalité. Pour ce faire, elle invoque la mauvaise foi de la SCI BOKHA en raison de la nullité de la clause d'indexation ainsi que de l'absence de reddition des charges. 

La SCI BOHKA soutient que le montant de l'indexation et des charges réclamés dans le commandement de payer du 14 novembre 2023 est de 3.578,92€ sur un montant total de 27.522,85€, soulignant que ce premier montant est largement inférieur au montant du loyer principal sans charges et sans indexation dont la somme réclamée et non payée s'élève à 19.000€. 

Il convient de préciser qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il n' ya donc pas lieu à référé sur ces demandes en nullité.


- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délai

Si le juge des référés n' a pas le pouvoir d'annuler un commandement de payer délivrée par un bailleur de mauvaise foi, il peut néanmoins en tirer toutes les conséquences sur l'efficience du jeu de la clause résolutoire;

En l'espèce, le commandement de payer en date du 14 novembre 2023 porte sur la somme de 27.522,85€, comprenant le coût du commandement. Cette somme a été réglée le 23 janvier 2024 par la SAS 2SMA. 

Le bail stipule que le preneur s'oblige à payer le loyer d'avance au domicile du bailleur, en quatre termes et paiements égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année (article 6 du bail). 
La SAS 2SMA ne s'est pas acquittée du paiement de cette somme dans le délai d'un mois imparti, étant donné qu'elle n'aurait pas reçu ledit commandement de payer avant que le conseil de la SCI BOKHA le lui communique, le 10 janvier 2024. Elle a finalement réglé la somme due le 23 janvier 2024. 

De plus, la SAS 2SMA ajoute que la SCI BOKHA n'a jamais procédé à la reddition des charges, appelées provisionnellement, depuis la date d'effet du bail, soit le 18 mai 2015. De ce fait, elle invoque la mauvaise foi de la SCI BOKHA qui lui a délivré un commandement de payer le 10 mai 2023, alors qu'elle lui est rede-vable du montant des charges non régularisées. 

Toutefois, la SCI BOKHA conteste cette absence de reddition des charges. Le 6 avril 2022, elle a envoyé un courrier au conseil de la SAS 2SMA contenant un tableau valant reddition des charges depuis 2015 jusqu'en 2021. Elle produit éga-lement la reddition des charges jusqu'en 2022.

Par ailleurs, la SAS 2SMA a déjà soulevé ces mêmes arguments devant le juge des référés lors de la précédente procédure de référé. Le 23 mars 2022.

Les motifs soulevés tendant à l'annulation du commandement à payer, soit la nullité de la clause d'échelle mobile et l'absence de reddition des charges, ne cons-tituent pas une contestation sérieuse faisant obstacle au paiement du seul loyer trimestriel. 

Dès lors c'est à bon droit que la SCI BOHKA sollicite la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 décembre 2023. 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obliga-tion n'est pas sérieusement contestable ".

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. 

L'article 1343-5 du code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situa-tion du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

Le juge des référés peut également constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

La SCI BOKHA affirme qu'elle est contrainte de signifier à la SAS 2SMA des commandements de payer plusieurs fois par an depuis 2019. La SCI BOKHA produit effectivement plusieurs commandements de payer en date du 26 juillet 2019, 29 octobre 2019, 3 février 2020, 22 juillet 2021, 28 octobre 2021, 10 mai 2023 et 14 novembre 2023. De plus, elle ajoute qu'elle maintient sa demande, car la SAS 2SMA ne paye que sous la contrainte de la procédure.

De ce fait, la SCI BOKHA sollicite l'acquisition de la clause résolutoire, car la SAS 2SMA ne s'est pas acquittée dans le délai d'un mois après la délivrance du commandement de payer, le 14 novembre 2023, des loyers, charges, accessoires et TVA dont elle est redevable. 

La SAS 2SMA justifie le non-respect de ce délai d'un mois en affirmant qu'elle n'a pas reçu ledit commandement de payer avant que le conseil de la SCI BOK-HA le lui communique, le 10 janvier 2024. Elle a donc réglé la somme due le 23 janvier 2024. 

De ce fait, la clause résolutoire a été acquis de plein droit à la date du 15 décembre 2023. 


Par ailleurs, concernant la demande de délais de paiement, la SAS 2SMA affirme qu'elle a payé les deux premiers trimestres 2024 directement sur le compte du bailleur. 

De plus, il convient de souligner que malgré les nombreux commandements de payer qui lui ont été délivrés, la SAS 2SMA a toujours régularisé sa situation. 

De sorte qu'il sera alloué à la SAS 2SMA des délais de paiement rétroactifs avec suspension de la clause résolutoire pendant la procédure et étant donné que l'arriéré locatif a été réglé, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. 

Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et d'indemnité d'occupation, la dette locative est apurée à la date à laquelle le juge des référés statue.

- Sur les autres demandes

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procé-dure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Rejetons l'exception d'incompétence au profit du juge du fond ;

Déclarons la SCI BOKHA recevable en son action et disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité des commandements de payer délivrés le 10 mai 2023 et 14 novembre 2023 ;

Constatons que la dette a été apurée dans les délais rétroactifs accordés par la présente juridiction ;

Disons que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans lesdits délais par la SAS 2SMA des sommes exigées ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion sous astreinte de la SAS 2SMA, de séquestration des meubles et objets mobiliers et d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons la SAS 2SMA aux dépens ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur tout autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 

Fait à Paris le 2 juillet 2024 

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELFabrice VERT