Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



Charges de copropriété

 
N° RG 23/05409
N° Portalis 352J-W-B7H-CZGHX



N° MINUTE : 



Assignation du :
14 Mars 2023






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet CYTYA MODERN’IMM, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDERESSE

Madame [B] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non-représentée




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05409 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGHX


DÉBATS

A l’audience publique du 28 Mars 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Mme [B] [G] est propriétaire des lots de copropriété n° 104 et 138 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [B] [G] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à paris 19ème a fait assigner Mme [B] [G] en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 octobre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- Condamner Mme [B] [G] au paiement de la somme de 8.284,11euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2023 inclus) ;
 
- Ordonner la capitalisation des intérêts ; 

- Condamner Mme [B] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner Mme [B] [G] au paiement des entiers dépens ;

- Condamner Mme [B] [G] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 659 du code de procédure civile, Mme [B] [G] n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.


La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A - Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

******

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que Mme [B] [G] est propriétaire des lots n° 104 et 138 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 6] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaire).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 octobre 2018, 6 novembre 2019, 18 janvier 2021, 3 décembre 2021, 29 novembre 2022, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) ;

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) ;

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) ;

- un décompte de créance actualisé au 15 février 2023 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [B] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.921,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds impayés à la date du 15 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse et appels de fonds travaux réfection muret et rénovation grillage du 1er janvier 2023 inclus. 

Mme [B] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés à la date du 15 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse et appels de fonds travaux réfection muret et rénovation grillage du 1er janvier 2023 inclus. 

B - Au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.



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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 362,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 30 septembre 2022 pour un montant de 120 € (pièces n° 2 et n° 7 du syndicat des copropriétaires) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais de relance d'un montant de 20,40 exposés le 30 novembre 2020 avant l'envoi d'une mise en demeure ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens des dispositions précitées. En outre, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les mises en demeure du 15 février 2021 et du 2 août 2021 et ne justifie pas davantage de l'objet des frais d'honoraires d'avocat exposés le 21 mars 2021, qui relèvent des dépens s'ils sont afférents à l'assignation délivrée le 14 mars 2021. En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de " diligences exceptionnelles ", non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, Mme [B] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

C. Sur la capitalisation des intérêts

Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [B] [G] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [B] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er Janvier 2020.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05409 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGHX

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [B] [G] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [B] [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [B] [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes plus amples ou contraires. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

- 7.921,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds impayés à la date du 15 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse et appels de fonds travaux réfection muret et rénovation grillage du 1er janvier 2023 inclus ; 

- 120,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [B] [G] aux entiers dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses autres demandes plus amples ou contraires. 

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente