Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 3 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 03/07/2024
à : Maître Laurent LOYER


Copie exécutoire délivrée 
le : 03/07/2024
à : Maître Paula PELTZMAN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 23/09702 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQM

N° MINUTE : 1/2024




ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024

DEMANDEURS

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [F] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Paula PELTZMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1106

DÉFENDERESSE

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023-51183 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 23 mai 2024


ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 03 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09702 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 08/11/2011, [P] [R] et [J] [F] épouse [R] ont donné à bail à [O] [D] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1], lot 13, bât. A, esc A1, deuxième porte droite, pour un loyer mensuel initial de 665 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 55 euros.

Par exploit de commissaire de justice remis en date du 03/04/2023, [P] [R] et [J] [F] épouse [R] ont fait signifier à [O] [D] un congé pour vente avec offre de vente à effet au 07/11/2023 minuit.

Par acte de commissaire de justice remis le 21/11/2023 remis à étude, [P] [R] et [J] [F] épouse [R] ont assigné [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins notamment d'expulsion. 

L'affaire était appelée à l'audience du 18/12/2023 et faisait l'objet de quatre renvois dans l'attente de la désignation d'un conseil à la défenderesse au titre de l'aide juridictionnelle, avant d'être finalement examinée à l'audience du 23/05/2024. 

[P] [R] et [J] [F] épouse [R], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, de voir : 
- ordonner l'expulsion sans délai de [O] [D], occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1], lot 13, bât. A, esc A1, deuxième porte droite, et de tous autres occupants de son chef, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- juger que pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir, ils pourront se faire as-sister de tout commissaire de justice compétent et d'un serrurier, ainsi que requérir l'assistance de la force publique ;
- juger que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- débouter [O] [D] de l'ensemble de ses demandes et notamment sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux ;
- condamner [O] [D] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 799,23 euros, à compter du 08/11/2023 et jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ; 
- condamner la même à lui payer une somme provisionnelle de 8000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner [O] [D] à payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. 

[O] [D], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures, reprises oralement à l'audience, et au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de voir : 
A titre principal :
- constater l'existence de contestations sérieuses ;
- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par les demandeurs en date du 03/04/2023 ;
- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- dire n'y avoir lieu à référé ;
A titre subsidiaire : lui accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux ;
Décision du 03 juillet 2024
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En tout état de cause : 
- débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts, d'astreinte, d'article 700 du code de procédure civile ; 
- condmaner [P] [R] et [J] [F] épouse [R] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par maître Laurent LOYER, avocat.
- condamner les consorts [R] aux entiers dépens
Elle se désiste de la fin de non-recevoir au titre de la qualité à agir. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 03/07/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un diffé-rend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Selon l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

L'article 1738 du même code précise que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Enfin, en application de l'article 1739, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Décision du 03 juillet 2024
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Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. 
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. 

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé ou la nullité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le bail consenti à [O] [D] à effet au 08/11/2011, a été renouvelé tacitement tous les trois ans les 07/11/2014, 07/11/2017, 07/11/2020, et la dernière échéance au 07/11/2023. 

[O] [D] conteste la validité du congé pour vente, en raison de l'absence d'élément sérieux et légitime venant corroborer l'intention de vendre. Elle ajoute qu'il n'est pas de la compétence du juge des référés d'apprécier la réalité et le sérieux du motif du congé délivré. 

Cependant, s'il n'est pas de la compétence du juge des référés de valider ou d'annuler un congé pour vente, il est de sa compétence d'évaluer l'existence ou non d'un trouble manifestement illicite et de contestations sérieuses.

Or, en l'espèce, le congé délivré par les bailleurs contient toutes les dispositions légales imposées par les textes susvisés, a été délivré plus de six mois avant le terme du contrat de bail, soit le 03/04/2023, et ont indiqué le prix et les conditions de la vente. 

Par ailleurs, ils produisent au cours de la présente procédure une facture acquittée le 29/09/2023 auprès du site vendeur PARTICULIER A PARTICULIER pour la parution d'une annonce de vente, les photographies publiées sur le site, le divers messages reçus pour visiter le bien via le site internet et directement par téléphone. En outre, il sera relevé que la locataire n'a pas saisi le juge du fond en demande d'annulation du congé pendant le délai de préavis. 

Il résulte de ces éléments que la contestation de [O] [D] n'est pas sérieuse, et que le congé régulièrement délivré par les bailleurs six mois avant le terme a pris tous ses effets le 07/11/2023 à minuit. Depuis cette date, [O] [D] ne dispose plus de titre d'occupation.

Dans ces conditions, en se maintenant dans les lieux postérieurement à cette date sans l'autorisation des propriétaires, [O] [S] leur a causé un trouble manifestement illicite. 

Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision. La demande d'astreinte sera rejetée compte tenu de la demande de règlement d'une indemnité d'occupation, répondant à l'objectif de compensation et de contrainte poursuivi. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, [O] [D] n'étant pas entrée dans les locaux par voie de fait mais en vertu de son contrat de bail.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, [O] [D] justifie d'une demande de logement social dès le 28/02/2023, renouvelée en 2024, et de ses recherches dans le parc privé via plusieurs sites de location immobilière. Elle démontre de plusieurs prises de contact avec des bailleurs, sur des zones géographiques larges et pour un loyer adapté à son budget depuis plusieurs mois. Aussi, la locataire règle ses loyers et charges de manière régulière. Elle produit également des pièces sur sa situation financière et personnelle, notamment sur la reconnaissance MDPH inférieure à 50%, ses derniers avis d'imposition, ses allocations chômage. 

Il convient également de prendre en compte la situation des requérants, qui justifient du règlement d'un crédit immobilier ayant financé le bien occupé par la locataire, et de la mise en vente du bien immobilier. Il résulte du tableau d'amortissement du crédit qu'à compter d'octobre 2024, les mensualités passeront de 183 euros à 1532 euros. Ils produisent également le tableau d'amortissement d'un second crédit COFIDIS, avec des mensualités de 527 euros. Ils ne produisent néanmoins aucune pièce sur leur situation financière et leur capacité de remboursement. 

Enfin, il sera relevé que la procédure a commencé à courir le 21/11/2023, il y a donc plus de huit mois. 

Compte tenu de l'ensemble des éléments, au regard de la réalité de la recherche de logement depuis février 2023 par la locataire, de sa situation financière et personnelle, de l'absence de dette locative, mais également des besoins financiers des requérants, du délai déjà passé depuis la délivrance du congé et sa prise d'effet, il y a lieu d'accorder à la locataire un délai supplémentaire jusqu'au 15/08/2024. 

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[O] [D] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 08/11/2023, date d'effet de la résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, majoré des charges locatives récupérables. 

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les requérants sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 8000 euros au titre du leur préjudice de perte de jouissance et perte de de chance de ne pas avoir pu aliéner rapidement leur bien au prix du marché. 

[O] [D] conteste l'existence d'une faute de sa part et également d'un dommage subi par [P] [R] et [J] [F] épouse [R], en indiquant que les demandeurs ne produisent aucune preuve de la nature et de l'importance du préjudice qu'ils allèguent, et que seule la responsabilité contractuelle de la locataire peut être recherchée. Elle ajoute que le maintien dans les lieux n'est pas volontaire mais dû au risque de ne pas trouver un moyen de se reloger et devoir être sans abri, ce qui relève de l'état de nécessité. 

En l'espèce, compte tenu des contestations sérieuses soulevées par la défenderesse, il n'est pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence, de statuer sur l'existence ou non d'un préjudice. 

Il appartiendra aux demandeurs de saisir le juge du fond, et seront débouté en l'état de leur prétention.

Sur les demandes accessoires

[O] [D], partie succombante, sera tenue aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience pu-blique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond, et dès à présent vu le trouble manifeste-ment illicite, 

CONSTATE que les conditions de délivrance le 03/04/2023 à [O] [D] d'un congé pour vente relatif au bail à effet au 08/11/2011, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], lot 13, bât. A, esc A1, deuxième porte droite, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 07/11/2023 à minuit ;

DIT qu'à défaut pour [O] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés le 15/08/2024, [P] [R] et [J] [F] épouse [R] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande d'astreinte ; 

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE [O] [D] à verser à [P] [R] et [J] [F] épouse [R] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer indexé, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et des charges en sus, à compter du 08/11/2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [D] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La greffière, La juge des contentieux de la protection,