Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies 
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 18/11591 
N° Portalis 352J-W-B7C-CN3TU

N° MINUTE : 1

Assignation du :
08 Octobre 2018

contradictoire







ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 04 Juillet 2024

DEMANDERESSES 

S.A.R.L. GRAND POINT DAUMESNIL 
[Adresse 5]
[Localité 8]

S.C.P. THEVENOT-PERDEREAU-MANIERE -[X] 
en la personne de Maître [O] [X], es qualité de Commissaire à l’exécution du Plan, de la société GRAND POINT DAUMESNIL, désigné par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 16 janvier 2019,
[Adresse 4]
[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. [J] [M] 
en la personne de Me [U] [M], es qualité de Mandataire judiciaire de la société GRAND POINT DAUMESNIL, désigné par jugements du Tribunal de commerce de Paris du 24 avril 2017 et du 16 janvier 2019,
[Adresse 1]
[Localité 6]

Toutes trois représentées par Me Thomas LEMARIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0241


DEFENDERESSE 

S.C.I. AKELIUS PARIS V
 dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0004



PARTIE INTERVENANTE 

Compagnie d’assurances AXA FRANCE
en qualité d’assureur de la société GRAND POINT DAUMESNIL
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,




DEBATS

A l’audience du 30 avril 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.



ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 1990, Mme [S] a donné à bail à la société Grand Point Daumesnil des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], à usage de parapharmacie, orthopédie, herboristerie et dermo cosmétologie, comprenant une boutique au rez-de-chaussée et un sous-sol relié par un escalier intérieur, outre quatre caves, pour une durée de neuf années.

Ces locaux sont mitoyens de locaux exploités en officine de pharmacie et également donnés à bail commercial.

Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2000 par jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 10 janvier 2003, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 23 janvier 2004. Il est alors apparu que les caves en sous-sol avaient été transformées en cabines de soins esthétiques.

A la suite d’une vente par adjudication du 11 juillet 2005, la SCI [Adresse 10] est devenue propriétaire de l’immeuble et a entrepris des travaux structurels importants, procédant notamment à une division des appartements et installant des sani-broyeurs dans les nouveaux logements créés, occasionnant des désordres au preneur.

Par ordonnance de référé du 17 mai 2010, M. [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire afin de rechercher l’origine des dégâts des eaux survenus dans l’immeuble et d’en déterminer les causes.



L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juin 2011, préconisant un certain nombre de travaux et notamment le remplacement de la chute en fonte de l’immeuble.

La SCI [Adresse 10] a entrepris au mois de septembre 2011 les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Par ordonnance du 8 décembre 2011, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris 12ème, saisi par la SCI bailleresse, a fait droit à la demande visant à voir désigner M. [G] en qualité d’expert pour vérifier la bonne exécution des travaux à intervenir et a ordonné à la société Grand Point Daumesnil de laisser le libre accès aux locaux qu’elle occupe afin que soient effectués tous travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres constatés par l’expert, sous astreinte. 
Par ordonnance du 15 février 2012, le juge des référés a complété la mission confiée à l’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 22 avril 2013.

Par acte extra judiciaire du 5 juillet 2013, la SCI [Adresse 10] devenue Foncière Timma a fait assigner les sociétés Grand Point Daumesnil et Pharmacie J Rico devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement d’une provision correspondant au coût des travaux de mise en conformité des installations sanitaires des locaux.

Par ordonnance du 18 décembre 2013, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et a condamné la bailleresse à indemniser les locataires des préjudices matériels subis en raison des infiltrations résultant des engorgements répétés des canalisations.

Auparavant, la société Grand Point Daumesnil avait sollicité le renouvellement de son bail, par acte du 13 septembre 2011. 

La SCI Foncière Timna a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2011, sollicitant toutefois une augmentation du prix du loyer.

Par jugement du 17 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux a fixé à 28.104 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte du 23 février 2015, l’immeuble a été vendu à la société Akelius Paris V qui a entrepris des travaux.

Le 7 juin 2016, la société Grand Point Daumesnil a subi un important dégât des eaux.
 
Par acte du 3 octobre 2016, la bailleresse a fait délivrer à la société Grand Point Daumesnil un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 75.100,52 euros représentant un arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la société locataire, la condamnant au paiement d’une somme de 42. 000 euros au titre du solde des loyers et charges arrêtées au 31 décembre 2016.

La société Grand Point Daumesnil a relevé appel de cette décision et a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, qui a été prononcée par jugement du 24 avril 2017 par le tribunal de commerce de Paris, Maître [X] étant désigné en qualité d’administrateur judiciaire.

Par actes signifiés les 4 et 6 décembre 2017, la société Akelius Paris V a fait délivrer un commandement de payer à la locataire et à l’administrateur judiciaire portant sur les sommes échues depuis le jugement d’ouverture.

Par acte du 4 janvier 2018, la société Grand Point Daumesnil a fait assigner la société Akelius Paris V devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris demandant à celui-ci de prononcer la nullité du commandement de payer, de la dispenser du règlement des loyers courants et provisions sur charges jusqu’au respect par la bailleresse de son obligation de délivrance et de désigner un expert chargé “d’examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l’assignation ainsi que les dommages”.

Par ordonnance du 22 février 2018, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes à l’exception de la mesure d’expertise sollicitée, désignant M. [F] en qualité d’expert.

C’est dans ce contexte que par acte du 8 octobre 2018, la société Grand Point Daumesnil a fait assigner au fond la société Akelius Paris V, sollicitant, à titre liminaire, le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [F], et à titre principal, le remboursement de la moitié des loyers depuis le 1er janvier 2005 jusqu’à l’ouverture du redressement judiciaire et une dispense du paiement des loyers et charges à compter du redressement judiciaire jusqu’à ce que le bailleur ait rempli son obligation de délivrance, dûment constatée par l’expert judiciaire.

Par conclusions du 13 juin 2019, la société Gand Point Daumesnil a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’obtenir un transport sur les lieux et en tout état de cause, afin qu’il soit ordonné à la société Akelius Paris V de procéder à la réfection du réseau enterré de l’immeuble et de l’ensemble des descentes présentes dans le local commercial, de procéder à des sondages au plancher haut du sous-sol à l’aplomb de la courette, et le cas échéant, à la réfection dudit plancher haut, ainsi qu’à la réfection de l’étanchéité de la courette et à la reprise du faux-plafond situé sous ladite courette, réclamant encore l’extension de la mission de l’expert aux sinistres de 2018 et 2019 et à la surveillance des travaux ordonnés, la dispense de paiement des loyers à hauteur de 80%, subsidiairement, leur consignation et une provision de 30 000 euros “pour le procès” et subsidiairement “à valoir sur les dommages-intérêts”.

Par conclusions transmises le 1er juillet 2019, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Grand Point Daumesnil, est intervenue volontairement à la procédure.

La société Akelius Paris V a entrepris de faire réaliser une partie des travaux, soit la rénovation intégrale du réseau d’assainissement de l’immeuble, ce qui a conduit la société locataire à déménager le sous-sol de son institut de beauté à partir du 8 septembre 2019. 

Les locaux ont été restitués au preneur le 28 janvier 2020.

Par ordonnance rendue le 14 novembre 2019, le juge de la mise en état a :
- constaté que la société Grand Point Daumesnil a renoncé à sa demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire,
- autorisé la société Gand Point Daumesnil à régler à la société Akelius Paris V les loyers courants et les provisions sur charges avec une réduction de 30% à compter de la signification de la décision jusqu’à décision au fond, 
- débouté la société Grand Point Daumesnil de sa demande de provision, 
- condamné la société Akelius Paris V à régler à la société Grand Point Daumesnil la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- rejeté les autres demandes.

La société Grand Point Daumesnil, la SCP Thevenot Partenaires administrateurs judiciaire, prise en la personne de Maître [X], commissaire à l’exécution du plan de continuation arrêté par jugement du 16 janvier 2019, et la SELARL [J] [M], en qualité de mandataire judiciaire, ont déposé de nouvelles conclusions d’incident le 28 février 2020, demandant au juge de la mise en état, notamment, au besoin, avant dire droit, d’ordonner un transport sur les lieux, en tout état de cause, d’enjoindre à la société Akelius Paris V d’avoir à procéder à la réfection du plancher haut, y compris le faux plafond déposé par le bailleur et à la réfection de l’étanchéité de la courette, sous astreinte, de la dispenser partiellement de régler ses loyers courants et les provisions sur charges, jusqu’à ce qu’il en soit autrement décidé par le juge du fond dans le cadre de la procédure actuellement pendante, et de condamner la société Akelius Paris V à lui régler une provision de 100.000 euros, pour le procès et subsidiairement, à titre de provision sur les dommages-intérêts non sérieusement contestables.

Dans ses dernières conclusions en réplique sur incident transmises le 18 juin 2020, la société Akelius Paris V a demandé au juge de la mise en état, notamment, de constater que le juge ne pouvait se substituer aux recommandations de l’expert en ordonnant des travaux sur lesquels l’expert ne s’est pas prononcé, l’expertise étant toujours en cours, de constater que la société Grand Point Daumesnil a déjà été déboutée à deux reprises de sa demande de dispense de paiement des loyers et charges et qu’elle a déjà obtenu une réduction de 30% applicables sur les loyers en cours et les provisions sur charges jusqu’à la décision au fond, de constater qu’aucun événement ne justifie le versement d’une provision de 100.000 euros, et de condamner la société Grand Point Daumesnil à lui laisser l’accès au sous-sol des locaux loués afin de pouvoir y réaliser les travaux structurels nécessaires, sous astreinte, enfin, de condamner la société Grand Point Daumesnil à lui payer une provision de 30.674,59 euros, correspondant à des arriérés de loyers et de charges dus pour une période antérieure au deuxième trimestre 2020, avec intérêts au taux légal.

Par ordonnance rendue le 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a :
- constaté l’accord express de la société Grand Point Daumesnil pour laisser l’accès aux locaux donnés à bail afin que la société Akelius Paris V entreprenne les travaux de réfection du plancher du sous-sol qui a été démoli lors des travaux de réfection des réseaux enterrés,
- dit n’y avoir lieu à transport sur les lieux, 
- débouté la société Grand Point Daumesnil de sa demande tendant à ordonner à la société Akelius Paris V sous astreinte de procéder aux travaux de réfection du plancher haut, y compris le faux plafond déposé par le bailleur et à la réfection de l’étanchéité de la courette, 
- débouté la société Akelius Paris V de sa demande tendant à être autorisée, sous astreinte, à accéder aux sous-sol des locaux loués afin de pouvoir réaliser les travaux structurels nécessaires, 
- invité les parties à interroger l’expert judiciaire, M. [F], sur la solution réparatoire à mettre en oeuvre en urgence pour la réfection du plancher haut du sous-sol et de l’étanchéité de la courette, et à saisir le cas échéant le juge du contrôle des expertises en cas de difficultés, 
- autorisé la société Grand Point Daumesnil à régler les loyers courants et les provisions sur charges avec une réduction de 50% à compter de la signification de la présente ordonnance, 
- débouté la société Grand Point Daumesnil de sa demande de provision sur dommages-intérêts, 
- condamné la société Grand Point Daumesnil à payer à la société Akelius Paris V la somme provisionnelle de 36.692,16 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2020 inclus, 
- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- dit que les dépens de l’instance d’incident sont réservés, 
- rappelé que l’exécution provisoire est de droit, 


- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

A la suite de cette décision et par courrier officiel du 30 juillet 2020, le conseil du bailleur a transmis au conseil du preneur un avoir appliquant la réduction de loyer de 50% à compter du 22 juillet 2020, le preneur a procédé au versement de la somme de 16.034,98 euros au titre d’une partie des loyers dus, du redressement judiciaire jusqu’au 2ème trimestre 2020 et la somme de 4.690,72 euros au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2020 réduits de 50%, à compter du 16 juillet 2020 et M. [F], expert a validé, par courrier du 22 juillet 2020, le projet de travaux proposé par la société Akelius Paris V à savoir, la réfection de la courette, plancher du sous-sol et remise en état.

La société Akelius Paris V a, à la suite, fait réaliser les travaux dans les locaux loués à compter du 26 octobre 2020. 
 
Par ailleurs, afin de permettre à la société Grand Point Daumesnil de continuer à exploiter l’institut de beauté, les parties s’étaient convenues que la société Akelius Paris V mettrait à disposition de la société Grand Point Daumesnil, dès le 12 septembre 2019 et à titre gracieux, un appartement n°113 situé dans l’immeuble, et ce pendant la durée des travaux. 

Les travaux effectués par la société Akelius Paris V à compter du 26 octobre 2020 ont été réceptionnés le 9 février 2021 par cette dernière.
 
Le 12 février 2021 a été établi un constat d’huissier contradictoire à la demande de la société Akelius Paris V aux fins de voir constater l’accomplissement des travaux ainsi que la remise des clés des locaux loués. A cette occasion, la gérante de la société Grand Point Daumesnil a cependant déclaré qu’elle estimait qu’il n’y avait pas restitution du local en sous-sol et qu’elle soumettait la restitution de l’appartement n°113 à la remise en état de l’accessibilité au sous-sol depuis le rez-de-chaussée.

Par acte extra judiciaire du 17 septembre 2021, la société Akelius Paris V a mis en demeure la société Grand Point Daumesnil d’avoir notamment à : 
- restituer sans délai, libre de toute occupation et de tout matériel l’appartement n°113, par la remise des clés dudit appartement ; 
- régler, dans un délai de 8 jours la somme de 7.185,29 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des charges compte tenu de l’occupation abusive de l’appartement n°113 depuis le 13 février 2021. 

 
C’est dans ces conditions que la société Akelius Paris V a introduit le présent incident, par conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2022, afin de demander au juge de la mise en état, notamment, que la société Grand Point Daumesnil soit condamnée, outre à être expulsée de l’appartement n°113 à lui verser, à titre provisionnel : 
 - la somme de 11.569,04 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement n°113 selon décompte arrêté au 6 mai 2022 puis une provision d’un montant de 949 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2022, majorés des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021 ;
 - la somme de 22.535,94 euros au titre des loyers impayés depuis le 13 février 2021 selon décompte arrêté au 6 mai 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

Par acte extra judiciaire du 27 septembre 2022, la société Akelius Paris V a notifié à la société Grand Point Daumesnil l’exercice de son droit d’option en vertu de l’article l.145-57 du code de commerce et a refusé le renouvellement du bail en offrant de payer à la société Grand Point Daumesnil l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 de ce même code.

Par ordonnance rendue le 30 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné Mme [B] en qualité d’expert aux fins de d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation respectivement éventuellement dues par les parties.

L’appartement n°113 a finalement été restitué le 25 avril 2023, date à laquelle a été établi un état des lieux contradictoire suivant procès verbal de commissaire de justice.

Après de multiples échanges de conclusions, l’incident a été plaidé à l’audience du 30 avril 2024. lors de laquelle la société Akelius Paris V, développant oralement ses dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 29 avril 2024 demande au juge de la mise en état de :
“- constater que la société Akelius Paris V a réalisé des travaux conformes aux préconisations de l’expert ; 
 - constater que la société Akelius Paris V a bien procédé aux travaux de remise en état des locaux depuis le 12 février 2021 ; 
- constater en conséquence que la restitution des locaux loués est intervenue le 12 février 2021; 
 - constater que les locaux loués sont pleinement exploitables depuis le 13 février 2021 ; 
 - constater que la société Grand Point Daumesnil a occupé sans droit ni titre l’appartement n°113 mis à sa disposition par la société Akelius Paris V durant les travaux depuis le 13 février 2021 ; 
- condamner la société Grand Point Daumesnil à payer à la société Akelius Paris V une provision de 21.670,02 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement n°113 selon décompte arrêté au 25 avril 2023 ; 
- condamner la société Grand Point Daumesnil à payer à la société Akelius Paris V une provision de 1 481,70 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement n°113 réalisés par la société Campinoise de Batiment ; 
 - constater que les loyers et provisions sur charges sont dus à 100% depuis le 13 février 2021;
- donner acte à la société Akelius Paris V de son offre de réaliser les travaux consistant en une ouverture entre le sous-sol et le rez-de-chaussée des locaux loués par la société Grand Point Daumesnil ;
 - condamner la société Grand Point Daumesnil à payer à la société Akelius Paris V une provision de 79.431,28 euros au titre des loyers impayés depuis le 13 février 2021 selon décompte arrêté au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; 
En conséquence : 
 - débouter la société Grand Point Daumesnil, la SCP Thevenot Perdereau Maniere [X] et la SARL [J] [L] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;
- dire et juger que la société Grand Point Daumesnil a occupé sans droit ni titre l’appartement n°113 mis à sa disposition par ses soins durant les travaux depuis le 13 février 2021 et jusqu’au 25 avril 2023 ; 
- ordonner la compensation entre la provision allouée à la société Grand Point Daumesnil et la provision allouées à la société Akelius Paris V ;
 - condamner la société Grand Point Daumesnil au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 - condamner la société Grand Point Daumesnil aux entiers dépens.”


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 avril 2024, la société Grand Point Daumesnil, la SCP Thevenot Partners administrateurs judiciaires, prise en la personne de Maître [X], commissaire à l’exécution du plan de continuation arrêté par jugement du 16 janvier 2019, et la SELARL [J] [M] en la personne de Maître [U] [L] es qualité de mandataire judiciaire de la société Grand Point Daumesnil, demandent au juge de la mise en état de :
“A titre principal, 
- débouter la société Akelius Paris V de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
 A titre reconventionnel,
- enjoindre à la société Akelius Paris V d’avoir à : 
* procéder à la réfection du local selon le dernier devis transmis par la société Grand Point Daumesnil à M. l’expert, 
* déposer les canalisations et les coffrages non autorisés et non identiques à l’état des lieux du sous-sol avant les travaux, 
* rouvrir le sous-sol avec le rez-de-chaussée de l’Institut, 
* remettre en état le rez-de-chaussée 
* prendre en charge le ré emménagement du mobilier et du matériel de la société Grand Point Daumesnil, qu’elle lui avait demandé de faire déménager pour pouvoir procéder à ses travaux dans le sous-sol de l’institut. 
- assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 2.000 euros par jour de retard à compter du 10 e jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de trois mois. 
 A défaut, 
 - condamner la société Akelius Paris V à régler à la société Grand Point Daumesnil les provisions suivantes : 
* 132.828,90 € HT au titre du devis de remise en état du sous-sol, 
* 9.298,00 € HT au titre des honoraires du maître d’œuvre. 
 En tout état de cause, 
 - dispenser partiellement la société Grand Point Daumesnil de régler ses loyers courants et les provisions sur charges, jusqu’à ce qu’il en soit autrement décidé par le juge du fond dans le cadre de la procédure actuellement pendante, de la manière suivante : 
• du 08 septembre 2019 au 25 avril 2023 : à hauteur de la totalité du sous-sol, soit 93,68 m² sur les 114,76 m² du local ; ce qui représente une réduction de loyers et charges de 82 %, 
• du 25 avril 2023 date de la restitution de l’appartement 113, et jusqu’à la restitution effective du sous-sol, une fois celui-ci rénové, les canalisations non autorisées déposées, le passage rouvert vers le rez-de-chaussée, le rez-de-chaussée remis en état et le mobilier/matériel réinstallé, aux frais et sous la responsabilité du bailleur : à hauteur de 90 % du montant du loyer, pour les 20m2 / 120 m2 sans WC et sans eau chaude exploitables du local, 
- condamner la société Akelius Paris V, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du 10 e jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de 3 mois, et ce depuis qu’elle a acheté l’immeuble en février 2015 et à fournir les justificatifs desdites charges, année par année, 
-condamner la société Akelius Paris V à régler à la société Grand Point Daumesnil une provision de 559.500 euros à valoir sur son préjudice,
- condamner la société Akelius Paris V à régler à la société Grand Point Daumesnil une provision mensuelle de 3 880 euros, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la réfection du sous-sol de l’institut et au ré emménagement des matériels dans les termes retenus par MM. [F] et [V]. 
En tant que de besoin, 
- autoriser la société Grand Point Daumesnil à procéder audit travaux de réfection, dès qu’elle aura pu percevoir les fonds correspondants de la société Akelius Paris V,
- condamner la société Akelius Paris V à régler à la société Grand Point Daumesnil la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 - condamner la société Akelius Paris V aux dépens de l’incident.” 

La société Axa France Iard n’a pas conclu sur l’incident.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.


MOTIFS DE L’ORDONNANCE 

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur les demandes de la société Akelius Paris V 

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation en lien avec l’occupation de l’appartement n°113 

Il ressort de l’article 771 ancien du code de procédure civile applicable à la présente instance que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(...)
3. Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522 (...)”

La société Akelius Paris V réclame le paiement de la somme de 21.670,02 euros au titre des indemnités d’occupation qu’elle estime être dues pour la période du 13 février 2021 jusqu’au 25 avril 2023 en contrepartie de l’occupation de l’appartement n°113.

Elle estime qu’à la date du 12 février 2021, les travaux de réfection du sous-sol et de reprise d’étanchéité de la courette tels que préconisés par M. [F], expert judiciaire, qui a validé les devis et plans transmis par ses soins sans réserves, étaient achevés. Elle ajoute que la société Grand Point Daumesnil allègue mais ne justifie pas que les travaux réalisés ne seraient pas conformes aux préconisations de l’expert. Elle précise qu’après avoir achevé les travaux de réfection de l’étanchéité de la courette et de réfection du plancher haut sous-sol, et bien qu’elle ne soit pas redevable de la remise à neuf des locaux, elle a accepté de participer à la remise en état de ceux-ci à hauteur de 30.000 euros TTC, ce qui excède ses obligations contractuelles.
Elle conteste l’analyse de la note de synthèse établie par l’expert judiciaire le 27 novembre 2023 faite par la société Grand Point Daumesnil, soulignant que M. [F] a modifié ses appréciations dans son rapport du 29 février 2024.
Sur le quantum de la somme réclamée, la société Akelius Paris V fait valoir que l’indemnité d’occupation correspond généralement, au loyer qui serait appliqué par le propriétaire si le bien était loué, qu’il ressort des baux relatifs à des appartements similaires, situés dans le même immeuble que le loyer mensuel de base est compris entre 883 euros et 918 euros et qu’elle estime la valeur locative de l’appartement n°113 à 879 euros mensuel outre 70 euros de charges, soit un loyer charges comprises de 949 euros par mois. 

En réplique, la société Grand Point Daumesnil s’oppose à la demande de provision sollicitée en invoquant l’existence d’une contestation sérieuse.
Elle fait soutenir en substance que la société Akelius Paris V avait mis gracieusement à sa disposition l’appartement pour que sa gérante et ses employées puissent disposer d’un bureau et de sanitaires, le temps de la réfection du sous-sol de l’institut de beauté (canalisations, puis réfection du plancher haut) mais qu’à ce jour, elle n’exploite toujours pas le sous-sol et que depuis qu’elle a restitué l’appartement litigieux, elle n’a plus d’employées, car il est interdit par le droit du travail, de faire travailler du personnel, sans accès à des sanitaires. Elle en conclut qu’il est faux de dire qu’elle a occupé l’appartement sans droit ni titre.
Elle conteste la position de la société Akelius Paris V visant à dire que les travaux réalisées par la bailleresse l’ont été conformément aux préconisations de l’expert, faisant valoir que cette assertion est fausse pour la hauteur du plafond au niveau de la réfection du plancher et pour les diverses colonnes non refaites à l’identique ; elle ajoute que les locaux ne sont pas exploitables puisque l’expert a validé le montant des travaux de remise en état du local présenté par ses soins qui est presque dix fois plus élevée que les travaux effectivement réalisés par la bailleresse et que l’expert qualifie de “rapiéçage”.
Sur le quantum de l’indemnité d’occupation réclamée à titre de provision par la société Akelius Paris V, la société Grand Point Daumesnil expose enfin que le montant réclamé est évalué arbitrairement par la bailleresse.

Il résulte des prétentions et moyens des parties développés à l’audience et repris dans leurs conclusions tels qu’exposés ci-dessus que la demande de provision de la société bailleresse nécessite de voir trancher par le juge de la mise en état des questions que le tribunal aura à connaître au fond.
En effet cette demande suppose de voir trancher au préalable les questions de savoir si le local est, depuis la réception des travaux en février 2021, en état d’être exploité, et si la société Akelius Paris V a fait effectuer tous les travaux nécessaires qui lui incombaient pour ce faire, ce que la société Grand Point Daumesnil conteste et qui n’apparaît pas établi avec l’évidence requise dans le cadre du présent incident.
Au surplus, il appartiendra au seul tribunal saisi au fond d’apprécier le quantum d’une éventuelle indemnité d’occupation à supposer que la société Grand Point Daumesnil en soit déclarée redevable.

La demande de provision formée par la société Akelius Paris V sera donc rejetée, comme se heurtant à une contestation sérieuse et excédant les pouvoirs du juge de la mise en état. 


Sur la demande de provision au titre des travaux de remise en état de l’appartement n°113

La société Akelius Paris V réclame la condamnation de la société Grand Point Daumesnil à lui payer la somme provisionnelle de 1 481,70 euros TTC, correspondant notamment aux lignes 2, 5, 7 et 9 de la facture du 4 mai 2023 de 2647,70 euros TTC dont elle indique s’être acquittée pour remettre en état l’appartement 113, à savoir : 
• Remplacement canon de serrure 
• Lessivage des murs 
• Remplacement joints silicone 
• Ménage du logement.

Elle souligne qu’il existe un état des lieux d’entrée qui ressort du procès-verbal de constat réalisé « à la requête de la société AKELIUS PARIS V » le 12 septembre 2019, à partir de la page 124 “Appartement n°113" ; qu’il ressort très clairement de la comparaison des deux procès-verbaux de constat des 12 septembre 2019 et 25 avril 2023 que l’appartement n°113 a fait l’objet de dégradations qui sont imputables à la société Grand Point Daumesnil.

La société Grand Point Daumesnil réplique que cette demande se heurte à des contestations sérieuses en ce que :
- la société Akelius Paris V ne produit pas son état des lieux d’entrée, 
- la comparaison de l’état des lieux d’entrée réalisé par le locataire (pièce 109) et de l’état des lieux de sortie (pièce adverse 54) ne démontre pas l’existence de dégradations commises par le locataire ; 
- la société Akelius Paris V ne justifie pas du règlement effectif de cette facture, qui est troublante en ce qu’elle mentionne « mettre l’électricité dans l’appartement », ce qui signifie qu’elle facture des prestations non encore réalisées.
Elle ajoute que les réparations sollicitées correspondent à des postes non justifiés.

Il ressort de ce qui précède que les parties s’opposent sur l’imputabilité et même sur la réalité des désordres affectant le local et dont la bailleresse demande réparation, ce qui suppose une analyse des éléments de la cause qui excède les pouvoirs du juge de la mise en état et relève de l’appréciation du tribunal saisi au fond.

La demande de provision formée de ce chef par la société Akelius Paris V sera donc rejetée.


Sur la demande de la société Akelius Paris V visant à obtenir la condamnation de la société Grand Point Daumesnil à payer à titre provisionnel la somme de 79.431,28 euros TTC charges comprise arrêtée au 22 avril 2024 au titre des loyers impayés depuis le 13 février 2021

La société Akelius Paris V fait soutenir que la réfection du sous- sol ayant été réalisée depuis le 13 février 2021, plus aucune circonstance ne justifie une exonération du paiement des loyers à hauteur de 50 %, de sorte que la mesure provisoire ordonné par le juge de la mise en état dans son ordonnance rendue le 16 juillet 2020 doit être modifiée et qu’en conséquence la société Grand Point Daumesnil doit être condamnée, à titre provisionnel, à payer le solde des loyers dus à hauteur de la somme de 79.431,28 euros TTC charges comprise arrêtée au 22 avril 2024.

La société Grand Point Daumesnil réplique qu’outre le fait qu’il existe une contestation sérieuse sur la restitution du sous-sol, qui fait obstacle à ce que la bailleresse réclame la totalité du loyer depuis le 13 février 2021, il apparaît que le décompte est erroné, dès lors que le règlement du T3 2022 du 6/07/2022 a été imputé sur le décompte locatif de l’appartement 113 et non sur le loyer minoré du local commercial ; elle ajoute que la bailleresse n’a toujours pas malgré ses multiples demandes, justifié ses régularisations de charges depuis le rachat de l’immeuble en 2015, ce qui implique la production des justificatifs desdites charges.

Dans son ordonnance rendue le 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a indiqué : “tenant compte de l’absence d’exploitation du sous-sol par la société locataire dans lequel sont implantées l’essentiel de ses cabines de soin, et ce, depuis le 8 septembre 2019, faute de rénovation des locaux et de réalisation des travaux structurels nécessaires et de la situation de fragilité de la société qui est actuellement en plan de continuation, il convient de porter, à titre provisoire à 50% la réduction du montant des loyers et provisions sur charges jusqu’à la récupération par la société locataire des locaux en sous-sol rénovés lui permettant de reprendre une exploitation de son activité”.

Il est établi que la société Akelius Paris V a, suite aux écritures de la société Grand Point Daumesnil, rectifié l’imputation du règlement du 6 juillet 2022 (3ème trimestre 2022) en ajoutant ce montant au décompte locatif du local commercial.
Pour autant, et ainsi qu’il a déjà été indiqué supra, les parties s’opposent sur la restitution par la société Akelius Paris V des locaux en sous-sol en état permettant à la locataire de reprendre son activité.
Or le juge de la mise en état a subordonné la fin de la mesure provisoire de réduction des loyers à cette double condition de restitution des locaux en état de permettre la reprise de l’activité.


Dès lors, la demande de provision de la société Akelius Paris V se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée. 



Sur les demandes reconventionnelles de la société Grand Point Daumesnil 

A titre liminaire, il sera relevé que si la société Grand Point Daumesnil formule dans a sa motivation une demande de transport sur les lieux, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En tout état de cause, une mesure d’expertise ayant d’ores et déjà été diligentée, il n’appartient pas au juge de la mise en état de décider, à ce stade, de la nécessité de compléter cette mesure par une autre mesure d’instruction -en l’occurrence un transport sur les lieux- ce qui suppose une analyse approfondie des faits de la cause qui relèvent d’une appréciation de la compétence du tribunal saisi au fond.


Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte et les demandes de provisions formées à titre subsidiaire de ce chef

En application des dispositions de l’article 771 ancien du code de procédure civile applicable en l’espèce, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(...)
4. Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées (...)”

 La société Grand Point Daumesnil demande au juge de la mise en état d’enjoindre à la société Akelius Paris V d’avoir, sous astreinte, à : 
* procéder à la réfection du local selon le dernier devis transmis par la société Grand Point Daumesnil à M.l’expert, 
* déposer les canalisations et les coffrages non autorisés et non identiques à l’état des lieux du sous-sol avant les travaux, 
* rouvrir le sous-sol avec le rez-de-chaussée de l’institut, 
* remettre en état le rez-de-chaussée, 
* prendre en charge le réemménagement du mobilier et du matériel de la société Grand Point Daumesnil , qu’elle lui avait demandé de faire déménager pour pouvoir procéder à ses travaux dans le sous-sol de l’institut. 

A défaut, la société Grand Point Daumesnil sollicite la condamnation sous astreinte de la société Akelius Paris V à régler une provision de 132.828,90 euros HT, au titre du devis de remise en état du sous-sol transmis à l’expert le 22 janvier 2020, outre 9.298 euros HT au titre des honoraires du maître d’œuvre (7% du montant des travaux).

Au soutien de ses demandes, la société Grand Point Daumesnil fait valoir pour l’essentiel que la situation lui est particulièrement préjudiciable; que M. [F] a relevé dans son rapport “que les locaux ont été rapidement rendus, impropres à leur destination, que la situation est extrêmement grave et que les préjudices perdurent”, tout en qualifiant les travaux de réfection opérés par la société Akelius Paris V de “rapiéçage”.





La société Akelius Paris V réplique qu’elle a déjà procédé aux travaux de remise en état des locaux loués tels que préconisés par l’expert judiciaire ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat du 12 février 2021 et qu’à titre de conciliation, elle a déjà proposé d’effectuer des travaux d’ouverture entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de sorte que le personnel de l’institut et la clientèle de l’institut puisse accéder aux sanitaires et à l’ensemble du sous-sol des locaux loués, ce que la société Grand Point Daumesnil a refusé en conditionnant cette intervention à la remise en état d’au moins trois cabines au sous-sol et à la prise du réemménagement ou, à défaut, à lui verser le montant des travaux objets de devis.

La société Akelius Paris V déclarant maintenir la proposition de faire effectuer des travaux d’ouverture sus visée devant le juge de la mise en état il sera constaté son accord sur ce point et, partant, de faire droit à la demande de la société Grand Point Daumesnil visant à voir ordonner à la bailleresse à faire rouvrir à ses frais le sous-sol avec le rez-de-chaussée de l’institut. Il ne sera pas ordonné d’astreinte en l’espèce, eu égard à la proposition de la société Akelius Paris V déjà présentée à la société Grand Point Daumesnil, et réitérée dans le cadre du présent incident.

S’agissant des autres travaux dont l’exécution est sollicitée par la société Grand Point Daumesnil, il résulte de tous les développements qui précèdent que les demandes de la cette dernière, qui nécessitent une analyse approfondie du rapport de l’expert judiciaire, des travaux d’ores et déjà réalisés et de l’imputabilité des travaux restant éventuellement à diligenter, échappent au pouvoir du juge de la mise en état et relèvent d’un débat devant le tribunal, sauf à priver le débat au fond de tout objet.

Ces demandes seront donc rejetées, comme le seront les demandes de provisions formées à titre subsidiaire, qui se heurtent à une contestation sérieuse. 


Sur la demande de réduction des loyers

La société Grand Point Daumesnil sollicite la réduction du loyer, au prorata des surfaces qu’elle soutient être rendues indisponibles par la faute du bailleur, de la manière suivante :

* du 8 septembre 2019 au 25 avril 2023 : à hauteur de la totalité du sous-sol, soit 93,68 m² sur les 114,76 m² du local ; ce qui représente une réduction de loyers et charges de 82 % ; 
* à compter du 25 avril 2023, date de la restitution de l’appartement 113, et jusqu’à la restitution effective du sous-sol, une fois celui-ci rénové, les canalisations non autorisées déposées, le passage rouvert vers le rez-de chaussée, le rez-de-chaussée remis en état et le mobilier/matériel réinstallé, aux frais et sous la responsabilité du bailleur : à hauteur de 90% du montant du loyer, pour les 20 m2/120 m2 sans WC et sans eau chaude exploitables du local. 
Ce jusqu’à ce qu’il en soit décidé autrement par le tribunal saisi au fond.

A défaut de d’ores et déjà établir que le sous-sol reste totalement inexploitable, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, étant entendu que subsiste la réduction de loyers à hauteur de 50% décidée par le juge de la mise en état dans son ordonnance rendue le 16 juillet 2020, seul le tribunal statuant au fond ayant le pouvoir d’apprécier si et quand la société locataire a ou aura récupéré des locaux en sous-sol rénovés lui permettant de reprendre une exploitation de son activité.

La demande formée de ce chef par la société Grand Point Daumesnil sera donc rejetée.






Sur la demande de provision au titre des préjudices subis

La société Grand Point Daumesnil réclame la condamnation de la société Akelius Paris V à lui régler une provision de 559.500 euros à valoir sur son préjudice, ainsi qu’une condamnation à lui régler une provision mensuelle de 3 880 euros à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la réfection du sous-sol de l’institut et du réaménagement des matériels dans les termes retenus par MM. [F] et [V].

La société Akelius Paris V s’oppose à ces demandes de provision, faisant exposer à titre principal qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse, puisque se fondant sur une seule des quatre hypothèses d’évaluation proposées par l’expert M. [V], la plus élevée. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le rapport financier de l’expert M. [V] repris par l’expert M. [F] est globalement contestable (outre la prise en compte ou non du devis et la date de fin du préjudice) et ce notamment parce que, l’expert [V] n’a pas tenu compte, pour la perte d’exploitation (soit le plus gros poste de préjudice), de la situation pendant laquelle la société Grand Point Daumesnil exploitait deux établissements distincts jusqu’à 2013.
La bailleresse demande au juge de la mise en état, si par extraordinaire il était alloué à la société Grand Point Daumesnil une provision à faire valoir sur son prétendu préjudice, d’ordonner la compensation de ladite provision avec la provision allouée à la société Akelius Paris V d’un montant de 102 .583 euros à parfaire au titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement n°113, au titre des travaux de remise en état de l’appartement, et au titre des loyers impayés depuis le 13 février 2021.

Dans son rapport établi le 19 octobre 2023, M. [V], expert comptable sapiteur, évoque plusieurs hypothèses, reprises par M. [F] dans son rapport du 29 février 2024 comme suit :
* Hypothèse 1, le préjudice continue à courir, l’estimation est faite au 31 mai 2023 (le préjudice mensuel au titre de la perte d’exploitation qui continue à exister au-delà du 31 mai 2023 est en outre mentionné en page 361) : 542. 247,45 euros outre 3 880 euros mensuel, 
* Hypothèse 2, le préjudice à pris fin à la remise des clés en février 2021 et prise en compte du devis de remise en état : 404.410,11 euros
*Hypothèse 3 : absence de prise en compte du devis de remise en état et le préjudice continue à courir : 414.370,12 euros,
*Hypothèse 4 : absence de prise en compte du devis de remise en état et le préjudice ne court plus depuis février 2021 : 276.532,78 euros.

Ces hypothèses reposent cependant sur un rapport dont les conclusions sont contestées par la société Akelius Paris V, et qui devra être soumis à la discussion des parties devant le tribunal saisi au fond. L’évaluation des éventuels préjudices dont se prévaut la société Grand Point Daumesnil nécessite en effet une analyse approfondie des pièces du dossier, et notamment des rapports d’expertise, ainsi que des arguments et moyens des parties.
Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande provisionnelle de dommages et intérêts présentée devant le juge de la mise en état, qui excède ses pouvoirs. 


Sur la demande relative à la communication des justificatifs des régularisation des charges

En application des dispositions de l’article 763 ancien du code de procédure civile, “l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée.
Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces.




Il peut entendre les avocats et leur faire toutes communications utiles. Il peut également, si besoin est, leur adresser des injonctions.”

L’article 770 du même code dans sa version applicable à la cause prévoit que “le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces.”

Aux termes des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, “les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense”.

Si la communication des pièces n’est pas faite spontanément entre les parties, il peut être demandé au juge de la mise en état d’enjoindre cette communication sur le fondement des articles 132 et 133 du code de procédure civile.
Toutefois, cette communication forcée ne vise que les pièces sur lesquelles les parties entendent fonder leurs prétentions.

Par ailleurs, en application de l’article 11 du code de procédure civile si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte ; il peut à la même requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Si ces dispositions autorisent une partie à solliciter du juge la production de pièces dont elle entend faire état, pour autant, le juge de la mise en état ne saurait faire droit à une demande de production ou d’obtention de pièces qu’à la triple condition :
- que l’existence des pièces dont la production ou l’obtention est demandée soit vraisemblable et que la demande soit accompagnée de précisions suffisantes permettant d’identifier les pièces, 
- que ces pièces soient utiles à la solution du litige, 
- que leur production ou obtention ne se heurte à aucun motif légitime.

En l’espèce, la société Grand Point Daumesnil demande au juge de la mise en état de condamner la société Akelius Paris V à fournir les justificatifs des charges, année par année et depuis qu’elle a acheté l’immeuble en février 2015, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du 10e jour de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle n’explicite pas plus sa demande, laquelle est particulièrement générale et imprécise. 

Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.


Sur les autres demandes 

Les dépens, qui suivront le sort de ceux liés à l’instance principale, seront réservés.

La société Akelius Paris V, à l’origine du présent incident, sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche, l’équité commande de la condamner à payer à la société Grand Point Daumesnil la somme de 2.500 euros sur ce même fondement.







PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les demandes de provisions de la société Akelius Paris V dirigées contre la société Grand Point Daumesnil,

Constate l’accord express de la société Akelius Paris V pour faire procéder à ses frais aux travaux de réouverture du sous-sol avec le rez-de-chaussée de l’institut, 

Rejette les demandes de la société Grand Point Daumesnil visant à obtenir la condamnation de la société Akelius Paris V à faire procéder aux autres travaux sous astreinte,

Déboute la société Grand Point Daumesnil de sa demande de réduction des loyers et charges,

Rappelle que la réduction des loyers et charges ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juillet 2020 a toujours vocation à s’appliquer,

Déboute la société Grand Point Daumesnil de sa demande de provision sur dommages et intérêts,

Rejette la demande de communication de pièces de la société Grand Point Daumesnil,

Condamne la société Akelius Paris V à payer à la société Grand Point D