Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Rémy HUERRE 
Monsieur [K] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Aurore LAFAYE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00214 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WYV

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 04 juillet 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [H], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [T], 
Madame [Z] [B]-[T], 
demeurant ensemble [Adresse 3]
représentés par Me Aurore LAFAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0513

Monsieur [K] [B], non comparant
demeurant [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffière

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00214 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WYV


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2017, Madame [G] [H] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2090 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [K] [B].

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9319,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 26 septembre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] le 3 octobre 2023.

Par assignations des 29 novembre et 6 décembre 2023, Madame [G] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] et obtenir leur condamnation solidaire avec Monsieur [K] [B] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11469,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.


À l'audience du 29 mai 2024, Madame [G] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l’exception de la demande en paiement de l’arriéré locatif et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] s’opposent aux demandes et demandent reconventionnellement la condamnation in solidum ou solidaire de Madame [G] [H] et du cabinet Prunier mandataire immobilier à leur payer la somme de 1824,45 euros en remboursement des travaux réalisés dans le logement, à faire réaliser sous astreinte des travaux de remplacement de la fenêtre fuyarde de leur logement et des travaux de peinture des revêtements des murs et plafonds endommagés par des dégâts des eaux et à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [K] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes à l’encontre du cabinet Prunier
Madame [G] [H] a introduit l’instance en son nom, et est représentée à l’instance par son conseil, la mention de la représentation par son agence immobilière sur l’assignation étant sans incidence sur cette qualité dès lors qu’elle est bien mentionnée à l’assignation comme demanderesse et qu’une agence immobilière ne peut représenter un bailleur en justice, les seules personnes pouvant représenter une partie à l’instance étant celles désignées par l’article 762 du code de procédure civile.

Le cabinet Prunier qui n’a pas été assigné en intervention forcée par les défendeurs conformément à l’article 68 du code de procédure civile n’est donc pas partie à l’instance, sa mention sur l’assignation comme représentant de Madame [G] [H] demanderesse selon les modalités rappelées ci-dessus étant dépourvue de valeur juridique et ne permettant pas de caractériser sa comparution personnelle aux côtés de Madame [G] [H].

En conséquence, l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] à l’encontre du cabinet Prunier mandataire de Madame [G] [H] sont irrecevables.


2. Sur la demande de résiliation du bail 
 
2.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [G] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9319,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2023.

Toutefois, la dette locative a été réglée en intégralité le 31 janvier 2024. Or le paiement total de la dette avant la décision judiciaire rend sans objet le pouvoir du juge d’accorder même d’office des délais de paiement en application l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire, et ne saurait entraîner en l’espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l’a pas réglée.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au motif du défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion sont rejetées. 

2.3. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. 
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, si l’historique des paiements fait ressortir que depuis la conclusion du bail, Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] règlent régulièrement leur loyer très tardivement, alors que le loyer est exigible le 1er de chaque mois, et qu’ils ont laissé plusieurs fois un ou plusieurs loyers impayés durant un ou plusieurs mois, le règlement total de la dette avant l’audience et le paiement régulier du loyer trois mois consécutifs avant l’audience permet de retenir que le manquement caractérisé de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] à leur obligation contractuelle de régler le loyer mensuel au terme convenu ne constitue pour autant pas un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées.

Il est rappelé à Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] la nécessité à l’avenir de régler impérativement le loyer mensuel au terme convenu.

Sur la demande de travaux
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser notamment que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. 
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] sollicitent la mise en œuvre de travaux de remise en état des revêtements liés à divers dégâts des eaux subis dans les lieux et le remplacement d’une fenêtre non étanche à la pluie.

Les photographies produites notamment dans le procès verbal de constat de commissaire de justice du 18 avril 2024 et les échanges de mails entre les locataires et le gestionnaire permettent d’établir que la fenêtre fuit de manière conséquente dégradant les revêtements muraux et le sol alentour.

L’absence d’étanchéité d’une fenêtre à l’eau caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire un logement décent et Madame [G] [H] a été informée du désordre le 18 février 2022, le 12 avril 2023, et le 10 mars 2024. De plus, une réparation entreprise par Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] en janvier 2023 selon la facture versée au débat n’a pas mis fin à la fuite.

En conséquence, Madame [G] [H] sera condamnée à faire remplacer la fenêtre dans les conditions prévues au dispositif de la décision.

S’agissant en revanche de la demande de remise en état des revêtements suite à des dégâts des eaux qui seraient survenus en 2017 et 2020, Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] qui justifient avoir signalé ces dégradations à Madame [G] [H] en octobre 2021 et novembre 2021 et avoir sollicité des travaux de peinture, ne produisent aucun élément d’appréciation objectif sur l’origine de ces dégâts des eaux. En l’absence de tout élément d’appréciation sur l’origine des désordres et son extériorité aux locataires, seule la matérialité des désordres étant établie par les photographies produites, leur demande de travaux à ce titre est rejetée. 

Sur la demande de remboursement des travaux exécutés dans le logement
La demande en remboursement des factures exposées en 2019 et 2020 est irrecevable compte tenu de la prescription triennale soulevée par la bailleresse.

S’agissant des autres factures, la création d’une étanchéité à l’eau extérieure sur une fenêtre en janvier 2023 ne constitue pas une menue réparation à la charge du locataire mais relève de l’obligation d’entretien du bailleur. De même, la mise en place d’un vase d’expansion externe en raison de la capacité insuffisante de la chaudière et le remplacement du circulateur en novembre 2023 relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur.

Or le bailleur était informé de la fuite de la fenêtre lors de la réparation faite en janvier 2023 et avait été informé en 2021 de dysfonctionnements de la chaudière. Ainsi, en l’absence d’intervention du bailleur, et compte tenu de l’urgence attachée à ces réparations destinées à mettre fin à une infiltration d’eau et au dysfonctionnement d’une chaudière en période hivernale et relevant de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent, Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] sont fondés à obtenir le remboursement de ces réparations en l’absence de demande d’autorisation préalable au bailleur de faire réaliser ces travaux. 

Madame [G] [H] sera condamnée en conséquence à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] la somme de 1384,45 euros en remboursement des factures.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances du litige justifient de mettre les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] solidairement, limités au coût des assignations et des commandements de payer du 12 septembre 2023 et de leur dénonciation à la caution, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] à l’encontre de la société CABINET PRUNIER irrecevables,

DEBOUTE Madame [G] [H] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DECLARE les demandes de Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] en remboursement des factures exposées en 2019 et 2020 irrecevables,

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] la somme de 1384,45 euros au titre des factures exposées en 2023,

CONDAMNE Madame [G] [H] à faire remplacer la fenêtre fuyarde du logement dans un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement, à peine d’une astreinte passé ce délai provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] et Madame [Z] [B]-[T] solidairement aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer du 13 septembre 2023 et de leur dénonciation à la caution et celui des assignations du 29 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge