Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/03895
N° Portalis 352J-W-B7H-CZF25


N° MINUTE : 


Assignation du :
15 Mars 2023






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260


DÉFENDERESSE

La société FONCIERE SPL
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Annabel BOUBLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0661



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.


Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03895 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF25


DÉBATS

A l’audience publique du 28 Mars 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La société FONCIERE SPL est propriétaire des lots de copropriété n° 414, 422 et 448 dans un immeuble situé au [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société FONCIERE SPL de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner la société FONCIERE SPL en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 12 octobre 2023.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

- Condamner la société FONCIERE SPL au paiement de la somme de 34.593,75 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés dus sur la période allant du 1er juin 2021 au 21 février 2023, appel de travaux du 15 janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance ; 

- Condamner la société FONCIERE SPL au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Condamner la société FONCIERE SPL au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l'assignation ainsi que du jugement à intervenir ;

- Condamner la société FONCIERE SPL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ; 

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement citée à domicile, la société FONCIERE SPL n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que le dispositif contient une erreur purement matérielle en ce qu'il comprend une demande principale en paiement de la somme de 34.593,75 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés dus sur la période allant du 1er juin 2021 au 21 février 2023, alors qu'il résulte des moyens de l'assignation que la somme demandée est de 34.593, 43 €.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A - Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.



Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03895 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF25


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la société FONCIERE SPL est propriétaire des lots n° 414, 422 et 448 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2020, 21 mars 2021, 6 octobre 2021 et 5 décembre 2022 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires), par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 et 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023, et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) ;

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) ;

- un décompte de créance actualisé au 21 février 2023 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société FONCIERE SPL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 34.125,43 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés dus sur la période allant du 1er juin 2021 au 21 février 2023, appel charges du premier trimestre 2023 inclus et appels de travaux du 15 janvier 2023 inclus. 

La société fonciere SPL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l'assignation en date du 15 mars 2023. 

B - Au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 468 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure par courrier d'avocat du 2 janvier 2023 et du 27 juin 2022 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais de " suivi avocat " du 21 décembre 2021 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) ne sont pas justifiés. Il est à cet égard relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de " diligences exceptionnelles ", non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, la société FONCIERE SPL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 312 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance avec intérêt aux taux légal à compter de l'assignation en date du 15 mars 2023. 

C - Sur la demande de capitalisation des intérêts : 

Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).



Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03895 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF25


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société FONCIERE SPL de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que LA SOCIÉTÉ FONCIERE SPL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er juin 2021.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société FONCIERE SPL a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société FONCIERE SPL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société FONCIERE SPL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société FONCIERE SPL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

- 34.125,43 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés dus sur la période allant du 1er juin 2021 au 21 février 2023, appel de charges du premier trimestre 2023 inclus et appels de travaux du 15 janvier 2023 inclus, avec intérêt aux taux légal à compter de l'assignation en date du 15 mars 2023 ;

- 312 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt aux taux légal à compter de l'assignation en date du 15 mars 2023 ;

- 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; 
 
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société FONCIERE SPL aux entiers dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses autres demandes plus amples ou contraires. 

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente