Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/57089 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23FC

N°: 1

Assignation du :
25 avril 2022




EXPERTISE[1]

[1] 2+1 expert 
Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 04 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR 

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) représenté par son syndic, le cabinet PROJET IMMOBILIER 
[Adresse 9] 
[Localité 11] 

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS - #D0502

DEFENDERESSE

LA S.A.S. FONCIERE LINCOLN (anciennement dénommée FONCIERE MES DEMOISELLES)
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par la SAS ASTRUC AVOCATS représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235









Avec dénonciation de la procédure à : 

Madame [O] [V] En sa qualité de présidente de la société FONCIERE LINCOLN 
[Adresse 5]
[Localité 13]

représentées par la SAS ASTRUC AVOCATS représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235

DÉBATS
A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier

Par acte délivré à la société La Foncière Mes Demoiselles et dénoncé à sa représentante légale, Mme [O] [V], le 25 avril 2023, enregistré sous le numéro de RG 22/54306, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] 20ème a fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, la société La Foncière Mes Demoiselles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir :

“A titre principal, 
 
CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à déposer le conduit d’extraction de la façade sur cour de l’immeuble et évacuer le restant de l’ancien conduit d’extraction en amiante. 
 
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à l’enlèvement intégral des deux conduits d’extraction.

A titre subsidiaire,

AUTORISER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) à faire procéder à la dépose du conduit d’extraction de la façade sur cour de l’immeuble et évacuer le restant de l’ancien conduit d’extraction en amiante, assisté d’un huissier et avec le concours de la force publique si nécessaire. 
 
En tout état de cause, 
 
CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive. 
 
CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile”. 
 
L’affaire a fait l’objet d’une décision de radiation à l’audience du 10 novembre 2022.

Les parties sont entrées en médiation mais la médiation n’a pas abouti.

Le demandeur a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle, lequel a été ordonné à l’audience du 30 octobre 2023, sous le numéro de RG 23/57089.

A l’audience de renvoi du 03 juin 2024, le requérant, représenté par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées et tendant à voir :

“A titre principal, 
- DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions. 
 
- DEBOUTER la société LA FONCIERE LINCOLN de l’ensemble de ses demandes. 
 
Par conséquent, 
- CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à déposer le conduit d’extraction de la façade sur cour de l’immeuble, et le cas échéant, évacuer le restant de l’ancien conduit d’extraction en amiante. 
 
- CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à exécuter les travaux pour la fourniture et la pose d’un système d’extraction à charbon actif en cuisine dans son local suivant le devis de la société HYGIENE QUALITE CONTROLE du 17 mai 2023 ou tout autre devis équivalent. 
 
- CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à exécuter les travaux pour la pose d’une étanchéité au sol dans le local suivant le devis de la société ADR RENOVATION du 16 mai 2023 ou tout autre devis équivalent. 
 
- ASSORTIR ces condamnations d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à l’enlèvement intégral des deux conduits d’extraction, de l’installation effective tant de la hotte à charbon que l’étanchéité au sol de la cuisine, justificatifs à l’appui. 
 
 A titre subsidiaire, 
 - DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président avec la mission suivante: 
 
- Se rendre sur place ; 
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
- Entendre les parties en leurs observations, et le cas échéant, tout sachant ; 
- Visiter les lieux ; 
- Examiner les désordres allégués par le demandeur notamment le conduit d’extraction 
posé sur la façade de l’immeuble et la structure du plancher haut des caves ; 

- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la 
juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ; 
- Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s'agit. 
 
En cas d'urgence reconnue par l'Expert, 
- Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût des travaux ; 
- Dire que l'expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS. 
 
 En tout état de cause, 
 - CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive. 
- CONDAMNER la société LA FONCIERE MES DEMOISELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile”. 

Le syndicat des copropriétaires expose que la société en défense est propriétaire des lots n° 11 et 20 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 7], donnés en location à la société CROUSTI POULET, y exploitant une activité de restauration rapide ; que cette société a entrepris en février 2022 des travaux de dépose d’un ancien conduit contenant de l’amiante et de pose d’un nouveau conduit d’un diamètre supérieur sur la façade sur cour de l’immeuble et d’un moteur d’extraction, sans autorisation de la copropriété et occasionnant des nuisances sonores et olfactives. Il ajoute que le 30 septembre 2022, une recherche de fuite confiée à un plombier a révélé une absence d’étanchéité au niveau du sol de la cuisine du local loué ; que la société ENEDIS a par ailleurs coupé l’alimentation électrique en novembre 2022, en raison d’infiltrations abondantes en provenance de ce local sur les panneaux électriques situés en dessous dans la cave et d’un danger d’électrocution et d’incendie ; qu’il a pu constater l’absence de raccordement du caniveau situé dans le local à aucune évacuation et l’absence d’étanchéité sous le carrelage du local ; qu’il a mis en demeure à plusieurs reprises la société défenderesse d’avoir à faire réaliser la réfection de l’étanchéité du local ; que des sinistres d’incendie et d’infiltrations se sont produits dans le local au cours de l’année 2023 ; que la société défenderesse a communiqué à son syndic des devis pour la fourniture et pose d’un système d’extraction à charbon actif et de pose d’une étanchéité au sol dans le local, sans pour autant réaliser lesdits travaux depuis 2023. Il affirme que la demande de mise hors de cause de Mme [V] est sans objet en l’absence de demande à son encontre. Il demande la dépose du conduit d’extraction posé en façade sans autorisation et occasionnant des nuisances sonores et olfactives, lesquelles violations du réglement de copropriété constituent un trouble manifestement illicite, ainsi que la dépose de l’ancien conduit amianté, en présence d’une solution alternative d’extraction à charbon actif en partie privative ne nécessitant aucune autorisation et dont il est également demandé l’exécution. Il allègue que les dégradations du plancher haut de la cave et la dangerosité des installations qui s’y trouvent, en raison des infiltrations par le sol du local loué, persistent. Il fait valoir la nécessité de prévenir un dommage imminent et de mettre fin à un trouble manifestement illicite, en ordonnant la réalisation de l’étanchéité du sol du local litigieux afin de pouvoir étudier la structure du plancher haut des caves sans risque d’électrocution ou effondrement et ainsi sécuriser la structure. Il demande à défaut d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, en raison de l’urgence d’ordre sécuritaire, à constater les désordres et déterminer leur origine, les responsabilités et les travaux de remise en état. Il demande l’allocation de dommages et intérêts devant la résistance abusive de la société défenderesse malgré les démarches entreprises en demande.

La société FONCIERE LINCOLN, anciennement dénommée La Foncière Mes Demoiselles, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées, au visa des articles 1240, 1353 du code civil, 9, 15, 484, 834, 835 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, en sollicitant :

“Recevant la société LA FONCIERE LINCOLN, anciennement dénommée FONCIERE MES DEMOISELLES, en ses demandes, fins et conclusions, 
Y faisant droit, 
- DECLARER Madame [O] [V] hors de cause
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A tout le moins, 
- Le RENVOYER à mieux se pourvoir au fond,
- CONDAMNER la copropriété au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des dépens, 
- DIRE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société
FONCIERE LINCOLN sera dispensée de toute participation aux frais occasionnés par la présente instance”.

La société défenderesse expose que le local commercial dont elle est propriétaire était doté d’un conduit d’extraction en façade sur cour de l’immeuble ; qu’elle a fait exécuter des travaux de mise aux normes de ce conduit après déclaration de travaux en Mairie et que sa locataire a traité les infiltrations en provenance de son exploitation ; qu’elle a adressé des devis de réfection de l’étanchéité du local et d’installation d’une hotte à charbon dans une perspective de règlement amiable du litige ; que le syndic de copropriété n’a pas donné son accord pour lesdits travaux malgré la sollicitation adressée en ce sens. Elle sollicite la mise hors de cause de sa présidente assignée à tort. Elle conteste la démonstration de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un risque de dommage imminent justifiant la dépose dans l’urgence du conduit d’extraction quant à la réalisation de travaux soit touchant les parties communes et nécessitant une autorisation de la copropriété soit exposant les copropriétaires à un risque de circulation d’amiante. Elle soutient en outre que le syndicat des copropriétaires ne peut pas imposer des travaux dans les parties privatives, en l’absence de démonstration d’un risque persistant ou d’une détérioration subie en parties communes. Elle fait valoir l’absence de dénonciation d’infiltrations depuis octobre 2023 et le défaut de preuve d’un risque d’incendie. Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré la pose du moteur de l’extraction sur la toiture ni les nuisances sonores et olfactives en lien avec l’installation d’extraction. Elle ajoute que le syndicat n’a pas été habilité à effectuer des travaux en parties privatives dans les conditions et cas prévus à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1975 et ne peut pas la contraindre à faire exécuter les devis présentés dans un cadre amiable. Elle conclut à l’absence de motif légitime d’ordonner une expertise judiciaire en l’absence de désordres. Elle conteste enfin toute résistance abusive à l’occasion notamment du processus de médiation mené par les parties et n’ayant pas abouti. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE :

A titre liminaire, il sera observé l’absence de demande présentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [V], à laquelle l’assignation initiale est dite dénoncée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de mise hors de cause de Mme [V], représentante légale de la société demanderesse.

Sur les demandes d’injonction de réaliser des travaux sous astreinte et tendant subsidiairement à voir ordonner une expertise judiciaire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du même code, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.


Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.


L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En application de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”. 

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

- Sur la demande tendant à voir ordonner la dépose du conduit d’extraction, l’évacuation du restant de l’ancien conduit d’extraction en amiante et l’exécution de travaux pour la fourniture et la pose d’un système d’extraction à charbon actif en cuisine dans son local suivant le devis de la société HYGIENE QUALITE CONTROLE du 17 mai 2023 ou tout autre devis équivalent :
 


En l’espèce, il est établi que la société La Foncière Mes Demoiselles, désormais dénommée FONCIERE LINCOLN, est propriétaire des lots n° 11 et 20 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7], lesquels sont constitués selon l’état de division, d’une boutique à droite de la porte d’entrée au rez-de-chaussée et d’une cave au sous-sol. Les locaux du rez-de-chaussée sont exploités par l’enseigne CROUSTI POULET.

Selon le règlement de copropriété, les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, les cloisons séparatives des lots, les couvertures des immeubles, les souches de cheminée (article 3).

Selon procès-verbal de constat du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires a fait constater la présence d’un conduit en inox nouvellement posé en façade, obstruant une partie de la toiture et l’emplacement d’une fenêtre de toit ; que le conduit en toiture est posé à moins de 8 mètres du velux le plus proche ; que dans la cour intérieure de l’immeuble et au niveau du rez-de-chaussée, la bouche de sortie du conduit inox s’interrompt en hauteur à plus d’un mètre du sol ; qu’au sol, un reste de la bouche de réception du précédent conduit amiante est présent. L’huissier de justice constate des débris à l’intérieur de ce conduit.

Par courrier recommandé adressé à la société défenderesse le 10 février 2011, le syndic de copropriété en exercice a demandé la cessation des travaux sur le conduit d’extraction et sa dépose, la production du bon de retrait des matériaux fibro amiantés, la justification des autorisations administratives délivrées par la Mairie de [Localité 16]. Il y expose que le conduit d’extraction installé en façade sur cour, modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, sans précaution liée au chantier de désamiantage et sans autorisation de la copropriété, en termes de visibilité depuis les fenêtres, de sortie en toiture en contradiction avec les travaux votés en assemblée générale (vélux en toiture) et sans garantie pour la gène olfactive et acoustique.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2022 que les copropriétaires ont été avisés que le nouveau conduit est d’un diamètre environ du double du tuyau retiré et peint en blanc et implanté très près des fenêtres des logements attenants, constituant une gêne visuelle, posant des problèmes en sortie de toiture et à l’origine de nuisances sonores qualifiées d’intolérables. Il était évoqué une procédure de dépose de la ventilation en référé et un recours gracieux à l’encontre de la déclaration administrative de travaux.

Aux termes du procès-verbal de constat du 29 mai 2024, la gaine de ventilation fixée en façade est toujours présente.





Il est enfin produit en demande un signalement de nuisances sonores et olfactives provenant d’un local professionnel, effectué les 23 mars et 8 avril 2024, mentionnant des bruits de climatisation, VMC, groupe froid, odeur de friture et de cuisine émanant du restaurant Crousti Poulet au [Adresse 7].

La société défenderesse communique notamment :
- un arrêté du 19 avril 2002 de la Maire de [Localité 16] mentionnant l’absence d’opposition à l’exécution des travaux déclarés pour la création d’un conduit d’extraction (acier inox 315 mm) le long de la façade sur cour et son positionnement dans un boisseau maçonné carré ou rectangulaire de même teinte que la façade afin de respecter le style architectural de l’immeuble et la qualité du site;
- une facture de la société E.I Hygiène Qualité Control, du 8 février 2022 comportant la dépose et l’enlèvement d’une gaine en fibrociment, la fourniture et la pose d’un conduit en acier galvanisé de type M01 de diamètre 315 mm à l’aide de colliers renforcés sur approximativement 25 mètres,
- un devis pour la fourniture et la pose d’un système d’extraction à charbon actif en cuisine, en date du 17 mai 2023 et signé par la gérante de la société défenderesse le même jour.

Il se déduit des éléments produits que la société FONCIERE LINCOLN a fait procéder à des travaux de dépose d’une ancienne gaine en fibrociment courant le long de la façade sur cour de l’immeuble et desservant son local puis de pose d’un conduit désormais en inox ayant nécessité la fixation de six supports en métal par percement de la façade sur cour de l’immeuble en copropriété. Le nouveau conduit en inox, de couleur grise métallique, n’est pas en outre inclus dans un boisseau de même teinte que la façade en blanc tel qu’évoqué par l’arrêté municipal de non-opposition à travaux.

Dès lors, il est évident que ces travaux ont modifié l’aspect de la façade, quant à la nature du conduit, sa dimension, sa fixation et sa teinte, et nécessité de nouveaux percements pour sa fixation en façade. Ils devaient par conséquent être préalablement autorisés par l’assemblée des copropriétaires.

En procèdant unilatéralement pour des besoins privatifs à des travaux modificatifs en façade et en toiture, obstruant une partie de la toiture et l’emplacement d’une fenêtre de toit, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, la société défenderesse a violé manifestement le règlement de copropriété et les dispositions des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et commis un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Ledit conduit perdure en façade malgré la mise en demeure de procéder à sa dépose, et alors que la société défenderesse a accepté en 2023, un devis pour la fourniture et pose d’un système d’extraction à charbon actif en cuisine.


Il convient donc d’ordonner à la société FONCIERE LINCOLN de faire procéder à la dépose de l’installation de gaine d’extraction en inox installé en toiture et en façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 17], dans les conditions prévues au dispositif de la décision.

En revanche, le seul constat du 10 février 2022 ne permet pas de déterminer de manière évidente si le restant de conduit en amiante évoqué en demande, se situe en partie commune ou partie privative s’agissant d’une bouche de réception du conduit. Il n’est par ailleurs communiqué aucun avis technique sur ce point. Le demandeur ne peut pas palier la carence dans l’administration de la charge de la preuve au moyen de l’expertise sollicitée à titre subsidiaire.

De même, la demande tendant à voir ordonner l’installation en partie privative d’un système d’extraction avec filtre à charbon excède les prévisions des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et n’apparaît pas une mesure proportionnée destinée à mettre fin au seul trouble manifestement illicite constitué par la pose sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires du conduit d’extraction en façade et en toiture de l’immeuble.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires.

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur ces demandes. 

Au vu de la persistance de l’installation en façade du conduit d’extraction en inox malgré les contacts établis par le syndic de copropriété et l’absence de dépose de l’installation après la mise en demeure adressée, une astreinte sera ordonnée afin d'assurer l'effectivité de la décision dans les termes du dispositif.


- Sur la demande tendant à voir exécuter les travaux pour la pose d’une étanchéité au sol dans le local suivant le devis de la société ADR RENOVATION du 16 mai 2023 ou tout autre devis équivalent. 
 
Le syndicat des copropriétaires communique pour justifier de désordres d’infiltrations d’eau affectant les parties communes :

- un rapport d’intervention de la société FAURE du 30 septembre 2022, constatant une fuite active depuis le plafond de la cave de l’immeuble du [Adresse 7], ainsi qu’une fuite active sur l’alimentation eau froide au niveau d’un raccord dans la cuisine du local du rez de chaussée à l’aplomb de la fuite, ainsi qu’une absence d’étanchéité au niveau du sol de la cuisine.






- un procès-verbal de constat du 30 novembre 2022, mentionnant que le sol de la cave est imbibé d’eau et que de l’eau goutte à travers le plafond et perle sur les murs ; que le sol imbibé par l’eau à proximité du tableau électrique forme une sorte de boue ; que les conduits électriques sont mouillés ; qu’à la suite d’une intervention d’ENEDIS, la veille, le tableau électrique de l’immeuble est sous scellé “installation sous tension danger de mort” ; que des traces de fuites et d’écoulement d’eau sont visibles sur les murs de la cave et notamment autour de l’alimentation électrique de l’immeuble ; qu’après remise en marche de la vanne d’alimentation d’eau du commerce Crousti Poulet, des gouttes perlent à travers le plafond.
- un courrier de mise en demeure adressée par le syndic en exercice à la société défenderesse , le 30 novembre 2022, lui demandant d’enjoindre à son preneur à bail de ne pas remettre en route le compteur, tant que les travaux de réparation de la fuite d’eau ne seront pas réalisés par le gérant au vu du risque d’incendie, ainsi que de faire procéder à sa charge, à des travaux de création d’une étanchéité du sol du local avec évacuation des eaux dans les règles de l’art par un professionnel mandaté par le syndic;
- un courrier de mise en demeure du conseil du demandeur adressé à la société FONCIERE LINCOLN, en date du 4 janvier 2023, demandant de procéder à tous les travaux de réfection d’étanchéité du sol du local commercial ;
- un rapport de visite de chantier du 1er décembre 2022 de la société XXM CONSULTING, mentionnant la nécessité de refaire le branchement du réseau de vidange des évacuations de la cuisine à la colonne d’eau de l’immeuble dans les règles de l’art et de réaliser une étanchéité sous carrelage ;
- un nouveau rapport de la même société, mentionnant un nouveau dégât des eaux au mois de janvier 2023, endommageant les caves de l’immeuble et ayant nécessité une intervention de l’entreprise de plomberie [S], le 25 janvier 2023 pour réparation, après avoir constaté au 21 décembre 2022, la condamnation du caniveau par l’exploitant, son rebouchage et son carrelage ainsi que la réfection du réseau en cuivre de distribution, puis au 2 janvier 2023, la réalisation de travaux par la société [S] de réfection du réseau de distribution eau chaude eau froide, une recherche de fuites détectées et réparées, un test d’étanchéité positif avec mise en eau du réseau de vidange, un test d’étanchéité positif du siphon ;
- un rapport d’intervention des sapeurs pompiers du 21 septembre 2023 pour départ de feu dans une cuisine à l’adresse des lieux litigieux ; 










- un procès-verbal de constat du 29 mai 2024, mentionnant des traces de corrosion de la structure en métal des poutrelles ainsi que des traces blanchâtres sur les hourdis du plafond en cave, à l’aplomb du commerce exploité sous l’enseigne CROUSTI POULET ; la présence dans la cave n°15 d’un tableau électrique fixé sur un support en bois présentant des traces d’infiltrations d’eau; la présence d’un seau rempli d’eau à quelques centimètres d’une installation électrique triphasée et des boîtiers de fibre optique ; des boîtiers électriques présentant des traces de coulures et une légère surbrillance en raison de la présence d’eau ; la présence d’un tuyau d’évacuation d’eau usée traversant le plafond, dans cette même cave jusqu’à un conduit en fonte d’évacuation des eaux usées ; la présence d’un câble électrique couvert de gouttelettes d’eau en suspension et en limite de ce câble, une poutre en métal présentant une surface corrodée et des gouttelettes d’eau ainsi que des hourdis en périphérie de la poutre présentant une teinte plus foncée ou blanchâtre. 
- un devis accepté de la société ADR RENOVATION du 16 mai 2023, établi à la demande de la société FONCIERE LINCOLN, portant sur la mise en oeuvre d’une résine liquide d’étanchéité sol pour un montant de 15.168 euros.

La société FONCIERE LINCOLN produit pour contester tout risque de dommage imminent, une facture de M. [S], en date du 7 décembre 2022, portant sur une recherche de fuite, la création d’un nouveau réseau eau froide et eau chaude ainsi qu’une intervention sur un constat de fuite sur vanne d’arrêt eau froide.

Il se déduit de cet ensemble d’éléments qu’une fuite d’eau a été localisée au sein des locaux privatifs de la société FONCIERE LINCOLN. Cependant, des travaux ont été entrepris dans le local commercial pour condamner et reboucher le caniveau d’évacuation de l’eau en cuisine, refaire le réseau en cuivre de distribution eau chaude et eau froide, ainsi que rechercher les fuites et les réparer outre réaliser un test d’étanchéité positif avec mise en eau du réseau de vidange et un test d’étanchéité positif du siphon.
Les parties demeurent contraires sur la nécessité de réaliser des travaux de pose d’une étanchéité au sol de la cuisine du local commercial et sur l’existence d’un risque persistant de nouvelles infiltrations en caves de l’immeuble, susceptible de porter atteinte à la structure de l’immeuble, notamment des planchers hauts des caves, et à la sécurité des occupants en présence des installations de compteur électrique en caves.

Il sera relevé que les pièces produites sont insuffisantes à caractériser la persistance au jour de l’audience d’une fuite provenant du local commercial du rez-de-chaussée. 








Le procès-verbal de constat établi le 29 mai 2024 ne permet pas de déterminer avec l’évidence requise en référé que la présence d’un seau rempli d’eau à quelques centimètres d’une installation électrique triphasée et des boîtiers de fibre optique ou d’une humidité se manifestant sur des boîtiers électriques ainsi que par des gouttelettes sur un câble électrique et sur une poutre en métal en sous-sol, est directement liée à des infiltrations émanant du local commercial du rez-de-chaussée et notamment à un défaut d’étanchéité posée au sol de la cuisine, conformément au devis accepté par la société FONCIERE LINCOLN.

Dans ces conditions, il n’est pas suffisamment démontré au jour de l’audience, le dommage imminent imputable à la société FONCIERE LINCOLN et justifiant d’enjoindre à cette dernière de faire exécuter les travaux pour la pose d’une étanchéité au sol dans le local commercial aux fins de prévenir un dommage imminent.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

En revanche, la présence d’une humidité en cave en mai 2024, à proximité immédiate des installations électriques de l’immeuble, ayant fait déjà l’objet d’une intervention conservatoire de la société ENEDIS, à la suite de précédentes infiltrations d’eau en cave, et ce, alors que des travaux ont été entrepris par la société FONCIERE LINCOLN sur son réseau de distribution en eau au rez-de-chaussée et qu’un différend persiste au jour de l’audience, entre les parties, sur la nécessité de poursuivre des travaux consistant dans la pose d’une étanchéité au sol du local commercial, justifie d’une urgence à ordonner une mesure d’instruction en application de l’article 834 du code de procédure civile. 

Il sera dans ces conditions, ordonné une mesure d’expertise judiciaire dans les conditions prévues au dispositif de la décision.

La partie demanderesse ayant intérêt à la mesure d’instruction, supportera la charge de la consignation sur les frais d’expertise judiciaire.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il appartient à la juridiction des référés de statuer à titre provisoire sur le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans la procédure dont elle a connu.










En l’espèce, la partie défenderesse ayant accepté d’entrer conjointement avec la partie demanderesse en médiation et ayant présenté, à la suite de l’échec de cette médiation, des contestations en défense aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires, il ne peut être déduit du seul défaut d’acquiescement aux demandes contenues aux mises en demeure adressées et présentées en référé ni de l’écoulement du temps depuis l’introduction de la procédure, un abus de droit dans la résistance opposée aux demandes du syndicat des copropriétaires. 

Dans ces conditions, la partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes :

La société FONCIERE LINCOLN, défenderesse échouant partiellement dans ses prétentions, supportera la charge des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires en demande la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes des parties au même titre sera rejeté.

La société FONCIERE LINCOLN sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais occasionnés par la présente instance.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande tendant à la mise hors de cause de Mme [O] [V] en l’absence de demande présentée à son encontre ;

Enjoignons à la société FONCIERE LINCOLN de faire procéder à la dépose de l’installation de gaine d’extraction en inox installée en toiture et en façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 7] dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndic de copropriété et à ses frais exclusifs ;

Disons qu’à défaut et à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, la précédente injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;





Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] tendant à voir ordonner sous astreinte l’évacuation du restant de l’ancien conduit d’extraction en amiante, l’exécution de travaux pour la fourniture et la pose d’un système d’extraction à charbon actif en cuisine et de travaux pour la pose d’une étanchéité au sol dans le local de la société FONCIERE LINCOLN ; 
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes, mais dès à présent,

Vu l’urgence,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d'expert :

MonsieurHervé [J]
[Adresse 6]
[Localité 14]

Tél: [XXXXXXXX01]
Mobile: [XXXXXXXX04] 
[Courriel 15]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres d’infiltrations d’eau et humidité en caves de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17], allégués dans les conclusions déposées à l’audience, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement aux conclusions déposées à l’audience du 3 juin 2024, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; 
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;



- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux; 
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
 
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 15 septembre 2024 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 30 mars 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons la société FONCIERE LINCOLN aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FONCIERE LINCOLN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons la société FONCIERE LINCOLN de sa demande de dispense de participation aux frais occasionnés par la présente instance et au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris, le 4 juillet 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY


Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 18]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX019]
BIC : [XXXXXXXXXX019]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)



Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [G] [J]

Consignation : 5000 € par S.D.C. Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Localité 12])

le 15 Septembre 2024

Rapport à déposer le : 30 Mars 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 

Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.