Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34MY

N° : 1

Assignation du :
26 Janvier 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société FONCIERE DU PARC MONCEAU
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C0124



DEFENDERESSE

La Société CORDY, pour signification au [Adresse 1] [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparante



DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte en date du 11 mai 2023, la société Foncière du Parc Monceau a donné à bail commercial à la SARL Cordy, avec faculté de substitution à la société Lououdi, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 96000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, lui consentant une franchise de loyer de trois mois.

Aux termes de l’article 8.3 du bail, il était convenu que le bailleur réalise des travaux de remplacement de la verrière suivant devis et descriptifs figurant en annexe 8, le preneur s’obligeant à lui rembourser le montant des travaux.

Par courrier recommandé en date du 20 juillet 2023, le gestionnaire du bailleur a sollicité auprès du preneur le remboursement des travaux s’élevant à la somme de 95 180,64 euros TTC.

Un règlement échelonné du paiement de cette somme a été accordé au preneur, moyennant trois mensualités payables les 1er octobre, 1er novembre et 1er décembre 2023.

Les 14 et 15 décembre 2023, la société Foncière du Parc Monceau a fait délivrer à la société Cordy un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 119 613,44 euros arrêtée au 8 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus et une clause pénale de 10%, soit 11 961,34 euros représentant l’arriéré locatif.

Par acte en date du 26 janvier 2024, la société Foncière du Parc Monceau a fait assigner en référé la société Cordy sollicitant de :

“Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les articles 1103 et suivants, 1343-5 et 1728 du Code civil,
Vu l'article L. 145-41 du Code de commerce,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 et 15 décembre 2023,

- CONSTATER que par l'effet du commandement en date des 14 et 15 décembre 2023 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 11 mai 2023, est acquise depuis le 14 janvier 2024 et que la société CORDY occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux commerciaux sis [Adresse 1] [Localité 4],

- ORDONNER, en conséquence, l'expulsion immédiate de la société CORDY des locaux sis [Adresse 1] [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants desdits locaux, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier;

- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à
compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés ;



- AUTORISER la société FONCIERE DU PARC MONCEAU à procéder à l’enlévement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la société FONCIERE DU PARC MONCEAU ;

- CONDAMNER, par provision, la société CORDY à payer à la société FONCIERE DU MONCEAU la somme en principal de 119.618,71 euros TTC, arrêtée au 22 janvier 2024, correspondant à sa dette locative au titre des locaux commerciaux sis [Adresse 1] [Localité 4] ;

CONDAMNER, par provision la société CORDY à payer à la société FONCIERE DU PARC MONCEAU, à compter du 14 janvier 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux loués, une indemnité d'occupation mensuelle majorée correspondant au double du dernier loyer mensuel soit la somme de 16.000 euros hors taxes, hors charges, TVA en sus, auquel s’ajouteront les taxes, charges et impôts ;

ASSORTIR l'ensemble des condamnations provisionnelles au titre du Bail en date du 11 mai 2023, d’un intérêt de retard calculé au taux de l'intérêt légal augmenté de 500 points de base, conformément aux dispositions de l'article 14 dudit bail, à compter du commandement de payer et jusqu'à parfait paiement ; intérêts qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ;

CONSTATER l'acquisition du dépôt de garantie du Bail en date du 11 mai 2023, au profit du Bailleur, soit actuellement la somme de 24.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 15.3 du Bail ;

CONDAMNER la société CORDY au paiement d'une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d'huissier tenant (i) à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire (ii) à la signification de la présente assignation (iii) ainsi qu'aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits, le cas échéant.”

Les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 21 février 2024 portant engagement du preneur à régler les échéances courantes à bonne date à compter du 2ème trimestre 2024, l’arriéré locatif d’un montant de 101 285,48 euros TTC étant payable suivant un échéancier fixé.

La bailleresse considérant que les termes de l’engagement n’ont pas été respectés a poursuivi son action en référé.

Dans ses écritures déposées à l’audience de renvoi, signifiées à personne morale le 22 mai 2024, la société Foncière du Parc Monceau maintient ses prétentions d’origine, actualisant toutefois sa demande de provision à la somme de 71 332,37 euros TTC, arrêtée au 15 mai 2024, et sollicitant une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens.

La société Cordy, citée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
 
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 14 et 15 décembre 2023, au lieu du siège social et à l’adresse des lieux loués, porte sur une somme principale de 119 613,44 euros arrêtée au 8 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.

Il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté en l’état, que cet arriéré locatif n’a pas été payé intégralement dans le délai d’un mois imparti au preneur, deux règlements de 15 000 euros et 14 700 euros ayant été effectués le 9 janvier 2024 mais imputés sur le 1er trimestre 2024.

Il est également justifié par les pièces versées aux débats que le protocole d’accord transactionnel n’a pas été respecté, les échéances courantes d’avril et mai 2024 n’ayant pas été réglées.

C’est donc à bon droit que la société Foncière du Parc Monceau sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 14 janvier 2024.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation de la locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 



La bailleresse sollicite une provision de 71 332,37 euros TTC arrêtée au 15 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

Il convient de déduire de cette somme divers frais imputés au compte du débiteur qui ne sont ni explicités ni justifiés :
- Refacturation frais bancaires (24€), BJRD refacturation Frais CDP (348,32€), BJRD Refacturation frais postaux (5,27€), frais d’avocat (1 620€), TVA sur frais d’avocat (324€), refacturation frais d’huissier (209,28€), refacturation frais de procédure (28,71€), refacturation frais de procédure (16€), TVA sur refacturation frais et procédure (50,80€), frais de rejet de prélèvement (16,80€), rejet de prélèvement (16,80€), Frais bancaires-rejet de prélèvement (16,80€), Frais de rejet de prélèvement (20,16€).

La demande sera donc accueillie à hauteur de la somme de 68 635,43 euros comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au vu des décomptes versés aux débats.

Sur les autres demandes 

La SCI bailleresse sollicite :
- une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au double du montant du loyer, soit la somme mensuelle de 16 000 euros, hors charges et hors taxes, TVA en sus (article 15.3 du bail)
- un intérêt de retard calculé au taux de l’intérêt légal augmenté de 500 points de base à compter du commandement de payer (article 14 du bail), 
- la conservation du dépôt de garantie, soit la somme de 24 000 euros (article 15.3 du bail).

La multiplicité des clauses pénales étant susceptible de conférer un avantage excessif à la bailleresse, il sera dit qu’il n’y pas lieu à référé sur ces demandes qui devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer mensuel tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu en équité d’allouer une indemnité à la société Foncière du Parc Monceau en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

La société Cordy supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 janvier 2024,

Ordonnons l’expulsion de la société Cordy et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, 

Disons n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte, 

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la société Cordy à payer à la société Foncière du Parc Monceau, à titre de provision, la somme de 68 635,43 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

Condamnons la société Cordy à payer à la société Foncière du Parc Monceau une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Condamnons la société Cordy à payer à la société Foncière du Parc Monceau la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Cordy aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 et 15 décembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,





Larissa FERELLOCMaïté GRISON-PASCAIL