Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [M] 
 épouse [B]
 Monsieur [V] [R] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02015 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B44

N° MINUTE : 8







JUGEMENT 
rendu le 04 juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [E] [M] épouse [B], 
comparante

Monsieur [V] [R] [B], 
non comparant, ni représenté

demeurant ensemble [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02015 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B44


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2013, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice des 25 et 27 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3638,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] le 30 octobre 2023.

Par assignations des 18 et 22 janvier 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

In solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Solidairement 5018,44 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,In solidum 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 avril 2024, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Madame [E] [M] épouse [B] demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise que Monsieur [V] [B] a quitté les lieux en 2021, qu’ils se trouvent en instance de divorce, et qu’une pension alimentaire pour les enfants a été mise à la charge de ce dernier dans le cadre du divorce.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3638,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le paiement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l'audience et Madame [E] [M] épouse [B] justifie pouvoir assumer une mensualité d’apurement en plus de la dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [E] [M] épouse [B] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [M] épouse [B] et si besoin de Monsieur [V] [B], et de tout occupant de leur chef.






2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] lui devaient lors de la résiliation du bail la somme de 4533,49 euros, terme de novembre 2023 inclus.

Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 1348,21 euros restant due à cette date après imputation des paiements postérieurs et à compter de la signification de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [E] [M] épouse [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation allouée au bailleur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité prévue au bail pour le paiement des loyers cesse à la résiliation du contrat et la demanderesse qui demande la condamnation in solidum et non solidaire des défendeurs à ce paiement ne se prévaut pas de la solidarité légale des dettes ménagères (laquelle n’est en tout état de cause pas établie alors qu’une décision sur les mesures provisoires a été prononcée dans le cadre du divorce) mais de la responsabilité délictuelle des défendeurs au titre de l’occupation illicite des lieux.

Toutefois, Monsieur [V] [B] ayant quitté les lieux, sa responsabilité au titre du maintien dans les lieux ne peut être retenue.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera mise à la charge exclusive de Madame [E] [M] épouse [B].

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B], qui succombent à la cause, seront condamnés conjointement aux dépens de la présente instance compte tenu des circonstances du litige, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce,, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 28 janvier 2013 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 4533,49 euros au titre de l’arriéré locatif dû lors de la résiliation du bail, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 1348,21 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [E] [M] épouse [B] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros puis chaque mois pendant 24 mois la somme de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [M] épouse [B] et si besoin de Monsieur [V] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [E] [M] épouse [B] sera seule condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [B] et Madame [E] [M] épouse [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui des assignations.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge