Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [U] [M]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09675 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RG4

N° MINUTE : 10







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juillet 2024


DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP,
[Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M], 
[Adresse 2] - [Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 01 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier








Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09675 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RG4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 4] (6ème étage, porte D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 381,33 euros et d’une provision pour charges de 135 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 150,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire (déduction faite du coût de l’acte). 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [M] le 11 septembre 2023.

Par assignation du 28 novembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 932,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 1er février 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 janvier 2024, s'élève désormais à 3 011,80 euros, terme de janvier 2024 inclus. Elle considère par ailleurs, qu'il y a eu une reprise partielle du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [M] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Elle expose qu’elle a souffert d’une grosse dépression suite à un burn out. Elle s’est alors retrouvée au chômage et ne payait pas le loyer. Elle a aussi été privée des APL mais cela est en cours de régularisation. Elle dispose désormais d’un CDD chez [Localité 5] Habitat, depuis le 24 mai 2023, pour un salaire de 1 344 euros par mois. Elle a bénéficié d’une prime en mars et en mai. Par ailleurs, son crédit à la consommation doit s’arrêter au mois de mars. Elle affirme avoir arrêté de fumer ce qui lui permet de récupérer 300 euros par mois. Elle a une fille de 20 ans. Elle va faire une demande de surendettement. 

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) accepte la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 8 septembre 2023 et que la somme de 1 150,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. Il convient alors de retenir le délai de deux mois prévu au contrat de bail. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

Il ressort en effet des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [U] [M], qui gagne désormais 1 344 euros par mois, peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 85 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2024, Mme [U] [M] lui devait la somme de 3 011,80 euros, terme de janvier 2024 inclus.

Mme [U] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. La locataire sera donc condamnée à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que le contrat conclu le 25 juin 2010 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [U] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 4] (6ème étage, porte D) est résilié depuis le 9 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [U] [M] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 3 011,80 euros (trois mille onze euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [U] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [U] [M] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [U] [M] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023 et celui de l'assignation du 28 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge