Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me LEROY (P0245)
 Me MARCET (J0082)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 16/15219 

N° Portalis 352J-W-B7A-CI72L

N° MINUTE : 9


Assignation du :
20 Septembre 2016







JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 




DEMANDERESSE

S.A.R.L. ANWALE (RCS de Paris 483 649 125)
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu LEROY de la S.E.L.A.S. FUSIO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0245



DÉFENDERESSE

S.C.I. VILIBILIS (RCS de Paris 411 223 530)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Élodie MARCET de l’A.A.R.P.I. CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082



Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 16/15219 - N° Portalis 352J-W-B7A-CI72L


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l'audience du 14 Mars 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024 prorogé au 04 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 septembre 2005, Monsieur [L] [E] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ANWALE exerçant sous l'enseigne « LE SIROCCO » des locaux composés d'une boutique avec cellier et cuisine en rez-de-chaussée et de deux caves n°1 et n°2 en sous-sol constituant les lots n°1, n°4, n°5 et n°6 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 15 septembre 2005 afin qu'y soit exercée une activité de restaurant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 18.600 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 2.239,12 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 26 mars 2014, Monsieur [L] [E] a cédé la propriété des locaux susvisés à la S.C.I. VILIBILIS.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 15 septembre 2014.

Par acte d'huissier en date du 24 septembre 2014, la S.A.R.L. ANWALE a fait signifier à la S.C.I. VILIBILIS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2014.

Reprochant à la S.A.R.L. ANWALE de ne pas s'être acquittée régulièrement et à bonne date du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C.I. VILIBILIS lui a, par acte d'huissier en date du 17 décembre 2014, fait signifier un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, pour motifs graves et légitimes.


Par acte d'huissier signifié à la S.C.I. VILIBILIS en date du 14 janvier 2015, la S.A.R.L. ANWALE a contesté ces motifs.

À défaut d'accord, la S.A.R.L. ANWALE a, par exploit d'huissier en date du 20 septembre 2016, fait assigner la S.C.I. VILIBILIS devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 471.378,84 euros.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte d'huissier en date du 20 novembre 2018, la S.C.I. VILIBILIS a exercé son droit de repentir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, indiquant à la S.A.R.L. ANWALE qu'elle consentait au renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement contradictoire en date du 27 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment : constaté l'exercice par la S.C.I. VILIBILIS de son droit de repentir par acte d'huissier en date du 20 novembre 2018 ; dit qu'un nouveau bail avait pris effet entre la S.C.I. VILIBILIS et la S.A.R.L. ANWALE à compter du 20 novembre 2018 aux clauses et conditions du bail expiré ; dit que l'exercice par la S.C.I. VILIBILIS de son droit de repentir avait ouvert droit, à son profit, à la perception d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 inclus ; ordonné une mesure d'expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [V] [O] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.C.I. VILIBILIS par la S.A.R.L. ANWALE ; et condamné la S.C.I. VILIBILIS à payer à la S.A.R.L. ANWALE la somme de 11.480 euros au titre des frais de l'instance.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 9 mars 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 26 octobre 2020, et a déposé son rapport définitif le 31 mai 2021, évaluant le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.C.I. VILIBILIS par la S.A.R.L. ANWALE à la somme annuelle de 22.880 euros hors taxes et hors charges après application d'un abattement de précarité et déduction du montant de la taxe foncière.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 janvier 2023, la S.A.R.L. ANWALE demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28, L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, de :

–entériner le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [V] [O] le 31 mai 2021 ;
–fixer le montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable sur la période comprise entre la date d'effet de sa demande de renouvellement et la date de l'exercice par la S.C.I. VILIBILIS de son droit de repentir, soit sur la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018, à la somme annuelle de 22.880 euros hors taxes et hors charges ;
–juger que la S.C.I. VILIBILIS ne justifie pas des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière des années 2017 à 2021 ;
–juger que la S.C.I. VILIBILIS n'a pas respecté ses obligations d'information légale et contractuelle à son égard au titre des charges réclamées pour les années 2017 à 2021 ;
–juger que l'absence de régularisation des charges, impôts, taxes et redevances rend sans cause les provisions appelées au titre des charges des années 2017 à 2021 ;
–en conséquence, condamner la S.C.I. VILIBILIS à lui rembourser la somme de 1.448,94 euros en restitution du trop-perçu au titre de l'indemnité d'occupation ;
–condamner la S.C.I. VILIBILIS à lui rembourser la somme de 5.884,32 euros au titre des provisions sur charges appelées pour les années 2017 à 2021 ;
–en tout état de cause, condamner la S.C.I. VILIBILIS à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C.I. VILIBILIS aux dépens, avec distraction au profit de Maître Matthieu LEROY de la S.E.L.A.S. FUSIO AVOCAT ;
–ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 mars 2023, la S.C.I. VILIBILIS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–débouter la S.A.R.L. ANWALE de ses demandes ;
–en conséquence, à titre principal, fixer à la somme annuelle de 34.483 euros hors taxes et hors charges l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. ANWALE pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 20 novembre 2018 ;
–condamner la S.A.R.L. ANWALE à lui payer la somme de 46.660 euros hors taxes et hors charges au titre du différentiel portant sur la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 ;
–à titre subsidiaire, fixer à la somme annuelle de 33.178 euros hors taxes et hors charges l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. ANWALE pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 20 novembre 2018 ;
–condamner la S.A.R.L. ANWALE à lui payer la somme de 41.220 euros hors taxes et hors charges au titre du différentiel portant sur la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 ;
–en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. ANWALE à lui payer la somme de 22.157,74 euros au titre de l'arriéré de charges locatives et d'impôt foncier pour la période comprise entre les années 2017 et 2021 ;
–débouter la S.A.R.L. ANWALE de l'ensemble de ses demandes ; 
–condamner la S.A.R.L. ANWALE à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. ANWALE à lui payer la somme de 2.119,80 euros en remboursement de la moitié des frais d'expertise judiciaire ;
–dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les sommes exposées par ses soins au titre des dépens, hors frais d'expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 avril 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 14 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024, puis prorogée au 4 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. ANWALE aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.



Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 16/15219 - N° Portalis 352J-W-B7A-CI72L

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

Sur la nature de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article L. 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'indemnité d'occupation due pendant la période qui s'écoule entre l'expiration du bail et l'exercice du droit de repentir du bailleur doit correspondre à la valeur locative des lieux (Civ. 3, 11 juin 1997 : pourvoi n°95-18873 ; Civ. 3, 30 juin 1999 : pourvoi n°97-20357 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10058).

En l'espèce, il est établi : que par acte d'huissier en date du 24 septembre 2014, la S.A.R.L. ANWALE a fait signifier à la S.C.I. VILIBILIS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2014 ; que par acte d'huissier en date du 17 décembre 2014, la S.C.I. VILIBILIS a fait signifier à sa locataire un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; et que par acte d'huissier en date du 20 novembre 2018, la S.C.I. VILIBILIS a exercé son droit de repentir (pièces n°3 et n°4 en demande, et n°2, n°3 et n°4 en défense).

Dès lors, la S.A.R.L. ANWALE est redevable envers la S.C.I. VILIBILIS d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative des locaux litigieux pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon les dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 31 mai 2021, l'expert judiciaire relève : que l'emplacement des locaux donnés à bail est bien desservi par les transports en communs, notamment par la station de métropolitain « Les Gobelins » sur la ligne 7 à proximité immédiate, et par plusieurs lignes d'autobus ; que le quartier est relativement central et principalement résidentiel, recherché, peuplé par des habitants qui ont un bon pouvoir d'achat, et qu'il bénéficie d'une bonne animation commerciale avec de nombreux commerces en pied d'immeuble, jouissant d'une chalandise piétonne assez nombreuse et variée ; et que la [Adresse 9] est une courte et étroite voie très secondaire à sens unique de circulation automobile, peu passante et relativement dépourvue de commercialité à l'exception de sa dernière partie comprise entre la [Adresse 10] et l'[Adresse 5] (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, pages 10 et 11).

L'expert conclut qu' « il s'agit d'un emplacement correct pour l'activité exercée (restaurant), au sein d'un quartier relativement central de la capitale, principalement résidentiel [...], avec une commercialité et une chalandise centrées sur l'[Adresse 5] et les [Adresse 6] et [Adresse 12], sur la [Adresse 9] (mais visible depuis l'[Adresse 5]), peu passante et relativement dépourvue de commercialité, à l'exception de sa dernière partie [...] dont dépendent les lieux loués » (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 12).

En conséquence, il y a lieu de retenir que les locaux jouissent d'une commercialité moyenne.

Sur les caractéristiques des locaux

D'après les dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux donnés à bail sont situés dans un immeuble ancien de facture ordinaire avec façade en maçonnerie sous enduit peint, couverture en tuiles et brisis en zinc, ravalement en état d'usage, et gros œuvre en bon état apparent (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 13).

L'expert ajoute que les locaux bénéficient d'une assez bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade d'environ onze mètres comprenant une porte d'accès vitrée ainsi que cinq doubles fenêtres (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 13).

D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 101,49 m², et retient qu'ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile et d'une surface pondérée de 60,24 m² ; une cuisine annexe au rez-de-chaussée d'une surface utile de 15,20 m² et d'une surface pondérée de 7,60 m² ; des locaux annexes au rez-de-chaussée d'une surface utile de 10,57 m² et d'une surface pondérée de 4,23 m² ; une réserve reliée au sous-sol d'une surface utile de 7,50 m² et d'une surface pondérée de 1,50 m² ; et une cave à vins au sous-sol d'une surface utile de 7,98 m² et d'une surface pondérée de 1,20 m² ; soit une surface pondérée totale de 74,77 m² arrondie à 74,80 m² (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 20).

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, c'est à juste titre que l'expert a appliqué un coefficient de pondération de 0,50 et non de 0,60 à la cuisine, soulignant qu' : « il n'y a pas lieu de pondérer la cuisine en RDC au coefficient 0,6 même si celle-ci est bien configurée, aisément accessible depuis l'aire de vente et indispensable à l'activité exercée, le coefficient de 0,5 retenu par nos soins apparaissant comme un maximum, étant rappelé que la fourchette haute des locaux annexes reliés en RDC est de 0,4 » (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 26).

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 74,80 m². 

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Conformément aux dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l'espèce, compte tenu des dix-huit références analysées, constituées de huit locations nouvelles au prix du marché, de trois renouvellements amiables déplafonnés, et de sept fixations judiciaires, l'expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 350 euros par mètre carré pondéré (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, pages 20 à 24).

Si la bailleresse estime que plusieurs références concerneraient des locaux à usage exclusif de bureaux qu'il conviendrait d'écarter, et procède à une sélection de références à partir desquelles elle calcule une moyenne purement arithmétique, il y a lieu de relever que l'expert a précisément répondu à ces objections, faisant valoir : « qu'il n'y a pas lieu d'écarter les références des services exploités dans des locaux commerciaux en pied d'immeuble avec appel de clientèle, usuellement qualifiés de "bureaux-boutiques", contrairement à celles de locaux commerciaux en étages sans appel de clientèle (aucune référence de ce type en l'espèce). On rappellera également que l'appréciation de la valeur locative ne peut se limiter à la réalisation de moyenne d'une sélection de références, sauf à ce que celles-ci soient parfaitement comparables en termes de situation, de surface, d'activité et d'époque, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce dans la mesure où l'essentiel des références du secteur relevées par nos soins concernent des axes de commercialité et de chalandise très nettement supérieures (comme l'[Adresse 5] ou la [Adresse 11]) à celles de l'emplacement considéré ; et même si les lieux loués sont situés à proximité immédiate de l'[Adresse 5], ils ne bénéficient ni de la même commercialité, ni de la même chalandise ; le prix unitaire de 420 € / m² B demandé par le Bailleur serait justifié si les lieux loués étaient implantés sur l'[Adresse 5], ce qui n'est pas le cas, de sorte que le prix de 350 € / m² B apparaît justifié au regard de différences entre les éléments de comparaison relevés et les locaux étudiés » (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 27).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction. 

Dès lors, la valeur locative unitaire statutaire de 350 euros par mètre carré pondéré apparaît pertinente et sera retenue.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire des locaux donnés à bail à la somme de 350 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943) ; et que d'autre part, l'indemnité d'occupation peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 6 - OBLIGATIONS DU PRENEUR » insérée au contrat de bail commercial en date du 16 septembre 2005 stipule : « 10. Contributions - Impôts et taxes : le preneur devra [...] rembourser au bailleur toutes les taxes que celui-ci serait amené à payer relativement aux locaux loués ainsi que l'impôt foncier » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).

Force est de constater que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun et constitue un transfert de charge sur la preneuse, ce qui justifie sa prise en compte dans la détermination de la valeur locative des locaux.

L'expert judiciaire mentionne que la taxe foncière relative à l'année 2014 s'est élevée au montant de 762 euros (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 24).

De plus, l'expert a appliqué un abattement de précarité de 10%, lequel n'est pas contesté par les parties (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 25).

En revanche, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, il n'y a pas lieu d'appliquer de taux de majoration en raison de la faculté laissée à la locataire d'apposer une enseigne et de conclure un contrat de location-gérance, l'expert judiciaire soulignant que « la faculté de pratiquer la location-gérance est offerte par le Code de commerce, de sorte qu'elle n'est pas exorbitante du droit commun. La faculté de poser une enseigne extérieure sous toute forme a été prise en compte au niveau du prix unitaire retenu » (pièces n°19 en demande et n°9 en défense, page 28).

En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative des locaux donnés à bail un abattement de précarité de 10%, et de déduire le montant de 762 euros au titre de la taxe foncière prise en charge financièrement par la preneuse.

Conclusion sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 74,80 m², à la valeur locative unitaire de 350 euros par mètre carré pondéré, à l'abattement de précarité de 10%, et à la déduction de la taxe foncière d'un montant de 762 euros, la valeur locative des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (350 x 74,80) - (350 x 74,80 x 10%) - 762 = 22.800 euros.

Cependant, dès lors que la demanderesse sollicite la fixation d'un montant supérieur, et dans la mesure où le tribunal est lié par les conclusions des parties et ne peut statuer infra petita en vertu des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, le montant réclamé de 22.880 euros sera retenu. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. ANWALE à la S.C.I. VILIBILIS pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 à la somme annuelle de 22.880 euros hors taxes et hors charges.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu encaissé par la bailleresse

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

En l'espèce, les parties reconnaissent que le loyer facturé à la locataire depuis le 1er octobre 2014 s'élève à la somme annuelle de 23.220 euros hors taxes et hors charges (pièce n°6 en demande).

Sur la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 inclus, soit pour une durée de quatre ans et cinquante jours, la demanderesse a donc versé la somme de : (23.220 x 4) + [(23.220 x 50) ÷ 365] = 96.060,82 euros.

Or, eu égard à la teneur de la présente décision, elle aurait dû verser la somme totale de : (22.880 x 4) + [(22.880 x 50) ÷ 365] = 94.654,25 euros.

Le trop-perçu encaissé par la bailleresse s'élève donc à la somme de : 96.060,82 - 94.654,25 = 1.406,57 euros. 

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. VILIBILIS à payer à la S.A.R.L. ANWALE la somme de 1.406,57 euros en restitution du trop-perçu d'indemnités d'occupation versées entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de l'arriéré de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l'article L. 140-40-2 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1°) un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2°) un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

Le II de l'article 21 de la loi susvisée dispose que les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c'est-à-dire aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. 

En outre, en application des dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce, introduit par l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

En vertu des dispositions de l'article R. 145-36 du même code, introduit par l'article 36 du décret susvisé, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, selon le second alinéa de l'article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c'est-à-dire à compter du 6 novembre 2014.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que celles-ci ne sont pas applicables au contrat de bail commercial litigieux, lequel n'a été renouvelé qu'à la suite de l'exercice par la S.C.I. VILIBILIS de son droit de repentir par acte d'huissier en date du 20 novembre 2018.

S'agissant de la législation antérieure, il convient de rappeler que d'après les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de souligner qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 3 - PRIX » insérée au contrat de bail commercial en date du 16 septembre 2005 stipule : « 2. Montant des charges : Outre ce loyer, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges (taxes locatives, remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives). La provision trimestrielle pour paiement de ces charges est provisionnée à environ 559,78 €. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente, le bailleur devant adresser, un mois avant l'échéance de la régularisation, un décompte faisant ressortir la quote-part du preneur afin de faciliter l'apurement des comptes » (pièce n°1 en demande et en défense, page 2). 
De plus, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « ARTICLE 6 - OBLIGATIONS DU PRENEUR » prévoit quant à elle : « 10. Contributions - Impôts et taxes : le preneur devra [...] rembourser au bailleur toutes les taxes que celui-ci serait amené à payer relativement aux locaux loués ainsi que l'impôt foncier » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).
Or, la S.C.I. VILIBILIS justifie avoir adressé à la S.A.R.L. ANWALE, par lettre recommandée en date du 13 juillet 2022 réceptionnée le 15 juillet 2022, une « régularisation des charges de l'immeuble des années 2017 à 2021. Ce décompte d'arriérés de charges n'avait en effet jamais été actualisé (la période 2015-2016 étant prescrite) », laquelle porte sur un arriéré d'un montant de 22.157,74 euros (pièce n°11 en défense). 

De même, force est de constater que la bailleresse produit aux débats : ses avis d'imposition au titre de la taxe foncière afférents aux années 2017 à 2021 ; ainsi que les décomptes de charges de copropriété établis par la S.A.S. GESTION EUROPÉENNE IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « G E I » et par la S.A.S. AMI [Localité 7], en leur qualité de syndics de copropriété successifs, afférents aux années 2017 à 2021, lesquels identifient précisément la quote-part relative aux lots n°1, n°4, n°5 et n°6, mentionnent expressément les tantièmes de copropriété concernés, et détaillent les charges facturées (pièces n°12-1 à n°12-10 en défense).

L'examen attentif et exhaustif de ces décomptes et annexes, dont le détail n'est pas contesté par la locataire, permet de s'assurer que la S.A.R.L. ANWALE est redevable d'un arriéré de charges et de taxes locatives d'un montant de 22.157,74 euros.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. ANWALE de sa demande de remboursement des provisions sur charges locatives versées au titre des années 2017 à 2021, et de la condamner à payer à la S.C.I. VILIBILIS la somme de 22.157,74 euros en règlement de l'arriéré dû sur cette période. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.

De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes respectives présentées par la S.A.R.L. ANWALE et par la S.C.I. VILIBILIS au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l'article 515 de ce code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. ANWALE à la S.C.I. VILIBILIS pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 à la somme annuelle de 22.880 (VINGT-DEUX MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGTS) euros hors taxes et hors charges,



CONDAMNE la S.C.I. VILIBILIS à payer à la S.A.R.L. ANWALE la somme de 1.406,57 euros (MILLE QUATRE CENT SIX euros et CINQUANTE-SEPT centimes) en restitution du trop-perçu d'indemnités d'occupation encaissées entre le 1er octobre 2014 et le 19 novembre 2018 inclus, 

DÉBOUTE la S.A.R.L. ANWALE de sa demande de remboursement des provisions sur charges locatives versées au titre des années 2017 à 2021 formée à l'encontre de la S.C.I. VILIBILIS,

CONDAMNE la S.A.R.L. ANWALE à payer à la S.C.I. VILIBILIS la somme de 22.157,74 euros (VINGT-DEUX MILLE CENT CINQUANTE-SEPT euros et SOIXANTE-QUATORZE centimes) en règlement de l'arriéré de charges et de taxes locatives relatif à la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ANWALE et la S.C.I. VILIBILIS de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre la S.A.R.L. ANWALE et la S.C.I. VILIBILIS, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

AUTORISE Maître Matthieu LEROY de la S.E.L.A.S. FUSIO AVOCAT à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA