Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [F] [N] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OZV

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juillet 2024


DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, 
[Adresse 2]

représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [F] [N] [W], 
[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 01 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier








Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OZV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2009, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [N] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier 4, 3ème étage, porte FD), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 249,58 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite du coût de l’acte). 

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [F] [N] [J] le 20 janvier 2023.

Par assignation du 24 juillet 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [N] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 710,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 15 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi sur demande de Mme [F] [N] [J] laquelle a indiqué avoir bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel en date du 10 août 2023. 

À l'audience du 1er février 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2024, s'élève désormais à 3 278,86 euros, terme de décembre 2023 inclus. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle expose qu’il y a des impayés depuis 2021, Mme [F] [N] [J] n’effectuant pas de paiements réguliers et ne respectant pas le plan. 

Mme [F] [N] [J] expose qu’elle a des difficultés pour travailler du fait d’un problème de santé. Elle touche 900 euros par mois au titre de l’AAH. Elle indique avoir effectué un virement de 1 000 euros et a bénéficié d’un effacement de 2 700 euros. Elle a deux enfants, âgés de 22 et 23 ans, qui sont tous deux étudiants. Son premier fils est handicapé. Son mari est décédé. 

Mme [F] [N] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [N] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La SA ELOGIE-SIEMP a, par note reçue au greffe le 4 mars 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 2 748,74 euros en ce que le décompte prend en compte le versement de 1 000 euros invoqué à l’audience et de 324,09 euros en date du 22 février 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 249,58 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite en ce qu’il ressort du décompte actualisé, produit par note en délibéré, que Mme [F] [N] [J] a effectué un virement de 1 000 euros. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [F] [N] [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 75 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [F] [N] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP produit, par note en délibéré reçue au greffe le 4 mars 2024, un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 2 748,74 euros en ce que le décompte prend en compte le versement de 1 000 euros invoqué à l’audience et de 324,09 euros en date du 22 février 2024.

Mme [F] [N] [J] sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2710,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [N] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 620 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [N] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2009 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [F] [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier 4, 3ème étage, porte FD) est résilié depuis le 24 mars 2023,

CONDAMNE Mme [F] [N] [J] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2 748,74 euros (deux mille sept cent quarante-huit euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2710,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [F] [N] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [N] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [N] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [F] [N] [J] sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [F] [N] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [N] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023 et celui de l'assignation du 24 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge