Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [U] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09674 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RGX

N° MINUTE : 9







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juillet 2024


DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP,
[Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B], 
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 01 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09674 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RGX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2019, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 198,23 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 734,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [B] le 6 septembre 2023.

Par assignation du 19 novembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,996,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 1er février 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 janvier 2024, s'élève désormais à 1524,18 euros, terme de décembre 2023 inclus. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le bailleur affirme qu’aucun versement n’a été effectué depuis juin 2023.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 5 septembre 2023 et que la somme de 734,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. Le juge des référé n'a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 janvier 2024, M. [U] [B] lui devait la somme de 1524,18 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de décembre 2023. 

M. [U] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 265,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2019 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), d’une part, et M. [U] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 6 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 265,74 euros (deux cent soixante-cinq euros et soixante-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [B] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 1524,18 euros (mille cinq cent vingt-quatre euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [U] [B] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023 et celui de l'assignation du 19 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge