Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 21/14075 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVOXL

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Novembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Richard DENANOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0705






DÉFENDEURS

Madame [C] [Z] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [J] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentés tous deux par Maître Jean LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0046





Décision du 02 Juillet 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/14075 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOXL



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Adélie LERESTIF, greffière lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement sera rendu le 02 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort


***********


EXPOSE DES FAITS 


Par acte sous seing privé du 10 décembre 2019 et par l’intermédiaire de la société PROPRIETES PRIVEES, [S] [K] [R] agissant en son nom personnel et au nom des associés de la SCI VDD et [C] [Z] épouse [B] et [J] [B] (ci-après les époux [B]) ont signé une promesse synallagmatique de cession portant sur la totalité des parts sociales de la SCI VDD et des comptes courant d’associés, laquelle détient un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un prix de 4 440 000 euros. 

La promesse prévoyait que la vente devait être réalisée le 15 avril 2020 et était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par les époux [B]. 

L'acte prévoit en outre que les frais sont à la charge du bénéficiaire, et que les parties «reconnaissent que la négociation afférente à la présente cession a été menée par l'intermédiaire» de la société PROPRIETES PRIVEES, et que «la commission sera réglée le jour de la réalisation définitive de l'acte de cession des parts sociales et du remboursement des comptes courants par le promettant.».

Par acte du 25 mai 2020, un avenant a été signé repoussant la date de signature de l’acte de cession des parts sociales au 23 juillet 2020. 


Par protocole d’accord du 17 juillet 2020, les parties sont convenues 
qu’une vente immobilière interviendrait en lieu et place de la cession des parts de la SCI VDD. La date de signature était fixée au 20 septembre 2020. L’acte mentionne que la vente immobilière ne sera pas assortie de conditions suspensives dès lors qu’elles ont été levées. 

Un nouvel avenant du 13 janvier 2021 a reporté la date de signature de l’acte de vente au 13 février 2021. 

Les époux [B] ne se sont pas présentés le 13 février 2021 et n’ont pas répondu à la sommation qui leur a été faite le 24 février 2021 de procéder au virement du prix de vente avant le 4 mars 2021. 

Par courriers recommandés des 17 mars 2021 et 1er juin 2021, la société PROPRIETES PRIVEES a vainement mis en demeure les époux [B] de lui payer la somme de 190 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire. 

Par courrier recommandé du 10 juin 2021, les époux [B] ont répondu que les honoraires sont à la charge du vendeur et que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli. 

Par exploits d’huissier en date du 10 novembre 2021, la société PROPRIETES PRIVEES a fait assigner les époux [B] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins principales qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 190 000 euros de dommages et intérêts, correspondant au montant de la commission qu’elle aurait dû percevoir. Il s’agit de la présente instance. 

Par exploits d’huissier en date du 30 novembre 2021, la SCI VDD et son représentant légal M. [S] [K] [R] ont fait assigner les époux [B] et Maître Philippe SIMONET, avocat au Barreau de Paris, aux fins de voir condamner les époux [B] à verser à la SCI VDD l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse outre des dommages et intérêts (RG n°21/15111). 

Par ordonnance d'incident en date du 16 septembre 2022 rendue dans la présente instance, le juge de la mise en état a rejeté la demande des époux [B] de sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans l'affaire enregistrée sous le RG n°21/15111. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mars 2023, la SAS PROPRIETES PRIVEES demande au tribunal 
de : 

«  Vu les articles 1103, 1104, 1582, 1231-5, 1583, 1240 du Code civil, 
Vu l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 73 de son décret d’application, 
Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces et la jurisprudence, 
 
- Juger recevable et bien fondée la SAS PROPRIETES PRIVEES en sa demande 
 
A TITRE PRINCIPAL 
- Condamner, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, solidairement Madame [Z] épouse [B] et Monsieur [B] à verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 190.000 € correspondant au montant de la commission de celle-ci. 
 
A TITRE SUBSIDAIRE 

- Condamner, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, solidairement Madame [Z] épouse [B] et Monsieur [B] à verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 190.000 € correspondant au montant de la commission de celle-ci. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 

- Condamner solidairement Madame [Z] épouse [B] et Monsieur [B] au paiement de la somme de 10.000 € à la SAS PROPRIETES PRIVEES pour résistance abusive. 
 
- Condamner solidairement Madame [Z] épouse [B] et Monsieur [B] à payer à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
- Condamner solidairement Madame [Z] épouse [B] et Monsieur [B] aux entiers frais et dépens d’instance 

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir 
 
- Rejeter toutes prétentions adverses »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 juin 2023, [C] [Z] et [J] [B] demandent au tribunal de : 

« Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1103 et 1104 du Code civil,

- DIRE recevables et bien-fondés Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [J] [B] en leurs conclusions.

- JUGER que Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [J] [B] rapportent la preuve que la condition suspensive relative au financement du projet immobilier n’a jamais été réalisé.

- JUGER que Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [J] [B] n’ont commis aucune faute vis- à-vis de la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES.

Par voie de conséquence, 

- DÉBOUTER la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement, et si le Tribunal devrait retenir l’existence d’une faute à l’encontre de Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [J] [B], 
Décision du 02 Juillet 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/14075 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOXL


- JUGER que la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice.

- RAMENER à de juste proportion la demande de condamnation formulée à leur encontre par la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES.

- CONDAMNER la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER la Société PROPRIÉTÉS PRIVÉES aux entiers dépens. »

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023.

A l'audience de plaidoirie du 4 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024. 

Dans l'instance enregistrée sous le RG n°21/15111, l'affaire a également été plaidée le 4 juin 2024, et mise en délibéré au 2 juillet 2024. 

MOTIFS

Sur la demande de la SAS PROPRIETES PRIVEES en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les époux [B]

La SAS PROPRIETES PRIVEES sollicite le paiement par les époux [B] d'une somme de 190.000 euros de dommages et intérêts, à titre principal sur le fondement de leur responsabilité délictuelle. 
Elle soutient que : 
- les conditions suspensives ont été levées le 13 février 2020, les époux [B] eux-mêmes ayant fait constater leur réalisation, 
- la vente est parfaite depuis le 13 février 2020 conformément aux articles 1582 et 1583 du code civil, et les époux [B] ont signé tous les avenants et le protocole confirmant la levée de la condition suspensive de financement, 
- conformément à l'article 6 de la loi Hoguet, la commission est due peu importe la volonté des acquéreurs de renoncer à la vente, 
- ils lui ont causé un préjudice résultant de la possibilité de prévoir la rémunération convenue dans l'offre d'achat en refusant abusivement de réitérer la vente alors qu'ils avaient levé les conditions suspensives, et ont acquis un autre bien à [Localité 7] le 29 octobre 2020, 
- les époux [B] se sont le 28 octobre 2020 engagés à verser la rémunération, dans le prolongement de la lettre d'intention du 12 novembre 2019 ;

A titre subsidiaire, ils s'appuient sur la responsabilité contractuelle, au regard de l'engagement du 29 octobre 2020, dès lors que la défaillance des époux [B] a été constaté aux termes de l'acte notarié du 4 mars 2021. 

Les époux [B] s'opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la SAS PROPRIETES PRIVEES. Ils soutiennent que : 
- la lettre d'intention d'achat du 12 novembre 2019 se limite à préciser le montant des honoraires, sans faire mention des conditions de sa détermination, 


- elle mentionne aussi sa caducité faute de réitération par acte sous seing privé, et qu'il n'y a pas eu de réitération, 
- il s'ensuit que la SAS PROPRIETES PRIVEES ne peut fonder son action sur l'existence de cette lettre d'intention, 
- les conditions suspensives ne sont pas accomplies, puisqu'ils n'ont jamais obtenu leur prêt, en témoignent l'échec de leurs multiples demandes de financement, 
- ils n'ont commis aucune faute puisqu'ils n'ont pu obtenir le crédit sollicité auprès de chaque établissement financier, 
- la SAS PROPRIETES PRIVEES n'a subi aucun préjudice, 

Subsidiairement, les époux [B] sollicitent de ramener les dommages et intérêts sollicités à de plus justes proportions. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Selon l'article article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 :

« I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : 
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; 
Les modalités de la reddition de compte ; 
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. 
Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er. »

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite. 

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. 
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 




En l'espèce, il est d'abord relevé que la SAS PROPRIETES PRIVEES soutient que conformément à l'article 6 de la loi Hoguet et à l'article 73 du décret, la commission lui est due dans la mesure où les conditions suspensives de la vente ont été réalisées. Néanmoins, ce moyen est inopérant dès lors qu'elle ne sollicite elle-même pas le paiement de sa commission, mais l'octroi de dommages et intérêts à titre principal sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

En réalité, la SAS PROPRIETES PRIVEES ne peut se prévaloir que d'un préjudice de perte de chance de percevoir sa commission, et non de dommages et intérêts d'un montant égal à ladite commission. 

La SAS PROPRIETES PRIVEES ne peut agir que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, étant tiers au contrat du 29 octobre 2020 dont elle se prévaut. Toutefois, il est rappelé que le tiers à un contrat peut se prévaloir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, d'une faute contractuelle. 

Les époux [B] ont signé, le 28 octobre 2020 un document intitulé « convention » prévoyant les stipulations suivantes : 
 
« IL EST RAPPELE CE QUI SUIT : 
 
Une promesse de cession de parts sociales et de comptes courants au sein de la société SCI V.D.D, Société Civile Immobilière au capital de 1 000 €, sise à [Adresse 6], RCS Chartres 482 528 254, a été régularisée entre Monsieur [S] [K] [R] et Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [B], par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019. 
 Le prix de vente était fixé à la somme de 4 440 000 € incluant les honoraires de négociation Propriétés Privées et la vente était soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt de 4 440 000 €. 
 
Les conditions suspensives ont été levées. 
 
La réalisation de la cession était prévue au 12 février 2020 et a été reportée au 23 juillet 2020 à minuit, compte tenu de la crise sanitaire, par la signature d’un avenant. 
 
Les soussignés reconnaissent que la promesse de cession a été négociée par l'intermédiaire de l'agence Propriétés Privées SAS Propriétés-Privées, sise au [Adresse 3], inscrite au Registre des Commerces et des Sociétés sous le numéro de Siret 487.624.777 00024, es qualité de mandataire, CPI 75012016000006389 - mandat n°195 618. 
 
La rémunération stipulée ci-dessus sera due à Propriétés Privées par la partie défaillante qui s'engage expressément à lui régler, conformément au mandat dont ils ont reçu copie, au plus tard à la fin de la prorogation. 
 
Cette commission est donc exigible dès la réalisation de toutes les conditions suspensives, quand bien même les parties décideraient de conclure un accord pour résilier purement et simplement la vente pour quelque motif que ce soit. 
 
Suivant protocole d'accord en date du 27 juillet 2020 entre les parties, les parties sont convenues de réaliser une vente immobilière au lieu et place de la cession de parts, dans les mêmes conditions, moyennant une somme complémentaire de 125 000 € à titre d’indemnité du fait de la plus-value engendrée par une vente immobilière, réglée à hauteur de 15 000 € un mois après la signature de l’acte définitif et à hauteur de 110 000 € sur 11 mois au moyen d’échéances de 10 000 € par mois par chèque à compter du 2ème mois après la signature de l’acte définitif, avec possibilité de paiement par anticipation. 
 
Il a été également prévu de proroger la date de signature au 20 septembre 2020 et que le déménagement se fasse dans les 2 mois de la signature définitive. » 

Cependant, la rémunération à laquelle peut prétendre l'agent immobilier, et partant les dommages et intérêts en cas de perte de chance de l'obtenir, découle non pas de cette « convention » , mais de son mandat. 

Il apparaît d'une part que si la SAS PROPRIETES PRIVEES fait état d'un mandat s'agissant des parts sociales dans ses conclusions, elle ne le produit pas, seule étant fournie la lettre d'intention d'achat en date du 12 novembre 2019. Toutefois, l'existence d'un mandat pour la vente des parts sociales n'est pas contestée, et est corroborée par la convention du 28 octobre 2020 ou par la promesse unilatérale de vente elle-même, lesquelles citent même un numéro de mandat. Se pose donc la question de savoir si la vente des parts sociales était parfaite, seule hypothèse ouvrant droit à des dommages et intérêts au bénéfice de l'agent immobilier résultant de la perte de chance de percevoir sa rémunération compte tenu du refus fautif de l'acquéreur de réitérer la vente. Si la SAS PROPRIETES PRIVEES soutient que toutes les conditions suspensives étaient levées, et si la « convention » du 28 octobre 2020 rappelle la levée de toutes les conditions suspensives, force est de constater que la chronologie montre que la vente des parts sociales n'a jamais été parfaite, puisque les parties en ont finalement changé l'objet pour finalement ne plus vendre les parts sociales mais le bien immobilier. Or, une vente parfaite nécessite conformément à l'article 1583 du code civil un accord sur la chose et sur le prix, et le seul fait de changer l'objet de ce qui est vendu exclut toute vente parfaite. Aucune somme ne peut donc être due sur la base du mandat, en tout état de cause non produit, portant sur les parts sociales, puisque la vente de ces parts n'était pas parfaite, et que donc les époux [B] n'ont commis aucune faute en ne réitérant pas la vente des parts sociales. 
Il apparaît d'autre part que la SAS PROPRIETES PRIVEES ne soutient pas qu'un autre mandat serait intervenu pour la vente non pas des parts sociales, mais de l'immeuble. Or, et ainsi qu'indiqué, les parties ont finalement convenu de la cession de l'immeuble. Alors que le mandat immobilier ne peut être apparent, la SAS PROPRIETES PRIVEES ne justifie ni même ne soutient avoir disposé d'un mandat pour la vente de l'immeuble, de sorte qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une perte de chance de percevoir sa commission à ce titre. 

Par conséquent, la demande de la SAS PROPRIETES PRIVEES dirigée contre les époux [B] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La SAS PROPRIETES PRIVEES, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

L'équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la SAS PROPRIETES PRIVEES en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [C] [Z] et [J] [B] à hauteur de 190.000 euros ;

Condamne la SAS PROPRIETES PRIVEES aux dépens ; 

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE