Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile
 
N° RG 22/13863 
N° Portalis 352J-W-B7G-CX6LB

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [N] [K] [D] [W] [I]
[Adresse 2]
[Localité 14]

Madame [M] [K] [Z] [I] épouse [Y]
[Adresse 16]
[Localité 9]

Monsieur [V] [K] [P] [I]
[Adresse 15]
[Localité 10]

Monsieur [T] [K] [W] [I]
[Adresse 7]
[Localité 13]

Madame [A] [K] [O] [I] épouse [J]
[Adresse 6]
[Localité 11]

Madame [Z] [K] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Tous représentés par Maître Elodie LASNIER de la SELARL GHL Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P00220


Décision du 02 Juillet 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/13863 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX6LB


DÉFENDERESSE

S.A.S. WEIL F- LE BORNE T-RAULET
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Valérie de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848 et Maître Marie BOURREL, membre du Cabinet VALERY-BOURREL, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement sera rendu le 02 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort


********


EXPOSE DES FAITS


M. [N] [I], Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] (ci-après les consorts [I]) sont titulaires de droits indivis portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17], à concurrence de : 
- 405,09 /10 000ème par dévolution successorale de leurs parents et rachat de droits indivis,
- 3.420,16/10 000ème suivant jugement du 4 novembre 2014 du Tribunal de Grande Instance de Paris..

La SCI [Adresse 4] est titulaire de droits indivis portant sur l'immeuble à concurrence de 9594,91/10 000ème.
 
Par acte notarié du 9 décembre 2016 reçu par Me [U] [L], les consorts [I] ont conclu avec les sociétés The Mansion et Devon Storage une promesse synallagmatique de vente portant sur leurs droits indivis correspondant à 4,05 % de l'immeuble susmentionné moyennant le prix de 3 millions d'euros. Le terme de la promesse était fixé au 30 juin 2017.
 
Une clause relative à un dépôt de garantie était stipulée : 
« Les parties conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de trois cent mille euros. 
En garantie du versement du dépôt de garantie, l'acquéreur s'engage à remettre au vendeur au plus tard le 15 janvier 2017, en l'étude du notaire soussigné, l'original d'une garantie autonome de paiement à première demande (ci-après GAPD), d'un montant de trois cent mille euros, émise par un établissement bancaire français notoirement solvable ayant un établissement stable en [A] pour une durée expirant le 30 juillet 2017.
Dans la mesure où il se trouverait dans l'impossibilité de délivrer l'original de la GAPD dans le délai ci-avant convenu, l'acquéreur devra verser en la comptabilité du notaire participant la somme de trois cent mille euros. Ce versement interviendra dans les 5 jours ouvrés de l'expiration du délai de remise de la GAPD convenu ci-dessus.
La promesse sera résolue de plein droit, si bon semble au vendeur, en cas de défaut de remise de la GAPD conforme, dans les délais susvisés, en l'étude du notaire du vendeur soussigné, et en cas d'absence de versement de la somme ci-dessus prescrite, et ce, huit jours francs après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bénéficiaire à domicile élu chez le notaire rédacteur, et demeurée infructueuse. » 

Une garantie à première demande exécutable au 31 juillet 2017 au plus tard a été fournie le 16 janvier 2017 par la compagnie de caution bancaire Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions.

L'acte notarié mentionnait également l'existence des conditions suspensives suivantes :
- la renonciation par son titulaire de tout droit de préemption. 
- la justification d'une origine de propriété trentenaire 
- la fourniture d’un état hypothécaire vierge de toutes inscriptions de nature à empêcher la vente, à la diligence du notaire participant,
- la fourniture de renseignements d'urbanismes ne révélant aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur de l'immeuble.

Par exploit d'huissier du 26 juillet 2017, les consorts [I] ont fait signifier une itérative sommation de signer l'acte de vente. 

Par actes d’huissier des 28 et 31 juillet et 2 et 3 août 2017, les sociétés The Mansion et Devon Storage ont assigné les consorts [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1178, 1304 et 1589 du code civil, pour les voir principalement condamnés à exécuter les conditions suspensives essentielles et déterminantes stipulées dans l’intérêt des demanderesses aux termes de la promesse synallagmatique de vente qui leur a été consentie le 9 décembre 2016. Elles sollicitent également l’exécution forcée de la vente. À titre subsidiaire et en cas de non-respect des conditions suspensives essentielles et déterminantes prévues par l’acte, elles sollicitaient une indemnité de 300 000 euros.

Par ordonnance du 30 mai 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande des consorts [I] tendant à la suppression d’inscriptions auprès du service de la publicité foncière et à la constatation de la défaillance des Sociétés The Mansion et Devon Storage [A] dans l’exécution de leurs obligations de consignation volontaire du dépôt de garantie ainsi que de la caducité de la promesse de vente.

Par ordonnance du 27 mars 2019, le juge de la mise en état a refusé de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue des plaintes disciplinaires déposées par les consorts [I] à l'encontre de Me [C] et Me [L] devant la Chambre disciplinaire des notaires.

Par jugement du 11 décembre 2019 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : 
- débouté la SARL The Mansion et la SARL Devon Storage de leur demande tendant à ordonner l'exécution des conditions suspensives par Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I],
- débouté la SARL The Mansion et la SARL Devon Storage de leur demande tendant à dire que le jugement vaudra vente en l'absence de régularisation d'un acte authentique,
- débouté Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] de leur demande tendant à constater une vente parfaite,
- débouté Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] de leur demande de caducité de la promesse de vente,
- débouté la SARL The Mansion et la SARL Devon Storage de leur demande de condamnation de Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] à leur verser une indemnité compensatrice de 300.000 euros,
- débouté Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] de leurs demandes indemnitaires,
- débouté Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] de leurs demandes relatives aux publications à la conservation des hypohèques,
- condamné la SARL The Mansion et la SARL Devon Storage aux dépens,
- rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Se prévalant du fait que la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet serait responsable des «circonstances fautives caractérisées» par les jugement et arrêt précités et par exploit d'huissier en date du 13 octobre, les consorts [I] l'ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à garantir l'exécution de ces décisions de justice et à lui payer les sommes de : 
 - 300.000 euros correspondant à la période d’immobilisation ordinaire de leurs droits du 1er janvier au 30 juin 2017, 
- 50.000 euros par mois de défaillance depuis le 30 juillet 2017, jusqu’au 11 décembre 2020.
 
L'affaire a été renvoyée à un juge de la mise en état. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023, l'affaire étant fixée au 4 juin 2024.

L'ordonnance de clôture a ensuite été révoquée le 3 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, M. [N] [I], Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] demandent au tribunal de : 

« [T] [I], Mesdames [A] [I] et [Z] [I] recevables et bien fondés en leurs demandes.

Vu les pièces communiquées aux débats, les articles 1217 et suivants du Code Civil, vu l’Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, vu le Règlement national des notaires.

Juger que la SAS notariale WEIL, LE BORNE et RAULET entièrement responsable des fautes caractérisées par le Tribunal de Grande Instance de Paris aux termes de son jugement du 11 décembre 2020 et par la Cour d’Appel de Paris aux termes de son arrêt confirmatif du 26 novembre 2021.

Juger que lesdites fautes ont été dommageables pour les demandeurs par gain manqué et/ou perte de chance.

La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevable ou non fondées.

La condamner à payer aux Consorts [I] à titre de dommages intérêts en considération de l’importance de leurs engagements, de l’immobilisation de leurs droits et des importants troubles consécutifs notamment judiciaires supportés par les Consorts [I] sur un plan patrimonial, financier et moral, les sommes suivantes :
- 300.000 euros correspondant à la période d’immobilisation ordinaire de leurs droits du 1er janvier au 30 juin 2017 et à la perte de leur garantie à première demande.
- 50.000 euros par mois de défaillance depuis le 30 juillet 2017, date d’effet de la sommation par exploit de Me [R], Huissier de Justice, du 26 juillet précédent, jusqu’au 11 décembre 2020, date du jugement précité.

La condamner à garantir l’exécution des décisions de Justice précitées.

La condamner à payer aux consorts [I] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, incluant les frais de sommation du 26 juillet 2017, dont distraction pour ceux d’instance au profit de Maître Elodie LASNIER, Avocate aux offres de droit, conformément aux articles 699 du même Code. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la SAS Weil Le Borne Raulet demande au tribunal de : 
«Débouter les consorts [I] de l'intégralité de leur demande. 
 
Condamner les consorts [I] à verser à la SAS WEIL LE BORGNE RAULET la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
 



Condamner les consorts [I] aux entiers dépens.» 

L'affaire a finalement été clôturée par ordonnance le 6 février 2024, la date de l'audience du 4 juin 2024 étant maintenue. 

A l'audience du 4 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024. 

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 
Sur la demande des consorts [I] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet et la demande de garantie
 
Au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts, les consorts [I] exposent qu'ils ont subi  une longue immobilisation de leurs droits durant la procédure judiciaire qui les a opposée aux Sociétés The Mansion et Devon Storage [A] et à ont perdu le bénéfice de leur promesse du 9 décembre 2016. Elle soutient que la décision du tribunal judiciaire de Paris confirmée par la cour d'appel montrent une faute imputable à la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet résultant du fait de ne pas avoir transmis dans les délais prévus à la promesse de vente les pièces utiles à la réalisation de l'ensemble de ses conditions suspensives. Ils soutiennent que leurs droit ont été immobilisés pendant trois ans, et que le dépôt de garantie n'a jamais été exécuté. 

En réponse aux moyens de la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet , ils exposent qu'elle est bien l'étude leur étude de famille et a régularisé de nombreux actes en leur faveur. Ils estiment que les décisions de justice ont acquis une autorité objective quasi absolue de chose jugée, et établissent que la date du 30 juin 2017 pour purge des conditions suspensives était un délai butoir. Il s'ensuit selon eux qu'en ne produisant pas les éléments nécessaires à la purge des conditions suspensives relatives à la preuve de l'origine trentenaire de la propriété et à la production d'une fiche hypothécaire conforme, la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet a commis une faute engageant sa responsabilité. 

Les consorts [I] précisent en outre que la promesse de vente de 2019 a un objet dépassant largement celui de 2016, laquelle limitait la cession d'une partie seulement des droits indivis leur étant dévolus par voie successorale, de sorte que leurs objets ne sont pas identiques. Ils soutiennent avoir supporté un préjudice personnel psychologique et moral important, avec de multiples procédures. Enfin, ils exposent que seul les acquéreurs pouvaient renoncer aux conditions suspensives, ce qu'ils n'ont pas fait. 

La SAS Weil F-Le Borne T-Raulet s'oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts, et estime ne pas être le notaire de famille des consorts [I]. 




Elle soutient qu'aucun terme précis n'était fixé pour la levée des conditions suspensives, le seul terme étant la signature de l'acte de vente, ce qui signifie selon elle que si le délai pour régulariser l’acte de vente est prorogé, le délai pour lever cette condition suspensive était de facto prorogé. 

La SAS Weil F-Le Borne T-Raulet fait valoir qu'il résulte des dispositions de l'article 9-3 de la promesse que, si les documents n'ont pas été transmis avant le 30 juin 2017, le délai pour les produire était prorogé de plein droit, et que Maître [B] avait en tout état de cause demandé à Me [L] de proroger l'état hypothécaire avant l'expiration du délai initial prévu pour la signature de l'acte authentique. A cet égard, ils observent que les motifs de l'arrêt de la cour d'appel se limitent à indiquer que la production des actes utiles à la justification de l'origine trentenaire de propriété devait intervenir « préalablement à la vente », sans faire référence à la date du 30 juin 2017. La SAS Weil F-Le Borne T-Raulet ajoute que l'acquéreur pouvait renoncer auxdites conditions suspensives, et a vraisemblablement refusé de signer l'acte authentique pour d'autres raisons, de sorte qu'il n'existe selon elle aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués par les demandeurs. Enfin, elle soutient qu'en cours de procédure, les consorts [I] ont régularisé une promesse de vente avec la SCI [Adresse 4], pour un montant bien plus élevé, de sorte que la différence de prix compense largement le retard lié à la procédure judiciaire, l'objet des deux promesses étant le même. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Il résulte de ce texte que le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il concourt. 

Selon l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l'action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné, ou encore contre les deux.

En l'espèce, il est d'abord rappelé que conformément à l'article 1355 du code civil, l'autorité de chose jugée n'est que relative, de sorte que les décisions en première instance et en appel des 11 décembre 2019 et 26 novembre 2021 n'ont pas autorité de chose jugée à l'égard de la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet . 

Les moyens des parties quant à la qualité ou non de la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet de «notaire de famille» des consorts [I] sont inopérants, s'agissant d'une notion non juridique n'emportant en tout état de cause aucune conséquence puisque le notaire est tenu aux mêmes obligations, qu'il intervienne à titre ponctuel ou habituel. 




 
Il résulte des pièces produites que la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet ne justifie pas avoir transmis avant le 30 juin 2017 la justification d'une origine de propriété trentenaire. Il s'agit bien d'un délai butoir, en ce qu'il s'agit du terme même de la promesse de vente. Le fait que la promesse ne mentionne aucun délai spécifique pour la justification de l'origine de propriété ne peut avoir pour effet de repousser sa production au-delà du terme fixé pour la promesse de vente. 

Il ne peut être déduit du fait que l'arrêt de la cour d'appel de Paris indique dans ses motifs « dès lors qu'une des conditions suspensives leur imposait de justifier, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, d'une origine trentenaire, régulière et opposable aux tiers » que ce délai n'était pas impératif, la cour ne faisant que répondre au moyen selon lequel la production de cet acte serait superfétatoire.

La SAS Weil F-Le Borne T-Raulet, tenue d'une obligation de résultat vis-à-vis des consorts [I] s'agissant de l'efficacité des actes auxquels elle concourt, a donc commis une faute. 

Si les consorts [I] se prévalent dans la discussion de leurs écritures d'un préjudice moral, force est de constater que leur demande indemnitaire, ainsi formulée et chiffrée au dispositif, ne porte en définitive que sur un préjudice résultant de l'immobilisation du bien : «- 300.000 euros correspondant à la période d’immobilisation ordinaire de leurs droits du 1er janvier au 30 juin 2017 et à la perte de leur garantie à première demande.
- 50.000 euros par mois de défaillance depuis le 30 juillet 2017, date d’effet de la sommation par exploit de Me [R], Huissier de Justice, du 26 juillet précédent, jusqu’au 11 décembre 2020, date du jugement précité. » 
  
Cependant, la somme de 300.000 euros correspond aux termes de la promesse synallagmatique de vente à un « dépôt de garantie » et non une indemnité d'immobilisation du bien.

Il apparaît que, s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle l'acquéreur et le vendeur étaient engagés sous réserve de la levée des conditions suspensives, la faute du notaire n'a donc pas eu pour conséquence la perte du dépôt de garantie ou l'immobilisation du bien , mais uniquement la non réalisation de la vente. En effet,s’il n’y ait pas eu de faute du notaire, toutes les conditions suspensives étant en cette hypothèse levées, la vente aurait été parfaite, avec la possibilité pour les vendeurs de contraindre judiciairement l'acquéreur à sa réalisation, peu important la volonté prêtée à celui-ci de ne plus vouloir acquérir le bien, puisque le dépôt de garantie n'est pas une clause de dédit. 

Les consorts [I] ne peuvent se prévaloir que d'un préjudice résultant de la non réalisation de la vente, et non tenant à l'immobilisation du bien. Il s'ensuit que la faute du notaire n'a de lien de causalité avec le préjudice dont se prévalent les consorts [I] tenant à l'immobilisation du bien ainsi qu'il est formulé au dispositif de leurs conclusions, ni même un préjudice moral tel qu'ils l'évoquent dans la discussion. 


Par conséquent, sans qu'il n'y ait lieu à examen des autres fautes alléguées puisque le défaut de transmission de documents n'a pu avoir pour conséquence que la non réalisation de la vente, toutes les demandes des consorts [I] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet seront rejetées. 

De manière surabondante, il est précisé que le préjudice au titre de la période postérieure au terme de la promesse synallagmatique de vente que les consorts [I] entendent voir indemnisé n'est pas justifié, dès lors qu'ils n'étaient plus dans des liens contractuels avec les acquéreurs, et que si les pièces montrent que leur bien a été grevé d'une inscription prise auprès du service de la publicité foncière, cet élément est insuffisant à démontrer son immobilisation effective, dès lors qu'il n'est pas contesté par les consorts [I] qu'ils ont pu signer une promesse de vente le 9 avril 2019, alors que la procédure était toujours en cours en première instance. 

S'agissant enfin de la demande des consorts [I] dirigée contre la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet visant à «la condamner à garantir l’exécution des décisions de Justice précitées», force est de constater que cette demande est imprécise, le fait de garantir l'exécution d'une décision de justice n'étant pas une demande au sens juridique, et surtout qu'aucune condamnation n'a été prononcée par lesdites décisions de justice contre les consorts [I], de sorte que cette demande sera rejetée en ce qu'elle est manifestement sans objet. 
 
Sur les demandes accessoires

Les consorts [I], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens. 

L'équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. [N] [I], Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] dirigées contre la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet ; 

Rejette la demande de M. [N] [I], Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] de condamner la SAS Weil F-Le Borne T-Raulet à garantir l’exécution des décisions de justice ; 

Condamne in solidum M. [N] [I], Mme [M] [I], M. [V] [I], M. [T] [I], Mme [A] [I] et Mme [Z] [I] aux dépens ; 

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE