Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


01 Juillet 2024


2ème Chambre civile
30B

N° RG 23/01900 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KF7J


AFFAIRE :

[B] [Y] [AY] [J] épouse [L]
[TK] [Z] [HU]
[P] [MB]
S.A.R.L. SAINT MARTIN DE [Localité 27], 
[S] [L]
[V] [X] [R]
[ZL] [N] [EU] [H] [W]
[PW] [U]
[F] [U]
[I] [K] [T] [SD] épouse [HU]
[UR] [OO]
[NI] [D] épouse [OO]
S.A.R.L. PLACIMMO SAINT MARTIN, 
S.A.R.L. LOC’IMMO, 
[G] [C] [M] [A]
S.A.R.L. IMMOLUNE, 
S.A.R.L. PGIMMO, 

C/

S.A.S. PV CP CITY, 


copie exécutoire délivrée
le :
à : 





DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et Karen RICHARD lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2024


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 01 Juillet 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,



ENTRE :


DEMANDEURS :

Madame [B] [Y] [AY] [J] épouse [L]
[Adresse 26]
[Localité 16]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [TK] [Z] [HU]
[Adresse 4]
[Localité 14]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
Monsieur [P] [MB]
[Adresse 5]
[Localité 12]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. SAINT MARTIN DE RENNES, inscrite au R.C.S. de COUTANCES sous le numéro 450 863 550, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 29]
[Localité 20]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [S] [L]
[Adresse 26]
[Localité 16]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [V] [X] [R]
[Adresse 17]
[Localité 13]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [ZL] [N] [EU] [H] [W]
[Adresse 17]
[Localité 13]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [PW] [U]
[Adresse 18]
[Localité 11]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [F] [U]
[Adresse 18]
[Localité 11]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [I] [K] [T] [SD] épouse [HU]
[Adresse 19]
[Localité 14]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [UR] [OO]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



Madame [NI] [D] épouse [OO]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. PLACIMMO SAINT MARTIN, inscrite au RCS de SAINT MALO sous le numéro 449 590 355, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 15]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. LOC’IMMO, inscrite au R.C.S. de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 493 292 510, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 23]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [G] [C] [M] [A]
[Adresse 24]
[Localité 27]
représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. IMMOLUNE, inscrite au R.C.S. de LORIENT sous le numéro 452 110 414, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 21]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. PGIMMO, inscrite au R.C.S de TOULOUSE sous le numéro 451 222 269, 
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. PV CP CITY, immatriculée au RCS de PARIS N° 513 635 987, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 25],
[Adresse 1]
[Localité 22]
représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATTALAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant

FAITS ET PRETENTIONS


Les douze requérants, personnes physiques ou morales, sont tous propriétaires d’appartement et parkings au sein de la [Adresse 28], [Adresse 28] à [Localité 27], qu’ils ont donné à bail commercial à la société Pierre et Vacances- Center Parcs, ci-après la société PV-CP City, venant aux droits de la société Lamy Résidences, venant elle-même aux droits de la société anonyme Gestrim Campus.

La société PV-CP-City sous-loue leurs biens à une clientèle étudiante et institutionnelle.

Les demandeurs sont chacun créanciers de loyers voire pour certains de charges et de remboursement de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, remontant aux années 2020/2021, que la société PV-CP-City a refusé de leur payer, au motif qu’ils avaient manqué à leur obligation de délivrance pendant les périodes de confinement ordonnées pour des raisons sanitaires à l’occasion de l’épidémie de covid 19.

Les demandeurs ont fait délivrer commandements de payer visant la clause résolutoire par actes extrajudiciaires du 5 mai 2021 à l’exception de monsieur et madame [R] (3 août 2021) et de monsieur et madame [U] (21 juillet 2021).

Le 14 mars 2022 le juge des référés de Rennes leur a accordé des provisions.

Le 17 février 2023, ils ont fait assigner au fond la société PV-CP-City devant le tribunal judiciaire de Rennes en paiement des reliquats de loyers, charges et accessoires restant dus, outre intérêts à compter des commandements de payer, ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement contractuel et de la résistance abusive de la débitrice, outre 800 € chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’acte 455 du Code de procédure civile, les demandeurs soutiennent qu’ils n’ont pas failli à leur obligation de délivrance et qu’il n’y a pas eu perte partielle de la chose louée, si bien que leur débitrice est redevable de l’intégralité des loyers charges et taxes prévus aux contrats.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, ainsi qu’il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société PV-CP-City sollicite le bénéfice de la suspension de l’obligation de payer les loyers au cours des périodes d’interdiction de recevoir du public, au visa de l’article 1722 du Code civil, excipant de la perte partielle de la chose louée, ainsi qu’à celui de l’article 1219 du Code civil aux termes duquel le contractant peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 04 avril 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2024. 

 
MOTIFS

Le moyen tiré de l’inexécution imputée aux demandeurs manque en fait dans la mesure où la [Adresse 28] a continué à recevoir du public pendant les périodes de confinement, et où les restrictions à la libre circulation des personnes prises par les pouvoirs publics n’ont pas eu pour effet d’empêcher la poursuite de l’activité de sous-location, mais seulement de la restreindre, ce qui s’est traduit par une baisse de la fréquentation.

Ce moyen manque également en droit dans la mesure où les bailleurs ont constamment laissé à la société preneuse la totale et libre disposition de leurs biens pendant les périodes de confinement, et où la société preneuse a poursuivi son activité et continué à encaisser des recettes.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu’il n’y a aucune perte ,fût-elle partielle, de la chose louée et que les bailleurs n’ont pas failli à leur obligation de délivrance.

La société preneuse n’était pas davantage fondée à suspendre l’exécution de ses obligations, les bailleurs étant totalement étrangers aux mesures gouvernementales générales et temporaires, qui sont seules à l’origine d’une diminution, somme toute modérée, du taux de remplissage de la résidence.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société PV-CP-City au paiement des reliquats de loyers et charges dont elle est redevable au titre de l’année 2021.

La société défenderesse ne conteste pas les montants d’arriérés de loyers impayés et de charges et accessoires au 30 décembre 2021 avancés par les demandeurs.

Elle se borne à invoquer des règlements intervenus en septembre 2023 correspondant selon elle à la mise à niveau des demandeurs par rapport à l’ensemble de ses bailleurs.

Ainsi, selon elle, le montant des sommes réclamées par les demandeurs devra être au moins réduit aux sommes demeurant réellement impayées dont doivent être retranchés ses paiements d’acomptes intervenus en septembre 2023.

Elle invoque l’article 1342-10 du Code civil conférant la liberté au débiteur d’imputer le paiement réalisé sur la dette de son choix

De leur côté les demandeurs n’ont pas pris la peine d’actualiser leurs demandes en déduisant les acomptes de septembre 2023.

Ceci étant, la société défenderesse verse aux débats les justificatifs de paiements effectués au moyen de divers virements bancaires le 18 septembre 2023 au profit de l’ensemble des requérants.

La réalité de ces paiements n’est pas contestée par les demandeurs.

Dans ces conditions, il convient de faire droit aux demandes en paiement d’arriérés de loyers, de charges locatives et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères, tout en précisant que les condamnations sont prononcées en deniers ou quittance.

Chacun des demandeurs réclame en sus des arriérés une condamnation à des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement contractuel et de la résistance abusive au visa de l’article 1231 du Code civil.

Cette disposition, anciennement 1147 du Code civil, a pour objet la réparation du préjudice né d’une exécution défectueuse du contrat et se distingue donc de celle relative à l’action en paiement qui tend à procurer au créancier une somme d’argent qui lui est due.

L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ne permet d’allouer une indemnité supplémentaire au créancier d’une somme d’argent qu’à la double condition que le débiteur soit de mauvaise foi et que le créancier ait subi un préjudice indépendant de ce retard.

Au cas présent, les demandeurs n’établissent ni la mauvaise foi de la société preneuse ni l’existence d’un préjudice spécifique qui ne serait pas suffisamment réparé par les intérêts légaux.

Dans ces conditions il convient de rejeter la totalité des demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive et de mauvaise foi.

Inversement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de grâce de la société défenderesse, dans la mesure où celle-ci a déjà disposé pendant plus de trois de l’argent qui revenait normalement à ses créanciers, et où elle ne justifie pas d’une situation financière l’empêchant de s’exécuter en une seule fois du montant des condamnations prononcées.

Enfin, faute d’accord des parties sur l’imputation des paiements effectués en septembre 2023, et de choix exprimé par la débitrice à cette occasion, ces paiements s’imputeront comme il est dit à l’article 1342-10 alinéa 2 et à l’article 1343-1 du Code civil.

L’équité commande qu’il soit fait droit à la demande soutenue par chaque créancier de condamnation de la société débitrice au paiement d’une indemnité de 600 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société S.A.S. PV-CP-City , à payer en deniers ou quittance à :
* [TK] [HU] et [I] [SD] épouse [HU], la somme de 2.379,97 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* [NI] [O] ET épouse [OO] et [UR] [OO] la somme de 2.175,25 € outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* la S.A.R.L. PLACIMMO SAINT-MARTIN la somme de 6.417,43 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
*la société S.A.R.L. LOC’IMMO la somme de 6.656,53 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* [G] [A] la somme de 7.424,14 € outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* la S.A.R.L. IMMOLUNE la somme de 5.447,66 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* la S.A.R.L. PG IMMO la somme de 6.359,08 € outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* [P] [MB] la somme de 877,50 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* la S.A.R.L. SAINT MARTIN de [Localité 27] la somme de 5.830,96 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* [B] [J] épouse [L] et [S] [L] la somme de 3.068,68 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021,
* [ZL] [W] épouse [R] et [E] [R] la somme de 2.888,48 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021,
* [PW] et [F] [U] la somme de 722,42 €, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2021.

DIT que les acomptes payés le 18 septembre 2023 s’imputeront sur les dettes, comme il est dit aux articles 1342-10 alinéa et 1343-1 du Code civil.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société PV-CP City à payer à chacun des demandeurs la somme de 600 € par application de l’article 700 du CODE de procédure civile.

CONDAMNE la société PV-CP City aux entiers dépens de l’instance.


LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE