Tribunal Judiciaire · 1re chambre civile — 4 juillet 2024

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 5] - tél : [XXXXXXXX01]




04 Juillet 2024


1re chambre civile
50D

N° RG 22/08111 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KCAO





AFFAIRE :


S.C.I. RP2F
S.A.S. BREIZH INTERIM


C/

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES






copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge


GREFFIER : Karen RICHARD


DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2024 tenue, sans opposition des avocats, par David Le Mercier, juge rapporteur et rédacteur, qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré


JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français, contradictoire,
prononcé, le président empêché, par David Le Mercier,
par sa mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, par anticipation sur la date du 8 juillet 2024 annoncée à l’audience du 13 mai 2024

EN DEMANDE :

S.C.I. RP2F
[Adresse 4]
[Localité 2]

S.A.S. BREIZH INTERIM
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentées par Me Nicolas LE LEON de la SELARL SELARL NICOLAS LE LEON, barreau de QUIMPER 

EN DEFENSE :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Béatrice BOBET, barreau de RENNES et assistée par Me Benoît EYMARD, avocat au barreau de PARIS

Faits et procédure

Par acte authentique du 3 novembre 2017, la société Marignan résidences (la société Marignan) a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI RP2F une cellule commerciale, livrée « brut de béton » en rez-de chaussée dans un immeuble « [Adresse 8] » situé [Adresse 6] à [Localité 9], qui avait donné lieu à arrêté de permis de construire du 19 mai 2015 autorisation la construction d’un immeuble collectif de logements et de bureaux.

Un contrat de réservation avait été signé en juillet 2017 (non produit aux débats).

La livraison a eu lieu le 14 décembre 2017.

Par contrat du 1er février 2018, la société RP2F a donné à bail commercial les locaux à la société Breizh intérim, à effet du 1er février 2018, pour y ouvrir une agence d’intérim. Les deux sociétés ont le même dirigeant.

Reprochant au vendeur de ne pas avoir délivré un immeuble pouvant recevoir du public (établissement recevant du public, ERP), les sociétés RP2F et Breizh intérim l’ont, par acte du 14 novembre 2018, assigné devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation des conséquences du retard dans l’aménagement de la cellule. 

A suivre les allégations des parties, à défaut de production de pièces correspondante, un demande de permis modificatif a été déposée le 13 mars 2018 par le vendeur, il a été obtenu le 4 septembre 2018 ; une demande d’autorisation de travaux a été déposée le 16 mars 2018, elle a été obtenue le 25 juin 2024 ; les travaux d’aménagement ont été achevés en décembre 2018 et l’exploitation du local a débuté le 9 décembre 2018.

Par dernières conclusions n°4 notifiées le 12 octobre 2021, les sociétés RB2F et Breizh intérim demandent au tribunal de :
« RECEVOIR la SCI RP2F et la SARL BREIZH INTERIM en leurs demandes et après les y avoir déclarées bien fondées, 
DIRE ET JUGER que la société MARIGNAN RESIDENCES à manquer à son obligation de délivrance conforme d’un local commercial satisfaisant aux caractéristiques d’un établissement recevant du public 
CONDAMNER la société MARIGNAN RESIDENCES à indemniser la société BREIZH INTERIM à hauteur de 150.000,00 euros au titre de la perte de chance de réalisé une marge commerciale pendant la période d’indisponibilité de l’immeuble 
CONDAMNER la société MARIGNAN RESIDENCES à indemniser la société RP2F à hauteur de 18000,00 euros au titre de la perte de chance de percevoir le loyer commercial pendant la période d’indisponibilité de l’immeuble 
CONDAMNER la société MARIGNAN RESIDENCES au paiement de la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ». 

Par dernières conclusions n°5 notifiées le 23 décembre 2021, la société Marignan demande au tribunal de :
« - DEBOUTER les sociétés BREIZH INTERIM et RP2F de l’ensemble de leurs demandes ; 
- DIRE ET JUGER que la société MARIGNAN RESIDENCES est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
S’agissant de la société BREIZH INTERIM : 
- DIRE ET JUGER que la société BREIZH INTERIM est tiers au contrat de vente du 3 novembre 2017 et ne peut se prévaloir d’un défaut de conformité ; 
En conséquence : 
- REJETER l’ensemble des demandes de la société BREIZH INTERIM ; 
S’agissant de la société RP2F : 
- DIRE ET JUGER que la société RP2F est déchue de toute action sur le fondement de la délivrance conforme ; 
- DIRE ET JUGER que la société MARIGNAN RESIDENCES ne s’était pas engagée à livrer un local soumis à la règlementation ERP ; 
- DIRE ET JUGER que la société MARIGNAN RESIDENCES a respecté son obligation de délivrance ; 
En conséquence : 
- REJETER l’ensemble des demandes de la société RP2F ; 
S’agissant des préjudices : 

- DIRE ET JUGER que les sociétés BREIZH INTERIM et RP2F ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER les sociétés BREIZH INTERIM et RP2F à payer la somme de 5.000 Euros à la société MARIGNAN RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 - CONDAMNER les sociétés BREIZH INTERIM et RP2F ou tout autre succombant, aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Me Béatrice Bobet. »

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 13 octobre 2022, avant sa remise au rôle.
 
Le 9 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience de plaidoiries, fixée par la suite au 13 mai 2024. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.


Motifs

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, la société RP2F, sur le fondement de l’article 1604 du code civil, qui consacre une obligation contractuelle de délivrance conforme spécifique au contrat de vente, et la société Breizh intérim, sur le fondement de l’article 1240 en sa qualité de tiers au contrat de vente, font valoir que la société Marignan s’était engagée à lui livrer un immeuble conforme à la réglementation ERP, comme le préciserait le contrat de vente en page 36, qui rappelle que les établissements recevant du public doivent respecter la réglementation relative à l’accessibilité des personnes handicapées.
Elles font valoir en substance qu’en vendant une cellule commerciale, la société Marignan devait livrer un immeuble conforme à la réglementation ERP. 


Sur la recevabilité des demandes principales

La société Marignan fait valoir que la société R2PF devait, conformément au contrat, dénoncer le défaut de conformité allégué dans le mois d’un mois à compter de la livraison ou de la prise de possession (p. 31) ce qu’elle n’a pas fait, pas plus que dans le délai d’un mois suivant la date du 12 janvier 2018 à laquelle elle a été informée par les services de l’urbanisme que les travaux d’aménagement projetés nécessitaient une demande de permis de construire modificatif.

Les sociétés RP2F et Breizh intérim répliquent à juste titre que la dénoncation prévue au contrat de vente concerne les « non-conformités avec les énonciations du descriptif et des plans », ce qui n’est pas le cas de l’absence d’autorisation ERP ou l’absence dans le permis de construire, de la destination « commerce ».

La société Marignan conteste également la qualité à agir en indemnisation de la société Breizh intérim au motif qu’elle est tiers au contrat, sans répondre à la pertinente réplique des demandeurs, qui font valoir qu’un tiers au contrat peut se prévaloir du manquement contractuel s’il lui cause un préjudice. Ils invoquent toutefois un arrêt de cour d’appel non produit aux débats, alors que l’assemblée plénière s’est prononcée à deux reprises, et en dernier lieu, par arrêt Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, aux termes duquel le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.
 

Sur leur bien-fondé

La société Marignan fait valoir qu’elle n’a pas contracté d’obligation de livrer un local ERP mais uniquement une coque vide et que l’acquéreur avait déclaré faire son affaire de l’ensemble des travaux d’aménagement et des autorisations nécessaires.

Les demandeurs reprochent toutefois plus précisément à la société Marignan de leur avoir vendu une 
« cellule commerciale » alors que le permis de construire ne mentionne qu’une destination de logements et de bureaux.


En cela, la société Marignan a bien commis une faute, puisqu’en vendant une « cellule commerciale », même en tant que « coquille vide », le permis de construire devait mentionner une telle destination de commerce. 
Le fait que l’acquéreur fasse son affaire des autorisations ultérieures (autorisation de travaux L111-8 CCH notamment) ne pouvait pas la dispenser d’assurer cette conformité administrative, qu’il incombait au vendeur d’expressément mettre à la charge de l’acquéreur si elle entendait s’en voir loyalement déchargée.
C’est d’ailleurs bien la venderesse qui a dû déposer la demande de permis modificatif. 

S’agissant du retard qui résulte de cette faute, les demandeurs font valoir que, sans cette faute, l’autorisation de travaux aurait pu être obtenue le 22 janvier 2018 et les travaux réalisés pour le 1er mars 2018, si bien qu’ils allèguent un retard de 8 mois.

Concernant la durée du retard, la société Marignan réplique qu’aucune pièce ne vient étayer l’allégation selon laquelle l’agence d’intérim aurait pu être ouverte en mars 2018.

Il se déduit des allégations des parties que l’autorisation de travaux du 16 mars 2024 a été obtenue le 25 juin 2024, sans attendre le permis de construire modificatif. Dans la mesure où l’allégation selon laquelle l’autorisation de travaux aurait dû être obtenue sous un mois n’est pas démontrée, il y a lieu de déduire de la chronologie effective que cette obtention nécessitait trois mois. 

Faute de démontrer qu’elle ne pouvait pas entreprendre les travaux à compter du 4 septembre 2018, date d’obtention du permis modificatif et, compte tenu du fait que les travaux ont été achevés le 9 décembre 2018, il y a lieu de retenir que les travaux nécessitaient une durée de 3 mois. 

Sur le retard allégué de 8 mois, il n’y a donc lieu de ne retenir qu’un retard de deux mois.

Le préjudice de perte de chance de loyer allégué par la société RP2F n’est pas sérieusement contesté, qu’il s’agisse du montant du loyer ou de la probabilité alléguée de 90%, qui est effectivement adéquate. 

En effet, même si un bail a été conclu dès le 1er février 2018, il n’est pas contesté que le locataire était en droit de ne pas verser le loyer tant que le local n’était effectivement pas mis à disposition.

Il s’ensuit que la société Marignan sera condamnée à verser à la société RP2F la somme de 2500 x 2 x 0,90 = 4 500 euros.

S’agissant du préjudice allégué par la société Breizh intérim au titre d’une perte de chance de réaliser une marge commerciale, cette société ne démontre pas que son préjudice est en lien de causalité avec le manquement de la société Marignan. En effet, cette société ne pouvait ignorer, au moment de contracter le bail au 1er février 2018, que le local n’était pas exploitable, de même que la société RP2F ne pouvait pas sérieusement donner à bail à effet immédiat un local non exploitable.

Sa demande est donc rejetée.


Sur les frais d’instance

Les prétentions des demandeurs n’étant accueillies qu’à la marge, ils doivent être considérés comme les parties perdantes. 

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile , les sociétés RP2F et Breizh intérim sont donc condamnées in solidum aux dépens. 

En application de l’article 700 du même code, les demandes sont rejetées.

En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire n’est pas nécessaire. 





Par ces motifs, le tribunal :

Condamne la société Marignan à verser à la société RP2F la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de la société Breizh intérim ;

Condamne in solidum le sociétés RP2F et Breizh intérim aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

Le greffierLe président