Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 3 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n°: N° RG 23/08988 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCLQ

MINUTE n°: 2024/ 326

DATE: 03 Juillet 2024

PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

SCI SOLEIL PROVENCE
, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.A.S. AZ BIO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE




DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Julie FEHLMANN
Me Mathilde KOUJI-DECOURT


1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Julie FEHLMANN
Me Mathilde KOUJI-DECOURT


 


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2015, la SCI SOLEIL PROVENCE a donné à bail commercial à la SARL GRIMALDIS un local situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer annuel de 123.624 euros HT payable trimestriellement, outre les provisions sur charges d’un montant de 900 euros.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2020, la SARL GRIMALDIS a cédé son fonds de commerce à la SAS AZ BIO. Le loyer a été maintenu à la somme de 123.624 euros HT, payable trimestriellement par termes de 30.906 euros avant le 1er de chaque trimestre. 

La SAS AZ BIO ayant laissé certains loyers impayés, la SCI SOLEIL PROVENCE lui a fait délivrer le 26 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 83.037,25 euros en principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir. 

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 15 décembre 2023, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI SOLEIL PROVENCE a fait assigner la SAS AZ BIO, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant sous astreinte et de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 13.800 euros par mois à compter du 26 novembre 2023. Il est sollicité en outre, sa condamnation au paiement des sommes de 119.917,97 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 14 décembre 2023, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 7 mai 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SCI SOLEIL PROVENCE a demandé le rejet des prétentions adverses , a réitéré ses demandes de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupante sous astreinte et de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 12.900 euros par mois à compter du 26 novembre 2023 outre sa condamnation au paiement des sommes de 172.293,15 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 6 mai 2024, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SAS AZ BIO a sollicité le rejet des demandes à titre principal et à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire des délais de paiement et d’écarter l’application de l’exécution provisoire, sauf en ce qui concerne le report de paiement. Elle a sollicité en outre la condamnation de la SCI SOLEIL PROVENCE au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux dépens.


MOTIFS 

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

La SAS AZ BIO conteste l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que le montant de la provision, arguant la mauvaise foi du bailleur. 

Elle expose d’une part que le commandement de payer n’est pas valable en raison de l’absence de la mention explicite du délai imparti pour le paiement de la créance en première page et fait valoir d’autre part que le montant de la somme figurant sur commandement ne correspond pas à la créance due, prétendant que la SCI SOLEIL PROVENCE lui a consenti une réduction de loyer ainsi qu’une facilité de paiement sur une période de 9 mois à hauteur de 10.000 euros par mois, ce jusqu’au mois de juin 2024. 

En l’espèce, il apparait sur la première page du commandement de payer que le paiement doit être exécuté dans « le délai fixé par la Loi » mais également que le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire reproduite en suivant , ce rappel étant suivi de celui des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce qui mentionne le délai d’un mois mais mentionne également que le délai d’un mois doit figurer dans le commandement à peine de nullité

Or à l’exception du rappel de ces dispositions, ce délai n’est pas clairement mentionné dans l’acte lui-même de sorte qu’il encourt la nullité . 

S’agissant d’une nullité formelle, la SAS AZ BIO doit cependant établir le grief que lui cause cette irrégularité ou la confusion susceptible d’être créée, ce qu’elle n’allègue ni ne justifie d’autant qu’aucun montant n’a été réglé depuis pouvant avoir une incidence sur le jeu ou non de la clause résolutoire.

S’agissant du montant commandé, la SAS AZ BIO expose qu’il avait été convenu d’une réduction du loyer et d’un échéancier de paiement toujours en cours au jour de la délivrance de l’acte.

Elle ne produit aucune pièce confortant ses allégations postérieurement à l’accord du 1er avril 2023 qui en tout état de cause n’a pas été respecté, aucune somme n’étant plus réglée depuis septembre 2023.

Il n’existe en conséquence pas de contestation sérieuse de nature à mettre en échec les effets de la clause résolutoire

Par conséquent, la SAS AZ BIO n'ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 novembre 2023.
 
La SAS AZ BIO soutient être sur le point de vendre son fonds à la société Carrefour et pouvoir apurer la dette locative :les échanges les plus récents produits sur ce point datant du mois de janvier 2024, l’allégation d’une possibilité d’apurement proche d’une dette importante ( plus de 172000 euros ) est insuffisamment établie pour étayer une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui sera en conséquence rejetée.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte, sans qu’il y ait lieu de nous en réserver la liquidation, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit 12900 euros TTC par mois à compter du 1er décembre 2023, jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision, il ressort des décomptes que la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SAS AZ BIO à verser à la SCI SOLEIL PROVENCE la somme de 172.293,15 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 30 avril 2024.

Le paiement d’un montant de 12.900 euros à exécuter le 21 mai 2024 n’est donc pas à inclure dans ce décompte 

La SAS AZ BIO sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, « le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé »



PAR CES MOTIFS


Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,


CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail le 4 novembre 2015 entre la SCI SOLEIL PROVENCE et la SAS AZ BIO, venant aux droits de la SARL GRIMALDIS à la date du 27 novembre 2023 ;

DEBOUTONS la SAS AZ BIO de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire , 

ORDONNONS l’expulsion de la SAS AZ BIO des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;
 
CONDAMNONS la SAS AZ BIO au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du dernier loyer soit 12.900 euros à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à restitution des locaux ; 

CONDAMNONS la SAS AZ BIO à payer à la SCI SOLEIL PROVENCE la somme provisionnelle de 172.293,15 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 30 avril 2024 ; 

CONDAMNONS la SAS AZ BIO aux dépens, frais de commandement inclus ; 
 
CONDAMNONS la SAS AZ BIO à payer à la SCI SOLEIL PROVENCE une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE