Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1

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DU 04 Juillet 2024 
Dossier N° RG 22/01363 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLRZ
Minute n° : 2024/361

AFFAIRE : 

S.A.R.L. CHARMING PROVENCE IMMOBILIER C/ S.C.I. LE JARDIN




JUGEMENT DU 04 Juillet 2024




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES: Madame Emmanuelle SCHOLL
 Madame Chantal MENNECIER

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.






copie exécutoire à : Me Julien BESSET
Me Alexandra FURTMAIR
Délivrées le

Copie dossier





NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CHARMING PROVENCE IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON


D’UNE PART ;



DÉFENDERESSE :

S.C.I. LE JARDIN
[Adresse 4] 
[Localité 5]

représentée par Me Alexandra FURTMAIR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


D’AUTRE PART ;



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EXPOSE DU LITIGE

Le 2 février 2005, la SCI LE JARDIN a conclu avec la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER, en cours de formation, un bail commercial dérogatoire concernant un local commercial sis à [Adresse 3], composé d’une pièce principale et d’un sanitaire.

Ce bail a été suivi d’un bail commercial en date du 29 janvier 2007, portant, outre le local commercial précité, sur « la jouissance privative de terrain privatif attenant audit local suivant plan ci-annexé ». 

Il a été renouvelé à la demande du preneur à compter du 30 septembre 2015.

Le 25 mars 2021, la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER demandait à la SCI LE JARDIN de lui justifier de sa capacité juridique à lui octroyer un droit de jouissance sur le terrain attenant au local dont il apparaissait qu’il ne lui appartenait pas.

Par acte d’huissier du 21 février 2022, la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER faisait assigner la SCI LE JARDIN en vue de la voir condamner à lui payer la somme de 50 000 € au titre de son inexécution contractuelle résultant du défaut de délivrance conforme et de jouissance paisible du terrain attenant au local, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Julien BESSET, avec exécution provisoire.
 
Dans ses dernières conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 18 juillet 2023, la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER demande au tribunal de :
- Juger que la SCI LE JARDIN a manqué sciemment à son obligation contractuelle de délivrance depuis 16 ans, et que la situation n’est pas régularisable s’agissant d’une autorisation temporaire d’occupation du domaine public, qui ne peut être ni cédée, ni louée,
- Juger que la jouissance privative d’un terrain privatif attenant au local commercial clos sont autant d’éléments ayant déterminé le consentement à contracter de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER, et à régler un pas de porte de 26 951 € TTC, outre un loyer mensuel de 727,90 € TTC révisable,
- Juger que la SCI LE JARDIN a trompé le consentement de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER en concédant une jouissance privative sur un terrain ne lui appartenant pas, ce qu’elle ne pouvait ignorer,
- Juger que la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER subit un préjudice financier et moral du fait du manquement répété, continu et non régularisable de cette violation des obligations de délivrance et d’assurer la jouissance paisible par son bailleur,
- Juger que la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER subit une perte de chance de céder son droit au bail à un commerce exigeant la jouissance d’une terrasse,
 
En conséquence,
- Condamner la SCI LE JARDIN à indemniser la requérante des préjudices résultant de cette consistance erronée du bail commercial et la condamner à lui payer la somme de 258 945 € au titre de son inexécution contractuelle résultant du défaut de délivrance conforme et de jouissance paisible ayant engendré, par voie de conséquence, une moins-value de la valeur de son droit au bail,
- Condamner la SCI LE JARDIN à payer à la requérante la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Julien BESSET, avec exécution provisoire.

Elle fait valoir que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où les terrasses litigieuses sont totalement occupées par l’emprise au sol des voies d’accès piétonnier et l’aire de stationnement des cyclomoteurs, ce qui caractérise le dol, que le point de départ de la prescription quinquennale correspond à la date à laquelle la demanderesse a eu connaissance du caractère public du terrain attenant à son local commercial, soit le 25 mars 2021, correspondant à la date du courrier recommandé adressé par son conseil au bailleur.

Elle justifie l’indemnisation demandée par la réactualisation de l’indemnité de pas de porte, soit une somme de 35 575 € représentant une diminution du prix de 2 % par an pendant 16 ans, par un trop versé au titre des loyers, soit une diminution de 20 % représentant une somme totale de 23 370 €, ainsi que par la perte de chance de céder son droit au bail à des conditions favorables qu’elle chiffre à la somme de 200 000 €, soit 20 % du prix de cession d’un fonds de commerce de restaurant voisin.
 
Dans ses dernières conclusions n° 3 récapitulatives en défense et reconventionnelles, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la SCI LE JARDIN demande au tribunal de :
- Juger les demandes de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER infondées et l’en débouter,
- Juger les demandes de la SCI LE JARDIN recevables et bien fondées,
- Condamner la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra FURTMAIR.

Elle fait valoir que la demanderesse a joui d’une paisible exploitation des locaux pendant plus de 18 ans, que la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER n’apporte aucune preuve d’un préjudice subi, que le ratio de 20 % de diminution de loyer ne repose sur aucune base dans la mesure où le bail ne ventile pas le loyer entre la jouissance du local et celle de la terrasse, que la demande se heurte à la prescription quinquennale.

Elle soutient par ailleurs que les clauses du bail ont été rédigées par la gérante de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER qui est une professionnelle de l’immobilier alors que le gérant de la SCI LE JARDIN est peintre en bâtiment, qu’il lui appartenait d’effectuer les investigations approfondies aux services du cadastre, dont elle se prévaut actuellement, au moment de la rédaction du bail et de se rendre compte que le terrain considéré fait partie du domaine public, ce qui est visible à l’œil nu s’agissant d’un trottoir, qu’il n’est pas démontré qu’une autorisation à titre personnel ne pourrait être accordée par la commune à la demanderesse, que celle-ci n’a jamais occupé la surface litigieuse, qu’il n’existe donc aucune entrave à son activité commerciale, ni aucun trouble à sa jouissance paisible.

Reconventionnellement, elle demande la condamnation de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER à lui payer une somme de 31 886,40 € au titre de la remise en état de la façade du local loué.
 
Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 9 novembre 2023.
 
Par conclusions de procédure n°2 notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la SCI « LE JARDIN » demande au tribunal de :
- Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 9 novembre 2023,
- Fixer toute nouvelle date de clôture qu’il plaira et renvoyer à une nouvelle date d’audience de plaidoirie.

Elle fait valoir qu'elle a eu, début mai, connaissance de l'existence d'un compromis de cession de droit au bail entre la demanderesse et la société ELOANDREA pour l'exercice de l'activité de bureau de tabac. Elle produit ce compromis, ainsi qu'un courriel du notaire qui indique que la cession de bail doit être signée le 22 mai 2024.
 
 
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2023, la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER demande au tribunal de :
- DEBOUTER la SCI LE JARDIN de sa demande de révocation et rabat de l’ordonnance de clôture avec renvoi de l’audience de plaidoirie. 
- JUGER que ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 09/11/2023 sont tardives et que la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER n’a pu disposer d’un temps suffisant pour y répliquer, EN CONSEQUENCE LES REJETER.
 
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 mai 2024 à laquelle les parties se sont entendues pour que les conclusions n°3 de la SCI LE JARDIN soient retenues et que l’affaire soit plaidée.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En premier, il convient de rappeler qu'il a été fait droit à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formulée par la SCI « LE JARDIN », une nouvelle cloture étant prononcée au jour de l'audience, avant les débats.


Sur les demandes de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER

Le 2 février 2005, la SCI LE JARDIN a consenti à la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER un bail dérogatoire à un bail commercial pour un « local de 56,90 m² au rez-de-chaussée d’un immeuble nouvellement construit, sis à [Localité 5] (83), lieudit [Adresse 2], cadastré section M n° [Cadastre 1] pour 2 a 20 ca ». L’adresse du bien loué, rectifiée par avenant n°2 était en réalité [Adresse 3].

Il était mentionné à ce bail que « ce local est constitué, pour simple description, d’une pièce principale et d’un sanitaire ».

Ce bail courait du 2 février 2005 au 31 décembre 2006 et il y était indiqué que « les lieux loués seront destinés à tous commerces ou activités libérales sauf malodorants et bruyants ».

Le loyer annuel était fixé à 7 303,34 € HT et annexé sur l’indice trimestriel du coût de la construction.

Par ailleurs, le bailleur y confirmait « expressément son accord pour consentir au locataire un bail commercial tous commerces » d’une durée de 9 ans en prévoyant, pour le futur bail une indemnité d’entrée dans les lieux de 26 951 € et un loyer annuel inchangé de 7 303,34 € HT.

Le 25 janvier 2007, un bail commercial « tous commerces » était signé entre la SCI LE JARDIN et la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015, portant sur :
- «un local à usage de commerce sis en rez-de-chaussée de superficie 56,90 m² comprenant un magasin- séparé en deux espaces par une cloison- et un réduit indépendant avec fenestron équipé d’un WC avec lave-main,
- ainsi que la jouissance privative de terrain privatif attenant audit local selon plan ci-annexé et signé par les parties ».

Le loyer annuel était maintenu à 7 303,34 € HT et révisable seulement à compter de la seconde période triennale avec indexation sur le coût national du coût de la construction.
Il était confirmé un droit d’entrée de 26 951 € TTC.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2015, la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER notifiait à la SCI LE JARDIN une demande de renouvellement du bail en application des dispositions de l’article L 145-10 du Code de commerce, sans se plaindre d’aucun manquement quant à la jouissance accordée.

Cependant, dans un courrier du 25 mars 2021, la société CHARMING PROVENCE IMMBOBILIER indiquait à la SCI LE JARDIN qu’elle venait d’apprendre « fortuitement » que le terrain privatif sur lequel un droit de jouissance lui avait été accordé n’était pas sa propriété et elle lui demandait « de bien vouloir nous justifier sous quinzaine d’un titre et/ou acte juridique (convention d’autorisation, contrat etc…) afin de nous assurer de la sécurité juridique du bail… ».

Par lettre officielle du 17 juin 2021, Maître FURTMAIR ne pouvait adresser à la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER qu’un « arrêté permanent autorisant l’occupation du domaine public des terrasses-non couvertes » en date du 21 avril 2021.

Cet arrêté autorisait Monsieur [J] [S], gérant de la SCI LE JARDIN, à titre personnel, « à occuper 7 m² du domaine public, au droit de la façade de son établissement ».

Cette surface étant de toute évidence inférieure à celle sur laquelle était consentie une jouissance privative à la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER et cette autorisation étant personnelle au gérant la SCI LE JARDIN, la demanderesse soutient que la SCI LE JARDIN a manqué à son obligation de délivrance alors que la jouissance privative du terrain mentionné au bail de 2007 a été un élément déterminant de son consentement à contracter et qu’elle a, du fait du manquement du bailleur, subi divers préjudices.

Il convient cependant de relever d’une part que les « terrasses » litigieuses ne figuraient pas dans le contrat initial conclu en 2005 entre la SCI LE JARDIN et la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER, première occupante des locaux, et, que donc cette dernière ne peut sérieusement soutenir qu’elle a choisi ce local « justement pour ces extérieurs », et d’autre part qu’il résulte de ses écritures mêmes que c’est sa gérante, professionnelle de l’immobilier, qui est à l’origine de l’ajout de la « jouissance privative de terrain privatif attenant audit local » au bail de 2007, aux seules fins de cession plus aisée de son bail, alors même qu’elle n’en avait pas l’utilité.

En effet, il y est indiqué qu’elle a « souscrit le 25 janvier 2007 un bail commercial en négociant avec son bailleur les aménagements contractuels suivants :
- … Madame [I] a sollicité le bénéfice de la jouissance privative d’une terrasse au sud et à l’Ouest dudit local…
- … Madame [I] a fait supprimer les termes bruyant et malodorant ».


Or, il est finalement apparu que ces « terrasses » ne figurait pas sur la parcelle [Cadastre 1] mentionnée au bail comme assiette du local commercial loué, mais avaient appartenu à la société immobilière varoise « SIVAR » puis avaient été cédées à la commune de [Localité 5] le 4 avril 2019 et que, même si elles n’étaient pas aménagées au moment de la conclusion du bail commercial et de son renouvellement, la configuration des lieux laissait présager que ces aires étaient destinées à la création de trottoirs.

La preneuse a donc sollicité une jouissance privative sur des parcelles n’appartenant pas au bailleur, qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, et celui-ci a commis une faute en acceptant l’ajout de la jouissance privative de ces « terrasses », sans vérifier que leur terrain d’assiette était sa propriété, mais il ne peut sérieusement être soutenu qu’il a commis un dol et plus généralement a trompé le consentement de la preneuse alors que c’est celle-ci qui a été à l’initiative de cette erreur.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le bail de la chose d’autrui produit effet entre le bailleur et le preneur, tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, la demanderesse ne peut valablement soutenir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, dans la mesure où pendant toute la durée des baux la liant à la SCI LE JARDIN, soit plus de 17 ans à ce jour, elle n’a pas été entravée dans la jouissance paisible des lieux, qu’au demeurant elle n’a jamais utilisés en ce qui concerne « le terrain privatif » litigieux, ainsi que l’établissent le constat d’huissier et les attestations versées aux débats par la défenderesse et que d’ailleurs ces « terrasses » ne présentaient aucune utilité pour l’exploitation de son agence immobilière.

Surtout, elle échoue dans la démonstration d’un quelconque préjudice.

En effet en plus de ne pas avoir subi de préjudice de jouissance, elle ne démontre pas « qu’elle a payé un droit au bail et un loyer depuis le départ en fonction d’une consistance erronée sur le bien » et les termes des baux démontrent le contraire :

En 2005, la mention de « la jouissance privative de terrain privatif attenant audit local » ne figurait pas au contrat et ne pouvait donc être prise en compte dans le calcul du loyer pendant ce bail, ni dans le calcul du prix de l’indemnité d’entrée et de celui du loyer qui y étaient déterminés en cas d’exercice ultérieur du droit de préférence du locataire. En revanche il était prévu d’élargir le type de commerce autorisé et de conclure à la fin du bail dérogatoire un bail « tous commerces ».

En 2007, ce sont bien les prix prévus tant pour l’indemnité d’entrée que pour celui du loyer, qui au demeurant était identique à celui précédemment pratiqué, qui ont été fixés.

L’ajout de la jouissance de terrains privatifs attenant au local, au bail de 2007, n’a donc pas causé d’augmentation du loyer ni du droit au bail prévu dés 2005.

Enfin, la SCI LE JARDIN produit un projet de compromis de cession de droit au bail que la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER a conclu avec la société ELOANDREA pour l’exploitation d’un débit de tabac, au prix de 65 000 €, ainsi qu’un courriel du notaire rédacteur indiquant que le contrat devait être signé le 22 mai 2024.

Si cette cession, n’est au jour de l’audience, pas encore définitive, la demanderesse ne produit aucun élément de nature à établir que l’acte ne sera pas signé. 



Dans ces conditions aucune perte de chance de céder son droit au bail dans des conditions normales n’est établie par la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER qui a pu céder son bail en l’absence des terrasses litigieuses à un cessionnaire qui pourra, en tout état de cause, demander à la mairie une autorisation équivalente à celle accordée au bailleur.

Elle sera, en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.


Sur la demande reconventionnelle de la SCI LE JARDIN
 
La SCI LE JARDIN demande la condamnation de la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER à remettre en état la façade sur laquelle il apparaîtrait de nombreux trous non rebouchés et différentes dégradations de l’enduit.

Toutefois, dans la mesure où le bail est actuellement toujours en cours, cette demande, qui ne peut intervenir qu’en fin de bail, lors de la restitution du bien loué sera déclarée irrecevable en l’état.

 
Sur les demandes accessoires
 
La société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER qui succombe à titre principal sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et il convient d’accorder le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du même code à Maître Alexandra FURTMAIR qui en a fait la demande.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI LE JARDIN la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Il convient par ailleurs de constater que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu'il soit besoin de le rappeler au dispositif.
 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant en audience civile, après débats publics, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rappelle que l’ordonnance de clôture intervenue le 9 novembre 2023 a été révoquée et qu'une nouvelle clôture a été prononcée le 16 mai 2024 avant le début des débats;

Déboute la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

Déboute la SCI LE JARDIN de sa demande reconventionnelle,

Condamne la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER à payer à la SCI LE JARDIN la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,




Condamne la société CHARMING PROVENCE IMMOBILIER aux entiers dépens de la procédure et accorde le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du Code de procédure civile à Maître Alexandra FURTMAIR.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 juillet 2024.
 
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT