Tribunal Judiciaire · Référé président — 4 juillet 2024

N° RG 24/00212 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZKI

Minute N°2024/ 604




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Juillet 2024




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S.C.I. MB IESS

C/

S.A.S. FOOD LABO


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copie exécutoire délivrée le 04/07/2024 à :

la SELARL CLARENCE - 283
la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
copie certifiée conforme délivrée le 04/07/2024 à :

Me Magali AMISSE-GAUTHIER - St Nazaire
la SELARL CLARENCE - 283
la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________



Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier :Florence RAMEAU


DÉBATS à l'audience publique du 13 Juin 2024

PRONONCÉ fixé au 04 Juillet 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. MB IESS (RCS NANTES N° 894544527), dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE
D'UNE PART

ET :

S.A.S. FOOD LABO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Magali AMISSE-GAUTHIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3] A [Localité 4] représenté par son syndic la SARL PUGET IMMOBILIER, domiciliée : chez SA PATRICK PUGET, dont le siège social est sis [Adresse 1], rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

PARTIE INTERVENANTE

D'AUTRE PART











N° RG 24/00212 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZKI du 04 Juillet 2024

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 14 octobre 2021 par Me [Z] [J], notaire à [Localité 4], la S.C.I. MB IESS a donné à bail commercial à la S.A.S. FOOD LABO un magasin en rez-de-chaussée et une cave au sous-sol formant les lots n° 2 et 19 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à destination de restauration sur place et à emporter, moyennant un loyer annuel de 12 000,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance.

Se plaignant d'un défaut de jouissance paisible des lieux en dépit d'un commandement visant la clause résolutoire du 24 novembre 2023, la S.C.I. MB IESS a fait assigner en référé la S.A.S. FOOD LABO suivant acte de commissaire de justice du 22 février 2024 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.S. FOOD LABO et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un commissaire de police,
- le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 24 novembre 2023, avec exécution provisoire de la décision.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] pris en son syndic la S.A.R.L. PUGET IMMOBILIER, intervenant volontaire sur le fondement des articles 68 et 328 du code de procédure civile, soutient que :
- le copropriétaire bailleur est responsable à l'égard de la copropriété des troubles causés par son locataire au titre de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- il peut agir directement contre le locataire auteur de nuisances sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle,
- il peut agir par l'action oblique pour demander la résiliation du bail en cas de violation du règlement de copropriété, d'infraction grave aux règles du bail, et d'inaction du copropriétaire bailleur,
- plusieurs procès-verbaux de constat, plaintes de copropriétaires, courriers de mise en demeure caractérisent l'exercice d'une activité de restauration rapide au mépris des règles du règlement de copropriété, le raccordement provisoire et dangereux en façade, le stationnement de véhicules bloquant l'accès de l'immeuble, des odeurs de nourriture dans les parties communes et privatives, le ballet de livreurs en scooter, des nuisances sonores, des dégradations des parties communes, l'encombrement des parties communes, l'augmentation des déchets, le non respect des horaires de livraison,
- la demande de résiliation du bail est fondée sur les articles 835 ou subsidiairement 834 du code de procédure civile,
- il est fondé à réclamer la remise en état des lieux sous astreinte au titre de la violation du règlement de copropriété ou du trouble anormal de voisinage,
- il subit un trouble de jouissance, un préjudice moral et des frais de constats à hauteur de 746,20 €,
- l'attestation produite par la locataire, établie par une assistante commerciale, n'est pas probante d'une difficulté technique et le constat du 17 mai 2024 n'est pas suffisant pour justifier de la cessation totale des troubles,
- le devis produit par la locataire justifie d'une solution provisoire en attendant des travaux non autorisés,
- la jurisprudence retient la solidarité du bailleur au titre des agissements de sa locataire,
- l'inaction de la société MB IESS justifie l'action oblique, puisque les troubles sont établis depuis l'entrée dans les lieux,
- l'action oblique ne concerne que la demande de résiliation du bail.

Il conclut :
- au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de la société FOOD LABO et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique et d'un commissaire de police,
- à titre subsidiaire, à la condamnation in solidum et ou solidaire des sociétés FOOD LABO et MB IESS à cesser ou faire cesser les troubles sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de 15 jours après la signification de l'ordonnance, avec une astreinte de 500 € par infraction constatée en cas de réitération des comportements qu'il liste,
- en tout état de cause, à la condamnation in solidum et ou solidaire des sociétés MB IESS et FOOD LABO à :
* la remise en état des parties communes modifiées et ou dégradées notamment le retrait du tuyau posé en façade,
* l'évacuation des parties communes des éléments déposés et ou stockés par la société FOOD LABO,
sous astreintes de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours après la signification de l'ordonnance et sous astreintes de 500 € par infraction constatée en cas de réitération,
- à la condamnation in solidum et ou solidaire des sociétés MB IESS et FOOD LABO à lui payer la somme de provisionnelle de 8 000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
le tout en réservant au juge des référés la liquidation des astreintes.

La S.A.S.U. FOOD LABO réplique que :
- le débat sur la destination des lieux après analyse du règlement de copropriété et du bail ne relève pas de la compétence du juge des référés,
- le juge des référés ne peut pas non plus trancher sur la valeur de l'attestation d'une société d'installation d'extraction qu'elle verse aux débats,



- il ne peut lui être reproché d'exercer une activité de restauration en conformité avec la destination du bail, de sorte que la gravité de l'infraction n'est pas établie et que l'action oblique est irrecevable,
- conformément aux dispositions de l'article 1225 du code civil définissant la clause résolutoire, elle remplit les engagements listés dans la clause résolutoire stipulée au bail,
- la résiliation de plein droit est limitée à la non exécution totale ou partielle de la clause de destination, laquelle est en l'espèce parfaitement respectée,
- les autres obligations sont également respectées et le commandement est dépourvu de portée,
- le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire alors que l'obligation de délivrance d'un local conforme à la destination n'est pas remplie,
- en l'absence d'une gaine d'extraction des fumées conforme, l'exploitation du restaurant n'est pas possible sans contrevenir au règlement de copropriété interdisant les nuisances olfactives,
- il n'est pas contestable qu'elle a été autorisée à installer un système d'extraction via les conduits d'évacuation qui sont des parties communes et c'est au bailleur copropriétaire de prendre l'initiative auprès de la copropriété pour faire mettre les lieux en conformité avec leur destination,
- elle a investi plus de 80 000 €, emploie plusieurs salariés et est déterminée à respecter ses obligations pour poursuivre son bail,
- elle a fait intervenir une entreprise spécialisée qui a constaté que le conduit restant n'a pas les dimensions suffisantes,
- il est aussi impossible d'installer une climatisation permettant de laisser les fenêtres fermées,
- elle a fait le nécessaire pour réduire le son de la musique,
- seul un véhicule a été ponctuellement stationné devant le portail, étant souligné que les copropriétaires se garent aussi devant ce portail,
- les livraisons à 8 heures ne sont pas des atteintes à la tranquillité,
- les clients accèdent au restaurant directement par la voie publique et ne s'installent pas dans les locaux,
- elle a investi dans un nouveau coupe frites pour limiter le bruit,
- elle a fait établir un constat récent démontrant qu'il n'y a plus de nuisances,
- elle est fondée à réclamer la suspension du paiement des loyers en attendant la délivrance d'un local lui permettant d'exercer son activité,
- une expertise peut être envisagée si le juge n'est pas suffisamment informé sur la conformité des lieux,
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des préjudices allégués.

Elle conclut :
- à la nullité du commandement et au débouté du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de la société MB IESS,
- à la suspension du versement des loyers jusqu'à la délivrance d'un local lui permettant de développer son activité de restauration dans le respect du règlement de copropriété et de la réglementation,
- à la condamnation de la société MB IESS à lui délivrer un tel local notamment en permettant l'installation de conduits adaptés sous astreinte de 100 € par jour à compter du 8 ème jour suivant la signification de la décision,
- en cas de doute sur l'impossibilité d'installer des conduits d'extraction à l'organisation d'une expertise,
- dans tous les cas à la condamnation de la société MB IESS à la garantir de toutes condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires et à lui payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.C.I. MB IESS rétorque que :
- le bail prévoit une clause de jouissance des lieux et une clause résolutoire dont elle rappelle les termes avec ceux du règlement de copropriété,
- plusieurs constats de commissaires de justice font état des nuisances occasionnées par la locataire dans le cadre de son activité, à savoir des nuisances sonores, la présence d'une forte odeur de friture dans les parties communes et privatives, l'entreposage de palettes de marchandises dans les parties communes et le stationnement de véhicules bloquant l'accès à l'immeuble,
- la clause résolutoire sanctionne expressément les manquements aux obligations pouvant être imposées par un cahier des charges, ce qui est le cas du règlement de copropriété,
- la désignation du local n'est pas remise en question et le simple fait que les locaux permettent techniquement de réaliser les installations nécessaires à l'activité pour laquelle le bail est consenti suffit à satisfaire à son obligation de délivrance,
- il est possible de transférer au preneur l'obligation d'installer le système d'extraction et en l'espèce les locaux comportent deux gaines permettant au preneur d'installer des conduits d'extraction,
- la locataire n'a jamais fait état de la moindre non conformité depuis deux ans et demi qu'elle exploite les lieux et il n'y a pas de lien avec l'ensemble des doléances justifiant la demande de résiliation du bail,
- la charge d'exécuter les travaux d'extraction a été mise au preneur, de même que la mise aux normes,
- il appartenait au preneur de lui demander l'inscription à l'ordre du jour des assemblées de copropriété des éventuels aménagements auxquels elle souhaitait procéder, ce que la société FOOD LABO n'a jamais fait,
- la société FOOD LABO a fait procéder à l'installation d'un conduit d'extraction et ne peut se prévaloir de sa prétendue non conformité,
- en tout état de cause, la société FOOD LABO pouvait faire installer un système d'extraction sans évacuation,
- l'exception d'inexécution n'est possible que lorsque le manquement supposé du bailleur rend la jouissance des lieux impossible,




- la suspension des loyers n'est pas fondée alors que la locataire exploite les lieux depuis plus de trois ans sans avoir formé la moindre contestation,
- elle n'est pas responsable du défaut d'installation d'un climatiseur qui n'est pas obligatoire et les nuisances sonores résultent d'une exploitation inappropriée et pas seulement de la clientèle sur la voie publique, 
- plusieurs infraction au stationnement ont été constatées,
- l'encombrement des parties communes a perduré après le commandement,
- elle ne peut être condamnée à la demande du syndicat pour des agissements de la société FOOD LABO,
- l'action oblique est irrecevable en l'absence de preuve de sa prétendue carence, alors qu'elle n'a eu de cesse d'intervenir auprès de la locataire et que c'est elle qui a délivré l'assignation,

Elle conclut en maintenant ses prétentions initiales contre la société FOOD LABO avec irrecevabilité et rejet des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et condamnation de ce dernier à lui payer une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnation de la société FOOD LABO à la relever de toute condamnation prononcée contre elle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail :

Si la clause jouissance des lieux impose sans ambiguïté au preneur de jouir des lieux « en se conformant aux dispositions du règlement de copropriété, du règlement intérieur de l'immeuble s'il existe, et de ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou de nuisances aux autres occupants... », la clause résolutoire ne sanctionne en aucun cas le non respect de cette clause de jouissance paisible des lieux, dès lors qu'elle vise seulement les cas de non-exécution totale ou partielle ou de non-respect de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes de loyer, des charges ou impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers ».

Les troubles du voisinage ne sont pas constitutifs d'une atteinte à la destination des lieux loués, alors qu'il est constant que l'activité effectivement exercée est bien la restauration sur place ou à emporter prévue par le bail.

L'atteinte supposée à un cahier des charges ne vise pas le règlement de copropriété et concerne uniquement le non respect des horaires d'ouverture.

Faute d'infraction aux règles permettant la mise en exécution de la clause résolutoire, la demande de résiliation du bail sur ce fondement ne peut qu'être rejetée, étant observée que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est lui-même en tout état de cause irrecevable à agir en se prévalant de l'action oblique, alors que le bailleur est à l'initiative de la présente procédure et que la condition d'inaction de sa part fait défaut.

Sur la demande reconventionnelle du preneur de délivrance conforme et ses prétentions accessoires :

Alors que le preneur occupe les lieux depuis le 14 octobre 2021 sans avoir présenté aucune réclamation, il ne saurait invoquer un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance fondée sur l'article 1719 du code civil en se référant à une attestation de l'assistante commerciale de la société AIR QUALITE VENTIL du 26 mars 2024 indiquant que l'installation d'extraction a été dimensionnée pour les deux conduits existants, que le raccordement à celui de la VMC de l'immeuble a été condamné et que le diamètre de 160 mm de l'autre conduit est « trop petit pour évacuer normalement les buées grasses du restaurant ». 

Cette attestation est en effet impropre à démontrer que l'installation d'un autre matériel permettant une extraction normale n'est pas possible.

La demande d'expertise, non fondée expressément sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile ni sur ses conditions, mais uniquement destinée à permettre au juge , s'il le souhaite, d'ordonner une mesure d'instruction ne saurait être destinée à pallier la carence de preuve de la S.A.S.U. FOOD LABO au soutien de sa demande de délivrance conforme.

La demande d'expertise sera donc également rejetée.

La demande de suspension des loyers accessoire à la demande de délivrance conforme n'est pas plus justifiée, d'autant plus que l'impossibilité d'exploiter les lieux, seule de nature à permettre de l'envisager, n'est pas établie.

Sur les autres demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :

Si le syndicat des copropriétaires n'est pas recevable à agir en résiliation du bail, il l'est parfaitement pour demander la cessation des troubles manifestement illicites résultant de l'application du règlement de copropriété à l'égard du bailleur copropriétaire et des troubles causés par l'activité exercée par la locataire sans respecter la tranquillité du voisinage au mépris des règles de son bail et du règlement de copropriété auquel celui-ci fait référence expressément.



Les multiples constats et attestations démontrent la répétition d'un comportement intolérable qui ne se limite pas aux problèmes d'odeurs de cuisine mais aussi du bruit permanent hors et dans le local, un encombrement régulier des parties communes, des stationnements répétés de véhicules.

Seule une astreinte sera de nature à inciter la S.A.S.U. FOOD LABO à mettre fin à ces comportements sous la forme de constats d'infraction pour les comportements discontinus tels que :
stationnement de véhicules bloquant l'accès à l'immeuble,
fortes odeurs de nourriture dans les parties communes,
nuisances sonores,
encombrement des parties communes par des denrées, matériels ou déchets,
et sous forme d'astreinte pour la remise en état des parties communes modifiées et ou dégradées à savoir le retrait du tuyau posé en façade. 

Les autres comportements visés ne constituent pas des violations flagrantes d'une règle ou sont insuffisamment précises.

Il n'y a pas lieu de prévoir de double sanction sous la forme d'une astreinte plus élevée en cas de réitération du comportement fautif, le pouvoir de définir une deuxième astreinte étant réservé au juge de l'exécution.

Il n'est pas nécessaire de se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte.

La nécessité de prononcer l'astreinte contre le copropriétaire bailleur n'est en revanche pas établie, dès lors que les agissements sont exclusivement imputables à sa locataire et qu'elle justifie avoir fait le nécessaire pour répercuter les doléances des copropriétaires.

Les astreintes prononcées étant provisoires, elles seront limitées dans le temps à deux mois.

La demande de provision au titre des préjudices subis est sérieusement contestable en ce qui concerne les nuisances qui sont subies pour l'essentiel par les copropriétaires individuellement en ce qui concerne les nuisances sonores et olfactives. L'occupation des parties communes et les difficultés d'accès sont en revanche bien un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires mais ne génèrent qu'un préjudice moral certain, faute de preuve d'un préjudice financier ou matériel particulier autre que les frais de constats à hauteur de 746,20 €. La provision accordée se montera donc à 747,20 €, dont 1 € pour le préjudice moral, car elle correspond à la part incontestable de l'indemnisation des préjudices. Le copropriétaire bailleur et sa locataire sont solidairement tenus d'indemniser le préjudice causé pour le trouble causé. 

Dans leurs rapports entre elles, l'obligation de la S.A.S. FOOD LABO de garantir la S.C.I. MB IESS de la condamnation qui sera prononcée in solidum n'est pas sérieusement contestable, dès lors que les comportements fautifs résultent exclusivement du preneur. Il sera donc fait droit au recours formé par le bailleur à ce sujet.

Sur les frais :

La S.A.S. FOOD LABO doit être considérée comme la partie perdante, dès lors que c'est son comportement fautif qui a entraîné la procédure aboutissant à sa condamnation sur certains points. Elle supportera donc les dépens, non compris les frais de commandement visant la clause résolutoire qui n'était pas justifié au regard des règles du bail.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. FOOD LABO et la S.C.I. MB IESS devront verser au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile avec garantie du preneur envers son bailleur et de ne pas faire application de ces dispositions au profit d'autres parties.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'intervention volontaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] et la déclarons irrecevable pour exercer l'action oblique aux fins de résiliation du bail et recevable pour le surplus, 

Rejetons la demande de résiliation du bail,

Rejetons les demandes reconventionnelles de la S.A.S. FOOD LABO,

Condamnons la S.A.S. FOOD LABO à cesser les troubles causés à la copropriété sous astreinte de 100 € par infraction constatée passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance pendant deux mois concernant les comportements suivants :
- stationnement de véhicules bloquant l'accès à l'immeuble,



- fortes odeurs de nourriture dans les parties communes,
- nuisances sonores,
- encombrement des parties communes par des denrées, matériels ou déchets,

Condamnons la S.A.S. FOOD LABO à procéder au retrait du raccordement posé en façade sans autorisation de la copropriété sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance pendant deux mois,

Condamnons in solidum la S.A.S. FOOD LABO et la S.C.I. MB IESS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] :
- une provision de 747,20 € à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,
- une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S. FOOD LABO à garantir la S.C.I. MB IESS des condamnations in solidum prononcées ci-dessus,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. FOOD LABO aux dépens.

Le greffier, Le président,



Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE