Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 1 juillet 2024

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

01 Juillet 2024

N° RG 19/02176 - N° Portalis DB3U-W-B7D-K6LT 
Code NAC : 50G 

[R] [Y]
[T] [K]
C/
S.A.R. L’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8]
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5]
[U] [S]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 01 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 26 Février 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY. 

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [R] [B] [N] [Y], né le 21 Mars 1988 à [Localité 9] (TOGO), demeurant [Adresse 2]

Madame [T], [Z], [X] [K], née le 21 Octobre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Antonin PIBAULT, avocat au barreau du Val d’Oise 

DÉFENDEURS

S.A.R. L’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8], immatriculée au RCS de Beauvais sous le numéro 895 364 dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits de la SCP Nicola [V] & Cédric CAHOUET

représentée par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Franck DERBISE, avocat plaidant au barreau d’Amiens

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Champagne, représenté par son syndic en exercice, Monsieur [B] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat 

Monsieur [U], [P], [A] [S], né le 19 Mai 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat 
--==o0§0o==--
EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié reçu par la SCP [V] ET CAHOUËT le 20 août 2015, les consorts [Y]-[K] ont acquis de [U] [S] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5].
La clause prévue dans le compromis en vertu de laquelle le ravalement et les travaux relatifs aux modifications de façade seront pris en charge exclusivement par monsieur [S] n'a pas été reprise dans l'acte notarié.

Procédure

Par exploits en date des 22 mars et 28 mars 2019, [R] [Y] et [T] [K], représentés par Me. Antonin PIBAULT, ont fait assigner la SCP [V] ET CAHOUET et Monsieur [U] [P] [A] [S] devant le Tribunal de grande instance de Pontoise afin d'obtenir le paiement des travaux non réalisés par monsieur [S].
Le dossier est enregistré RG n°19/2176.

La SCP [V] ET CAHOUET a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. VAN HEULE.
[U] [S] n'a pas constitué avocat.

Par jugement du 30 août 2021, le tribunal a :
ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état du jeudi 4 novembre 2021 à 9h30,invité les parties à produire le règlement de copropriété de l’immeuble sis As1, cadastré AD n°[Cadastre 1] ; à mettre en cause le syndicat de copropriété de cet immeuble et à fournir tout élément sur l’affectation actuelle du lot n°1, propriété de [U] [S] et des éventuels travaux engendrés par cette affectation, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente,réservé les dépens.
Par acte d’huissier du 9 mars 2022, [R] [Y] et [T] [K], représentés par Me. Antonin PIBAULT, ont fait assigner en intervention forcée le syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice monsieur [B] [O].
Le litige est référencé RG n°22/1735.

Le syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 12 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous la référence RG n°19/2176.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 20 novembre 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 26 février 2024. Le délibéré a été fixé au 29 avril 2024, lequel a été prorogé au 1er juillet 2024.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : les consorts [Y]-[K]

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 2 février 2021, [R] [Y] et [T] [K] demandent au tribunal, par une décision assortie de l'exécution provisoire, de condamner in solidum [U] [S] et la SCP [V] ET CAHOUET à leur verser les sommes de :
22.248,30 € en principal au titre du coût des travaux non réalisés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019,2.500 € à titre de dommages,3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
Les consorts [Y]-[K] exposent avoir signé un compromis de vente le 18 mars 2015 avec Monsieur [S] concernant un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] qui stipulait expressément que le ravalement et les travaux relatifs aux modifications de façade seraient pris en charge exclusivement par Monsieur [S], que, lors de la signature de l'acte authentique en date du 20 août 2015, cette clause n'a pas été reprise dans l'acte alors qu'ils soutiennent que cette prise en charge desdits travaux était déterminante de leur consentement.
Ils considèrent que la responsabilité contractuelle du vendeur est pleinement engagée et la responsabilité du notaire l'est également puisqu'il a omis de reporter la clause figurant dans le compromis de vente sur l'acte définitif, qu'il a donc manqué à son devoir de conseil et à son obligation d'information puisqu'il aurait dû s'assurer que les demandeurs consentaient à la vente en dépit de l'absence de reprise de l'engagement souscrit par Monsieur [S].
Ils ajoutent que l’absence de ravalement leur est hautement préjudiciable, qu’ils subissent des infiltrations d’eau en façade et qu’un rapport d’expertise a été dressé et confirme la réalité des désordres allégués.
Les devis de réparation établis par Monsieur [Y] se rapportent à une rénovation par ravalement du mur de façade extérieure du bâtiment qui constituera une barrière mécanique afin de remédier aux désordres provoqués par des infiltrations d'eau de ruissellement.
Le devis de reprise de la façade s'élève à la somme de 16.926€ TTC qui doit être majorée des travaux relatifs au garde-corps pour 2.129€ TTC et à la porte pour 3.193,30€ TTC.

Dans leur assignation en intervention forcée, ils reprennent les mêmes demandes et précisent qu’ils ont mis en cause le syndicat de copropriété à la demande du tribunal.
Ils rappellent que la procédure est dirigée sur le terrain de la faute contractuelle du vendeur et du notaire et ils soutiennent que le fait que les travaux affectent les parties communes est sans incidence puisque le reproche fait au notaire et au vendeur est que si les travaux de ravalement n’avaient pas été prévus à la charge de [U] [S], ils n’auraient pas acquis ou auraient acquis à un prix inférieur.

2. En défense : la SCP [V] ET CAHOUET

Dans ses écritures en réplique signifiées le 31 mai 2023, la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8], venant aux droits de la SCP [V] CAHOUET, demande au tribunal de : 
déclarer les demandes des consorts [Y]-[K] irrecevables et mal fondées,prononcer l’irrecevabilité et le mal fondé de la mise en cause du syndicat de copropriété,en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes,à titre subsidiaire : 
juger que la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard d’[R] [Y] et de [T] [K],en conséquence débouter [R] [Y] et [T] [K] de l’ensemble de leurs demandes, à titre infiniment subsidiaire : 
juger qu’[R] [Y] et [T] [K] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct avec la faute invoquée,en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes,si par impossible il était fait droit aux demandes d’[R] [Y] et de [T] [K], juger que la prise en charge des travaux incombe au seul vendeur et qu’aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée entre [U] [S] et la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8],en conséquence, débouter les demandes de condamnation in solidum de’[R] [Y] et de [T] [K],débouter les demandes de condamnation dirigées contre la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8],


en tout état de cause : 
condamner tout succombant à payer à la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner tout succombant aux entiers dépens, avec distraction au profit de son conseil.
A l’appui de ses écritures, la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8] expose que l’assignation du syndicat de copropriété est de pure forme et que les demandeurs se contentent de reprendre les mêmes demandes et les mêmes arguments à l’encontre du vendeur et du notaire. Elle ajoute qu’il n’a pas été satisfait à la demande du tribunal puisque la délibération de l’assemblée générale de copropriété après sommation ne renseigne pas sur la question de l’intervention dans les parties communes et qu’ils ne s’expliquent pas sur l’affectation du lot n°1 et des éventuels travaux engendrés par cette affectation.
Sur sa responsabilité, elle ne conteste pas que la clause relative à la prise en charge de certains travaux par [U] [S], prévue dans le compromis, n’a pas été reprise dans l’acte authentique. Cependant, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, que la clause litigieuse n'était pas une condition déterminante du consentement des acquéreurs qui, présents lors de la signature de l’acte authentique, n’ont pas fait état de l’absence de la clause et ont paraphé et signé l’acte.
Subsidiairement, elle soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice actuel, certain et direct ainsi que le lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et le préjudice allégué.
De surcroît, le notaire précise que les demandeurs ont participé à la dégradation du bien en privant l’entrée de la maison de chauffage et en n’installant pas de ventilation. Il ajoute que le rapport d’expertise a été établi plus de trois ans après la vente et que l'immeuble s'est probablement dégradé pendant ce laps de temps d’autant que la pierre du Vexin est fragile.
Par ailleurs, elle fait remarquer qu'avant d'envisager tout ravalement de façade, le projet de rénovation doit être soumis au service de l'urbanisme de la ville ainsi qu'à l'architecte des bâtiments de France et que les devis soumis ne sont donc pas valables.
Enfin, le notaire souligne que la prise en charge des travaux dont s'agit s'il est fait droit aux demandes des consorts [Y]-[K] incombe au seul vendeur. 

3. En défense : [U] [S] et le syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] 

[U] [S] et le syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], bien que régulièrement assigné à l’étude de l’huissier, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d'appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.


DISCUSSION

1. Sur la responsabilité du vendeur 

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, d’une part, dans le compromis de vente signé le 18 mars 2015 entre [U] [S], vendeur, et les consorts [Y]-[K], acquéreurs, il est prévu aux conditions particulières : 


« étant précisé que le règlement de copropriété est actuellement en projet de constitution par Me. [W] [V], Notaire à [Localité 8], projet annexé au compromis.
le lot 1 étant actuellement considéré comme un local commercial, monsieur [S] fera son affaire personnelle du changement d'affectation éventuel et de tous les frais relatifs à ce changement, relatifs à la division et au règlement de copropriété.
le ravalement et les travaux relatifs aux modifications de façade seront pris en charge exclusivement par Monsieur [S] ».
La vente a été réitérée par acte authentique du 20 août 2015 reçu par la SCP [V] ET CAHOUET. L'acte notarié précise que l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Me. [V] le 20 août 2015 et en cours de publication au Service de la publicité foncière de [Localité 4] mais il n'a pas repris la clause relative à la prise en charge du ravalement et des travaux relatifs aux modifications de façade.
Force est donc de constater qu’aux termes de l’acte notarié, l’engagement de [U] [S] n’a pas été repris et qu’il n’est donc tenu à aucune obligation contractuelle au titre des travaux notamment de ravalement. Au surplus, la clause du compromis n’est pas particulièrement claire et est sujette à interprétation puisqu’elle semble rattacher la prise en charge du ravalement et des travaux modificatifs de la façade à l’obtention du changement d’affectation du local commercial, ce qui n’a, a priori, pas été obtenu.
D’autre part, même si le ravalement devait être financé par [U] [S] seul, il n’en demeure pas moins qu’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires votant le principe des travaux et son coût est nécessaire ce qui n’est pas justifié par les demandeurs, malgré la réouverture des débats et la mise en cause du syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].
Enfin, le ravalement de l’immeuble en copropriété nécessite une déclaration de travaux auprès des services de l’urbanisme de la commune et leur autorisation, ce qui n’est pas justifié en l’espèce. L’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est ségalement obligatoire s’agissant d’un immeuble situé dans un périmètre classé.

Dans ces conditions, [R] [Y] et [T] [K] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de [U] [S].

2. Sur la responsabilité du notaire

En application des nouveaux articles 1240 et 1241 du code civil, applicables au présent litige, la responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d'information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente.
Il appartient aux demandeurs d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la clause du compromis de vente relative à la prise en charge du ravalement et des travaux relatifs aux modifications de façade par [U] [S] exclusivement n’a pas été reprise dans l’acte notarié.
Dès lors que le compromis de vente prévoyait cette clause particulière, il appartenait au notaire de la reprendre dans l’acte notarié ou, a minima, de vérifier auprès des parties que cette clause était bien abandonnée.
Le notaire ne justifie pas avoir rempli son devoir d’information et de conseil quant à l’abandon de cette clause.
Il a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Cependant, la preuve du préjudice subi par les consorts [Y]-[K] et du lien de causalité ne sont pas établis. 
En effet, d’une part, il a déjà été démontré que le principe du ravalement n’avait pas été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et que les travaux dont il est demandé le règlement n’ont pas été validés par les services de l’urbanisme et par l’architecte des bâtiments de France. 
D’autre part, le rapport d’un artisan établi de façon non contradictoire ne permet pas de connaître les causes de l’humidité et les responsabilités et de valider le devis et le procédé constructif retenu, d’autant que dans son courrier [U] [S] évoque des difficultés relatives aux travaux effectués par [R] [Y] et [T] [K] et à la réfection du trottoir par la commune.

Enfin, les conditions de la prise en charge du ravalement et des travaux modificatifs de la façade qui ne sont d’ailleurs pas détaillés ne semblent pas réunies puisqu’il a déjà été démontré par le tribunal que la clause n’était pas claire et que le prise en charge semblait liée à l’obtention de la modification de la destination du local commercial.

Dans ces conditions, les consorts [Y]-[K] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du notaire.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, les consorts [Y]-[K], partie succombante, sont tenus aux dépens.

Par ailleurs, la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8] sollicite une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cependant, les circonstances de la cause, l’existence d’une faute du notaire et l’équité commandent de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et est nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige.



PAR CES MOTIFS

Vu le jugement de réouverture des débats du 30 août 2021,

Déboute [R] [Y] et [T] [K] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de [U] [S] et de la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8],Déboute la SARL OFFICE NOTARIAL DE [Localité 8] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,Condamne [R] [Y] et [T] [K] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me. VAN HEULE, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Ainsi jugé le 1er juillet 2024, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY